Zaległe należności i opcje ich odzyskania

W Chicago i okolicy często mówi się, że mamy dwie pory roku – zimową i …budowlano-remontową. Ta druga jest najbardziej widoczna i dokuczliwa na drogach, ale jeszcze częstsza w odniesieniu do remontów budynków. O tym, że tegoroczna pora remontowa zapowiada się w USA na rekordową, pisaliśmy już wcześniej tego lata.

Wiemy jednak, że zapłata za wykonanie usług remontowo-budowlanych to często długotrwały proces, w wielu przypadkach zapewne ze względu na wieloetapowość i rozmiary projektów. Wiemy też, że koszty rosną ze względu na brak pracowników i coraz większe ceny materiałów w sklepach z zaopatrzeniem. Bywa, że rzeczywisty koszt po zakończeniu projektu jest większy niż przewidywany przed rozpoczęciem prac. Często dochodzi do nieporozumień i zaległości z zapłatą za wykonaną pracę, nawet jeśli mamy jasno sporządzony pisemny kontrakt.

Jakie opcje ma kontraktor, który wykonał pracę według umowy, a zleceniodawca zalega z zapłatą? Zapytaliśmy o to wiceprezesa Polsko-Amerykańskiej Izby Handlowej (PACC), mecenasa Marka Grzymałę, który od 15 lat zajmuje się prawem budowlanym. Według opinii naszego eksperta najskuteczniejszym narzędziem budowlańca, który nie otrzymuje zapłaty za wykonaną pracę zgodnie z umową jest złożenie wniosku o zastaw pod prawo własności (ang. mechanics lien claim).

Taki wniosek o zastaw, którego podstawą jest prawo stanu Illinois, jest plamą na akcie własności i uniemożliwia sprzedaż nieruchomości; może być także przeszkodą w uzyskaniu nowej pożyczki hipotecznej lub w dokonaniu jej przefinansowania dopóki wniosek nie zostanie prawnie usunięty. Okazuje się też, że prawo do wniosku o zastaw mają nie tylko firmy kontraktorskie, ale również podwykonawcy i dostawcy materiałów. Na przykład, jeśli zleceniodawca zapłaci głównemu wykonawcy, a ten z kolei nie zapłaci swoim podwykonawcom, oni także mają prawo do złożenia wniosku o zastaw pod prawo własności.

Wydawać się to może trochę niesprawiedliwe z punktu widzenia zleceniodawcy. Dlatego mecenas Grzymała twierdzi, że właściciel budynku powinien zabezpieczyć się, żądając by główny wykonawca podał na piśmie listę podwykonawców oraz złożył oświadczenie pod przysięga dotyczące otrzymanej zapłaty.

Z punktu widzenia wykonawców i podwykonawców, aby wniosek był prawnie możliwy do wyegzekwowania i skuteczny, mecenas Grzymała radzi, by był on sporządzony w ciągu 90 dni od dnia zakończenia projektu. Jeśli chodzi o podwykonawców, wniosek powinien być wysłany do właściciela budynku i do właścicieli hipotecznych listem poleconym i powinien zawierać informacje dotyczące kontraktu, stanu wykonanych prac, sumy zaległych należności, opis nieruchomości i dokładny termin zakończenia prac. Powinien też być zapisany w rejestrze powiatu w ciągu czterech miesięcy od daty zakończenia prac. Natomiast główny wykonawca, chociaż nie musi wysyłać powiadomienia o wniosku do zleceniodawcy, ma 4 miesiące od dnia zakończenia wykonanej pracy, aby złożyć i zarejestrować swój wniosek w powiatowym rejestrze.

Jeśli podwykonawcy lub główny wykonawca nadal nie otrzymują zapłaty, powinni podać sprawę do sądu w ciągu dwóch lat od zakończenia prac. Taki pozew oznacza, że kontraktor zwraca się do sądu, aby nieruchomość była sprzedana, a dochód ze sprzedaży został przeznaczony na należną zaległą zapłatę. Mecenas Grzymała podkreśla, że ten dwuletni termin nie może być przedłużony lub odnowiony, a ważność wniosku pod zastaw wygaśnie, jeśli minie okres dwóch lat.

Według opinii niektórych budowlańców zaległości z zapłatą niestety zdarzają się w przypadku około 50 proc. wykonanych projektów. Bez względu na przyczyny niewątpliwie kluczowa i pomocna może być skrupulatna dokumentacja szczegółów.

Bogdan Pukszta

Współpraca Anna Pazderska


PACC POLECA:

Nawiązywanie nowych kontaktów biznesowych i ciągłe pogłębianie wiedzy to kluczowe elementy rozwoju firmy i/lub kariery. W najbliższych dniach i tygodniach tego roku, PACC poleca następujące okazje:

Annual PACC Boat Outing (Doroczny rejs Polsko-Amerykańskiej Izby Handlowej po rzece Chicago i wzdłuż wybrzeża jeziora Michigan; oplata 100 dol. do 15 lipca, 125 dol. po 15 lipca)

20 sierpnia, 10.30
Na pokładzie „Summer of George“
Rejestracja i dodatkowe informacje: 773-205-1998 lub [email protected]

Building Your Business: A Brick and Mortar Guide (Bezpłatna sesja informacyjna dla przedsiębiorców na temat skutecznego i oszczędnego podejmowania pierwszych kroków przy zakładaniu i w rozwoju nowego biznesu)

piątek, 25 sierpnia, 9.30 – 11.00
City of Chicago Department of Business Affairs and Consumer Protection, 121 N. LaSalle St., R. 805, Chicago
Dodatkowe informacje: tel. 312-744-2086 lub em [email protected]

2nd Annual 36th Ward Small Business Meet & Greet (Spotkanie informacyjno-networkingowe dla właścicieli małych firm w 36 dzielnicy Chicago)

środa, 30 sierpnia, 11.00 – 13.00
Community First Medical Center, 5645 W. Addison, 7th Floor, Chicago
Dodatkowe informacje: biuro radnego G. Villegasa, tel. 773-745-4636

European Business Networking Event (spotkanie networkingowe współorganizowane przez działające w Chicago europejskie izby gospodarcze; oplata 10 dol. członkowie, 20 dol. pozostali)

środa, 20 września, 17.30 – 19.30

Ivy Hotel Rooftop Terrace, 233 East Ontario, Chicago
Dodatkowe informacje: tel. 773-205-1998 lub em [email protected]