Przedstawiamy historie dwóch klientów naszej kancelarii, które być może okażą się pomocne, a nawet inspirujące dla większego grona czytelników. Ze względów oczywistych imiona i pewne szczegóły zostały zmienione.
Pan Jan od dawna mieszka w Stanach Zjednoczonych. Ostatnio skończył 55 lat i coraz częściej zaczyna zastanawiać się, czy po przejściu na emeryturę nie wróci do Polski, gdzie amerykańskie świadczenie emerytalne pozwalało mu będzie na większą swobodę finansową niż w Stanach. Niestety pan Jan nie posiada obecnie w Polsce żadnego mieszkania, czy domu i obawia się powrotu nie mając wcześniej zabezpieczonych kwestii zakwaterowania. Z kolei wielokrotne podróże, procedury badania nieruchomości pod względem prawnym, a następnie zakupu wydawały się być ponad jego siły.
Z inną sytuacją faktyczną, ale podobnym problemem zadzwoniła do nas pani Ania. Ma ona 35 lat i również od lat zamieszkuje w Stanach Zjednoczonych. Jej zarobki pozwoliły na poczynienie oszczędności wystarczających na zakup kawalerki w Polsce (ok. 150 tys. zł.). Pani Ania nie wie, jak długo pozostanie w Stanach i nie wyklucza, że po powrocie do kraju zamieszkałaby w tymże lokalu, ale póki co planuje potraktować zakup jako inwestycję i wynajmować mieszkanie licząc na zwrot w kolejnych latach znacznej części zainwestowanych środków. Pani Ania ma w Polsce kuzynkę, która mogłaby doglądać mieszkania w okresie kiedy będzie ono wynajmowane, ale z uwagi na brak doświadczenia i wiedzy prawniczej nie podejmuje się ona asystowaniu przy transakcji zakupu. Z kolei pani Ania z różnych przyczyn, nie będzie mogła przyjechać do Polski przez kolejny rok.
Wbrew obawom naszych bohaterów zakup nieruchomości podczas zamieszkiwania za granicą nie musi wiązać się z licznymi trudnościami. Do przygotowania procedury zakupu nieruchomości, jak również samego jej zakupu nie jest konieczna obecność w Polsce. Oczywiście zachęcamy naszych klientów, aby jeśli mają taką możliwość, przyjechali do kraju by naocznie ocenić nabywaną nieruchomość, aczkolwiek w dobie internetu nie jest to konieczne. W praktyce odbywa się to w ten sposób, iż po zbadaniu przez kancelarię i zaopiniowaniu stanu prawnego kilku z odpowiadających klientowi nieruchomości otrzymuje on podsumowanie, w którym wskazywane są obiekty najbardziej dopasowane do potrzeb klienta i jednocześnie spełniające wymogi bezpieczeństwa transakcji.
Po dokonaniu wyboru nieruchomości pan Jan i pani Ania mieli następujące wątpliwości:
Czy konieczna jest obecność kupującego przy zawieraniu umowy?
Nie. Kupujący może bowiem udzielić pełnomocnictwa osobie zaufanej w Polsce, względnie profesjonalnemu pełnomocnikowi, na podstawie którego pełnomocnik nabędzie nieruchomość w imieniu i na rzecz kupującego. Wystarczające w takim przypadku jest podpisanie na terenie Stanów Zjednoczonych pełnomocnictwa, któremu następnie zostanie nadana klauzula apostille i przesłanie go na adres pełnomocnika w kraju.
Skąd mam pewność, że pełnomocnik przeprowadzi transakcję zgodnie z moją wolą i że ostatecznie stanę się właścicielem nieruchomości?
Prawidłowo napisane pełnomocnictwo, zastrzegające co i na jakich warunkach może zostać na jego podstawie dokonane uniemożliwi pełnomocnikowi przeprowadzenie transakcji wbrew wytycznym zawartym w dokumencie pełnomocnictwa. W tym miejscu należy pamiętać, iż zakup nieruchomości w Polsce wymaga zachowania formy aktu notarialnego, co oznacza, iż nad prawidłowością całej transakcji poza ustanowionym przez nas pełnomocnikiem czuwa notariusz, który nie może pozwolić na zawarcie umowy na warunkach wykraczających poza ramy pełnomocnictwa. W przeciwnym wypadku umowa uznana zostałaby za nieważną.
Na ile istotne są zapisy w księdze wieczystej nabywanej nieruchomości?
Zapisy znajdujące się w księdze wieczystej to pierwsza rzecz, która powinna zostać przeanalizowana przy rozważaniu zakupu, czy to nieruchomości gruntowej czy też mieszkania. Niektóre zapisy – przykładowo hipoteka zabezpieczająca roszczenie przewyższające wartość nieruchomości – będą ją dyskwalifikowały jako przedmiot zakupu. Jednakże inne zapisy, np. zapis prawa dożywocia na rzecz wskazanej osoby okazać może się problemem możliwym do szybkiego rozwiązania. Czasem okazuje się, iż wpisane do księgi wieczystej prawo dożywocia zastrzeżone zostało lata temu na rzecz osoby, która już zmarła. Wówczas wystarczające jest złożenie do sądu wieczystoksięgowego wniosku o wykreślenie prawa, by mieć wolną od wpisów – wskazujących na obciążenia nieruchomości – księgę wieczystą. Niekiedy też po rozmowie z dotychczasowym właścicielem nieruchomości może okazać się, iż tak zwany dożywotnik, którego uprawnienie zostało wpisane do księgi wieczystej jest skłonny zrzec się swojego prawa, zwalniając tym samym nieruchomość od wcześniejszych obciążeń. Dlatego warto, by wszelkie budzące niepokój zapisy w księdze wieczystej zostały sprawdzone i poddane analizie zanim odrzucimy myśl o zakupie konkretnej nieruchomości.
Czy mogę zakupić nieruchomość razem z moim małżonkiem, który nie posiada polskiego obywatelstwa?
Tak. Jednak nabycie nieruchomości przez cudzoziemca może wymagać uzyskania zezwolenia ministra. Ale nie zawsze. Istnieją sytuacje, w których nie jest konieczne ubieganie się o takie zezwolenie – ma to np miejsce przy zakupie lokalu mieszkalnego (pod warunkiem, iż nie jest on położony w strefie nadgranicznej).
Jak widać nieobecność w kraju nie musi stanowić przeszkody dla zakupu nieruchomości w Polsce.
Elżbieta Dębowska-Krzyszczak
adwokat, autorka jest partnerem Kancelarii Adwokackiej Pawłowska & Dębowska sp.p. z siedzibą w Warszawie, której jednym z profili działalności jest prowadzenie spraw osób zamieszkałych za granicą. Posiada bogate doświadczenie zdobyte m.in. w Stanach Zjednoczonych, które wykorzystuje przy prowadzeniu sporów sądowych nie tylko w sprawach gospodarczych, ale również z zakresu prawa zobowiązań, prawa rodzinnego oraz prawa spadkowego (liczne sukcesy w postępowaniach rozwodowych).
Kancelaria Adwokacka Pawłowska & Dębowska Spółka partnerska
ul. Poznańska 21 lok. 34, 00 – 685 Warszawa
Tel. + 48 22-828-12-15, + 48 609 572 585, +48 500 188 483
www.pawlowska-debowska.pl
fot.jarmoluk/Pixabay.com
Ewa Malcher
