Coraz trudniej jest kupić dom w USA, bo ceny nieruchomości zwyżkują, a zarobki pozostają prawie na tym samym poziomie. Z pomocą osobom kupującym dom po raz pierwszy przychodzi Federalny Zarząd ds. Mieszkalnictwa (Federal Housing Administration, FHA) stanowiący część Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miejskiego (U.S. Department of Housing and Urban Development, HUD). FHA ubezpiecza pożyczki hipoteczne udzielane przez amerykańskie banki i inne instytucje finansowe zaaprobowane przez FHA. W ten sposób banki stają się zabezpieczone przed ewentualnymi stratami wynikłymi z niewypłacalności pożyczkobiorców, więc udzielają pożyczek chętniej.
Atrakcyjność pożyczek FHA polega na tym, że dom mogą kupić osoby z umiarkowanym przychodem i nie najlepszą historią kredytową po zapłaceniu co najmniej 3,5 proc. ceny domu. Jednak zarówno klient jak i kupowany dom muszą spełnić szereg wymogów, które uległy pewnym zmianom od początku 2017 roku.
Jakie warunki musisz spełnić
Jeśli chcesz otrzymać pożyczkę ubezpieczoną przez FHA, musisz mieć legalny status imigracyjny oraz udokumentowaną stałą pracę w okresie ostatnich dwóch lat. Do tego trzeba legitymować się odpowiednio dobrą wierzytelnością kredytową. Przy 580 punktach FICO wymagane jest co najmniej 3,5 proc. wkładu własnego, a przy 500 do 579 punktach – co najmniej 10 proc. wkładu. Punktacja gorsza niż 500 dyskwalifikuje cię jako pożyczkobiorcę.
Musisz mieć przychód na tyle duży, by następujące wskaźniki były na dozwolonym poziomie:
– Wskaźnik „pełny koszt pożyczki do przychodu brutto” nie może przekraczać 31 proc. Do pełnego kosztu pożyczki wliczane są miesięczne raty pożyczki hipotecznej, koszt ubezpieczenia pożyczki, ubezpieczenie domu, ewentualne opłaty na spółdzielnię mieszkaniową. Bank może udzielić pożyczki nawet przy wskaźniku do 40 proc., ale wtedy, aby dostać ubezpieczenie FHA, bank musi uzasadnić, dlaczego uważa, że pożyczka nie jest ryzykowna.
– Wskaźnik „wszystkie długi do przychodu brutto” (debt to income, DTI) powinien wynosić mniej niż 43 procent. Do długów wliczają się miesięczne spłaty hipoteki oraz wszystkich innych zobowiązań: kart kredytowych, pożyczek studenckich, samochodowych. Tylko w wyjątkowych przypadkach bank może pozwolić na wskaźnik 50 procent.
Od 2017 roku długi na kartach, gdzie jesteś autoryzowanym użytkownikiem, uwzględniane są do obliczenia wskaźnika DTI. Również inaczej są postrzegane długi studenckie. Przed rokiem 2017 pożyczki studenckie odroczone dłużej niż rok nie były liczone do DTI. Obecnie bank zakłada, że spłata pożyczki studenckiej, nawet odroczonej, wynosi 2 proc. kwoty pozostałej do spłaty. Jeżeli na przykład zostało ci 20 tys. dol. pożyczki studenckiej, to bank stwierdzi, że jej spłata wynosi 400 dol. miesięcznie.
Jakie warunki musi spełnić dom
Dom musi stanowić podstawowe miejsce zamieszkania oraz od razu nadawać się do wprowadzenia. To przeważnie wyklucza budynki nadające się do generalnego remontu. Jeżeli chcesz nabyć budynek wymagający remontu, to musisz wpłacić na konto depozytowe środki wystarczające na przywrócenie domu do użytku.
Co roku FHA wyznacza limity pożyczek, które zależą od stanu, powiatu i liczby mieszkań w budynku, maksymalnie do 636 150 dol. na dom jednorodzinny (więcej na Alasce i Hawajach). W najtańszych rejonach kraju górna granica to 275 665 dolarów. Limity pożyczek ubezpieczonych przez Freddie Mac czy Fannie Mae są niższe.
Ile kosztuje pożyczka FHA
Tylko bank zatwierdzony przez FHA może udzielić pożyczki gwarantowanej przez FHA. Jej oprocentowanie będzie takie, jak typowej pożyczki hipotecznej – zależne od stóp procentowych na rynku i od twojej wierzytelności.
Do raty pożyczkowej dodane będzie roczne ubezpieczenie, którego wysokość zależy od wysokości pożyczki, jej terminu i twego wskaźnika LTV (ang. loan to value), przeciętnie od 0,7 do 1,05 proc. Gdy na przykład pożyczasz do 625 tys. dol. na dłużej niż 15 lat, roczna stawka ubezpieczenia stanowi obecnie 0,8 proc. w skali roku. Przy kredycie na 4,5 proc. ubezpieczenie podniesie tę stawkę do 5,3 procent. Opłaty za ubezpieczenie są zniesione, kiedy pozostała do spłaty kwota pożyczki stanowi 78 lub mniej procent wartości domu.
Zapłacisz też za sfinalizowanie transakcji oraz ubezpieczenia zwane Up-Front Mortgage Insurance (UFMI), które kosztuje 1,75 proc. wartości pożyczki niezależnie od twojej kredytowej wierzytelności. Wpłacić też musisz swój udział własny, co najmniej 3,5 procent.
Jeżeli rodzina chce ci pomóc finansowo, to od tego roku FHA domaga się dokładnego udokumentowania darowizny, by uniemożliwić pranie brudnych pieniędzy. Nie uwierzy też na słowo w twoje nadgodziny ani pracę na własny rachunek.
Gdzie dowiedzieć się więcej
Pożyczki ubezpieczone przez FHA bywają jedynym rozwiązaniem dla rodzin, których wskaźnik zadłużenia w stosunku do przychodu jest zbyt duży, by otrzymać konwencjonalną pożyczkę na dom. Wyczerpujące informacje znajdziesz w witrynie www.hud.gov W sieci szukaj „FHA loans”. Porozmawiaj z pracownikiem w dziale pożyczek w swoim banku oraz z pośrednikiem w branży obrotu nieruchomościami.
Ewa Malcher
