Gotówka dla seniora z odwróconej hipoteki

 

Wielu seniorów ma niewielką emeryturę, ale za to posiada dom, dawno już spłacony, warty kilka, kilkanaście razy więcej niż jego pierwotna cena. Są zamożni, ale tylko na papierze. W uzyskaniu dostępu do zamrożonej w domu gotówki dopomóc im może odwrócony kredyt hipoteczny – ostatnia deska ratunku dostępna w Stanach, a od niedawna – również w Polsce.

Jak działa

Odwrócony kredyt hipoteczny (ang. reverse mortgage) jest odwrotnością tradycyjnej pożyczki hipotecznej. Jest to umowa, na mocy której właściciel zaciąga pożyczkę pod zastaw swojego domu, by otrzymywać od banku pewną kwotę albo dożywotnią rentę. Dług wraz z narosłymi odsetkami zwracany jest po sprzedaży domu, co następuje po przeprowadzce lub śmierci właściciela.

Wysokość dostępnego kredytu jest zależna od wartości nieruchomości, płci i wieku kredytobiorcy oraz formy wypłaty należności. Za wypłaconą gotówkę bank obciąża klienta procentami. Klient może wybrać pożyczkę o oprocentowaniu stałym lub zmiennym.

W Stanach Zjednoczonych istnieje ubezpieczony przez rząd federalny program zwany Home Equity Conversion Mortgage (HEMC), nadzorowany przez Federal Home Administration (FHA). Pożyczek HEMC udzielać mogą tylko licencjonowane instytucje finansowe, które znaleźć można na portalu: www.hud.gov.

Właściciele domów i mieszkań w Polsce powinni wiedzieć, że podobne możliwości dostępne są również w Polsce, gdzie od 15 grudnia 2014 roku obowiązuje ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym.

Kto jest uprawniony

Ażeby kwalifikować się do odwróconej pożyczki hipotecznej HEMC, ty i twój małżonek musicie ukończyć 62 lata oraz mieć na własność dom w pełni spłacony lub prawie spłacony, który jest głównym miejscem waszego zamieszkania.

Im jesteście starsi, tym wyższą otrzymacie miesięczną rentę, bo bank oblicza wysokość świadczeń rozkładając dostępną wartość kredytu na przewidywaną liczbę pozostałych lat życia klienta albo klientów (ang. life expectancy). Więcej przeczytać można w książce pt. „Amerykańskie emerytury”.

Zalety odwróconej hipoteki

Kredyt z odwróconej hipoteki ma pewne zalety.

• Dostajesz dostęp do gotówki zakumulowanej w swoim domu. Możesz ją otrzymać w jednej kwocie, okresowych ratach albo w formie dożywotnej renty. Długu nie spłacasz od razu tylko po sprzedaży domu, co następuje po wyprowadzce albo po twojej śmierci.


• Nigdy nie będziesz winien więcej niż wynosi wartość domu. Dom nie zostanie ci odebrany choćby z biegiem czasu pożyczka wraz z odsetkami przekroczyła jego wartość. Twój zysk jest stratą dla banku.


• Wypłaty nie podlegają opodatkowaniu, bo urząd podatkowy uważa je za pożyczkę, a nie dochód.


• Wartość domu nadal zwyżkuje, co powiększa wartość twego majątku i częściowo równoważy koszt zaciągniętego kredytu.


• Pieniądze wydasz, jak chcesz. Możesz spłacić rachunki medyczne, podróżować, zafundować edukację wnukom – co wolisz. Zanim zaczniesz szastać pieniędzmi pamiętaj, że twoim celem powinno być zabezpieczenie sobie starości.


• HEMC jest ubezpieczony przez rząd federalny. Znaczy to, że warunki kredytu i proces jego udzielania są nadzorowane przez U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). W razie bankructwa banku, HUD będzie kontynuował wypłaty.

Wady odwróconej hipoteki

Na odwróconą pożyczkę hipoteczną trzeba decydować się bardzo ostrożnie. Jest to skomplikowany produkt w licznymi wadami.

• Wysokie koszty zaciągnięcia pożyczki. Składają się na nie koszty sfinalizowania transakcji (ang. closing), jednorazowa opłata na ubezpieczenie pożyczki oraz comiesięczny Mortgage Insurance Premium, który wynosi 1,25 proc. w skali rocznej. Natarczywi sprzedawcy upiększają zasady odwróconej hipoteki, zapewniają klientów o braku kosztów, bo dodają je do pożyczki. Dlatego musisz pójść do licencjonowanego doradcy, zanim otrzymasz HEMC Reverse Mortgage.


• Dług rośnie jak kula śniegowa. Przy normalnej pożyczce raty płacisz co miesiąc. Natomiast odwróconej hipoteki nie spłacasz, bo odsetki dodawane są do długu, który rośnie szybko. Oto przykład. Z odwróconej hipoteki swego domu uzyskujesz dożywotnią rentę w wysokości 1000 dol. miesięcznie. Koszt closingu 10 tys, dol. wzięty na kredyt, Mortgage Insurance Premium – 1,25 proc., koszt kredytu 6 proc. (w sumie 7,25 proc. w skali rocznej). Po 10 latach jesteś zapożyczony na 197 150 dol., po 15 latach – na 355 470 dol., a po 20 – na 582 720 dolarów. Jeżeli sprzedasz dom, by przenieść się do rodziny czy domu starców, to po spłacie długu może ci nic nie pozostać. Ale nawet gdybyś dożył do stu lat, nigdy nie będziesz winny więcej niż wynosi wartość domu. Stratę ponosi bank.


• Można stracić świadczenia społeczne. Jeżeli rozważasz ubieganie się o pomoc społeczną, to nie sięgaj po kredyt z odwróconej hipoteki. Choć wypłaty to nie przychód, lecz pożyczka, ale mogą pozbawić cię zasiłków społecznych SSI i ubezpieczenia medycznego Medicaid, zależnie od stanowych przepisów.


• Umowa może nakładać ograniczenia na użytkowanie nieruchomości; zabraniać ci wynajęcia części budynku, dodania innych osób do aktu własności, zaciągania dodatkowych pożyczek pod zastaw domu. Przeczytaj uważnie umowę pożyczkową zanim ją podpiszesz.

Wniosek

Masz kłopoty finansowe? Zanim zdecydujesz się na odwróconą hipotekę, rozważ inne rozwiązania: refinansowanie czy modyfikację niespłaconej tradycyjnej pożyczki hipotecznej, albo sprzedaż domu. Odwrócona hipoteka może dostarczyć ci gotówki, o którą trudno na emeryturze, ale za wysoką cenę.

Elżbieta Baumgartner

***
Uwaga, pytania do autorki należy wysyłać e-mailem: [email protected]