Ewa Malcher
Co warto wiedzieć przed zawarciem umowy, aby w przyszłości móc się cieszyć dobrym lokatorem i nie borykać się z problemami i karami, wynikającymi z nieświadomych zaniedbań? Bez względu na to, czy jesteś właścicielem firmy zarządzającej mieszkaniami, inwestorem nieruchomości, czy też indywidualną osobą, która decyduje się na wynajęcie komuś pokoju, mieszkania czy domu, twoje prawa i obowiązki są regulowane przez te same, jasno określone przepisy prawne.
- Sprawdź kwalifikacje potencjalnych lokatorów
Rzeczą oczywistą jest, że jako najemca nie jesteśmy w stanie upewnić się w stu procentach, że lokator będzie sumiennie płacić miesięczny czynsz i będzie dbał o mieszkanie. Jednakże najemca ma możliwość i powinien dokładnie sprawdzić kwalifikacje potencjalnych lokatorów przed spisaniem z nimi umowy. Pierwszym krokiem jest poproszenie przyszłego lokatora o wypełnienie wniosku o wynajem (ang. rental application form), w celu sprawdzenia jego historii kredytowej, historii kryminalnej oraz raportu eksmisji. Właściciele mogą posłużyć się łatwymi w nawigacji stronami internetowymi, takimi jak RentApplication.net lub MySmartMove.com, które wysyłają aplikację bezpośrednio do osoby chcącej wynająć od nas mieszkanie. Po uiszczeniu opłaty i wypełnieniu aplikacji przez potencjalnego lokatora, właściciel dostaje kompletny raport, na podstawie którego może podjąć świadomą decyzję. Warto zaznaczyć, że jeżeli nasza decyzja jest odmowna w oparciu o oceną zdolności kredytowej aplikanta, najemca musi niezwłocznie wysłać list do aplikanta (Adverse Action Letter), zawierający informacje kontaktowe do biura kredytowego, które zostało użyte do sprawdzenia historii kredytowej (aplikant ma wtedy możliwość uzyskania darmowego raportu z tego właśnie biura, aby upewnić się, że nie zawiera on błędnych informacji). Jeśli obawiamy się, że aplikant nie będzie w stanie płacić czynszu, możemy wymagać, żeby umowa najmu była gwarantowana przez osobę trzecią, żyranta.
Wszystkie osoby, które będą mieszkać w naszym mieszkaniu powinny podpisać umowę o najem. Przy wybieraniu lokatora koniecznie należy pamiętać, że rozporządzenie Chicago Residential Landlord and Tenant Ordinance (CRLTO) zabrania dyskryminacji na podstawie rasy, płci, wieku, pochodzenia, orientacji seksualnej, wyznania religijnego, niepełnosprawności, stanu cywilnego i rodzicielskiego oraz źródła przychodów.
- Podpisz umowę i przekaż obowiązkowe dokumenty, formularze i ulotki
Mimo że umowa o wynajem nie jest obowiązkowa, warto jest spisać taką umowę, ponieważ jasno będzie określać prawa i obowiązki najemcy i lokatora. A dodatkowo jest dokumentem, na mocy którego obie strony mogą dochodzić swoich praw w sądzie, jeśli zajdzie taka potrzeba. Umowę zawiera się na określony czas, podczas którego lokator zobowiązuje się do opłacania czynszu w wyznaczonej sumie i terminie. Jeśli mieszkanie znajduje się na obszarze miasta Chicago, oprócz form wymaganych przez prawo stanowe i federalne, rozporządzenie CRLTO wymaga od najemców przekazania swoim lokatorom wielu dodatkowych dokumentów, formularzy i ulotek. Jedynie mieszkania znajdujące się w budynkach zamieszkałych przez najemcę z sześcioma lub mniej mieszkaniami nie podlegają rozporządzeniu. Do obowiązkowych formularzy należą:
- Lead-Based Paint Disclosure – prawo federalne wymaga od najemcy przekazania lokatorowi ulotki zawierającej informacje o szkodliwym wpływie na zdrowie farb ołowiowych.
- Radon Disclosure – The Illinois Radon Disclousre Act wymaga od najemcy, wynajmującego mieszkanie na pierwszym lub drugim piętrze, ujawnienia potencjalnym lokatorom występowania radonu, w sytuacji, kiedy najemca wie o takim ryzyku.
- Bed Bug Prevention And Treatment Brochure – CRLTO wymaga przekazania ulotki informującej o sposobach zapobiegania i walczenia z pluskwami
- Heat Disclosure – Chicago Municipal Code wymaga od najemców ujawnienia lokatorowi, który będzie odpowiedzialny za opłaty związane z ogrzewaniem mieszkania, prognozowanego rocznego i miesięcznego kosztu za ogrzewanie (na podstawie ostatnich 12 miesięcy). Najemcy mogą nieodpłatnie zwrócić się pisemnie lub telefonicznie do przedsiębiorstwa energetyki cieplnej po uzyskanie tych informacji.
- Kopia rozporządzenia CRLTO.
- Security Deposit Interest Rate Summary – Paragraf 5-12-170 CRLTO wymaga od najemcy przekazania lokatorowi formy zawierającej informacje o aktualnej stopie procentowej na depozyt.
- Disclosure of Conditions Affecting Habitability – najemca ma obowiązek poinformowania lokatora o wszelkiego rodzaju naruszeniach kodu przez właściciela, które zostały stwierdzone przez władze miasta w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Kolejnym obowiązkiem wynajmującego jest poinformowanie lokatora o planowanym przez władze miasta Chicago wypowiedzenia umowy dostarczenia wody, gazu, prądu bądź innych usług.
- Disclosure of Managing Agent – Paragraf 5-12-090 CRLTO wymaga od najemcy poinformowania lokatora danych kontaktowych osoby zajmującej się zarządzaniem mieszkaniem w imieniu właściciela.
- Zabezpieczenie depozytu
Jednym z najważniejszych obowiązków najemcy, szczególnie istotnym z punktu widzenia prawa, jest zabezpieczenie depozytu otrzymanego od lokatora. Depozyt oraz wszystkie należne odsetki są prawnie własnością najemcy. W związku z tym, wynajmujący nie może łączyć tych funduszy ze swoimi własnymi. Depozyt powinien być zdeponowany w banku lub innej instytucji finansowej i w treści umowy podpisanej przez lokatora należy jasno określić nazwę i adres tej instytucji. Po otrzymaniu depozytu, należy koniecznie wystawić lokatorowi rachunek. Najemca jest zobowiązany wypłacić lokatorowi roczne odsetki od depozytu na podstawie stopy procentowej corocznie określanej przez miasto Chicago, obecnie 0,01 proc. (na rok 2016). Ostatecznie, w ciągu 45 dni po wyprowadzeniu lokatora z mieszania najemca musi zwrócić lokatorowi jego depozyt razem z naliczonymi odsetkami, minus niezapłacony czynsz i koszty naprawy usterek.
Paulina Garga-Chmiel
jest adwokatem w chicagowskiej kancelarii Chuhak & Tecson, P.C. W roku 2013 ukończyła studia prawnicze w Chicago Kent College of Law. Jej praktyka obejmuje prawo bankowe, finansowe i handlowe. Posiada także praktyczną wiedzę na temat procesów restrukturyzacji i postępowań upadłościowych i naprawczych (bankruptcy) oraz windykacji należności.
Chuhak & Tecson, P.C.
30 South Wacker Drive, Suite 2600, Chicago, Illinois 60606
Tel. (312) 849-4132 (312) 444-9300
[email protected] www.chuhak.com
