Sergiusz “Sergio”
Powiedzenie, że historia kołem się toczy, ma również zastosowanie w odniesieniu do ekonomii i mieszkalnictwa. Po historycznie tłustych latach pora na korektę rynku i powrót do jego bardziej zbalansowanej wersji. Kupujący i sprzedający w Chicago nie powinni się obawiać krachu: ceny na naszym rynku rosły umiarkowanie i wciąż brakuje nam 130 tysięcy domów w stosunku do wszystkich chętnych. Natomiast powinniśmy być przygotowani do dłuższego czasu na rynku oraz rocznej aprecjacji na poziomie 4-5%.
Publikowane codziennie dane nie napawają optymizmem: choć wydaje się że inflacja spowalnia wizytę w sklepie spożywczym czy na stacji benzynowej i nadal jest przyczyną podwyższonego ciśnienia. Historia pokazuje nam niezaprzeczalnie, że według amerykańskiego przysłowia: “What comes up, must come down”: za nami prawie 15 lat wzrostów indeksu Dow Jones, a co za tym idzie – rosnących cen nieruchomości. Pora na korektę, którą potęgują następujące czynniki: kontynuacja globalnych kłopotów z łańcuchem dostaw (supply chain), wojna w Ukrainie, która wywindowała światowe ceny energii oraz żywności (kto pamieta lekcje historiii a propos Ukrainy będącej spichlerzem Europy, bo w istocie jest ona spichlerzem świata), spowolnienie Chińskiej ekonomii oraz zbytnie rozgrzanie amerykańskiej.
Obecnie Bank Rezerw Federalnych usiłuje wyhamować amerykańskiego konsumenta i mówi mu: wydawaj mniej. Ma to swoje źródło pandemii: zazwyczaj ok 70% amerykańskiej gospodarki stanowiły usługi a 30% produkty, podczas pandemii owe proporcje zostały odwrócone: ponad 65% amerykańskiego Produktu Krajowego Brutto stanowily produkty. Gdy obowiązywał nakaz pozostania w domu, kupowaliśmy on-line dosłownie wszystko i ciężarówka Amazonu, UPS-u czy FedEx-u praktycznie nie znikała sprzed naszego domu. W tym samym czasie sektor usług: restauracje czy fryzjer – cierpiał. To również dlatego sektor produktów nie wyrabiał z realizacją zamówień: 300-milionowe państwo zaczęło nagle żyć zamawiając na internecie wszystko – od szczoteczki do zębów do samochodów i domów (tak, podczas pandemii sprzedawaliśmy domy wirtualnie, co jedynie sprawiło, że jestesmy lepiej niż kiedykolwiek przygotowani do obsługi klientów zdalnie). Stąd wzięły się właśnie kłopoty z łańcuchem dostaw, bo producenci nie byli w stanie sprostać wszystkim zamówieniom w czasie, gdy ich dostawy ustawione były na minimum zapasu (miałem głęboką nadzieję, że pandemia nauczy środowisko biznesowe planowania większego zapasu, ale jednak z tego co widzę do tej pory, płonne są moje nadzieje).
Owe “korki” w łańcuchu dostaw widoczne są po dziś dzień. W branży Real Estate do tego dołożyć należy kilka kwestii: rynek deweloperski (new construction) nigdy nie odbił się po krachu 2008 roku i nadal produkuje zbyt mało nieruchomości, aby sprostać zapotrzebowaniu. To właśnie dlatego (jeden z 7 powodów, o których na łamach “Dziennika Związkowego” pisaliśmy w 2021 roku i zachęcamy do lektury wszystkich siedmiu felietonów, aby poznać każdy z nich) w trakcie pandemii do czynienia mieliśmy z tak “gorącym” rynkiem.
W praktyce sytuacja na rynku deweloperskim sprawiła, że na rynku wtórnym do czynienia mieliśmy z dwoma falami klientów: sezonowi kupujący na rynku wtórnym (typowi klienci agenta nieruchomości) oraz ci, którym nie udało się kupić na rynku deweloperskim i zdecydowali się szukać na rynku wtórnym. Do tego dołożyć należy transakcje gotówkowe, rekordowo niskie oprocentowanie pożyczek hipotecznych, legacy buying czyli “zakupy na wypadek gdyby…”, trend wyprowadzek z miasta na koszt przedmieść, zakupy dokonywane przez klientów instytucjonalnych, oraz wchodzące na rynek pokolenie millenialsów, czyli najbardziej liczna po baby boomers część amerykanskiego spoleczenstwa. że w całym kraju do czynienia mieliśmy z historycznym wzrostem wartości nieruchomości.
W regionie Chicago wartości poszły do góry średnio 29% ale wiele z miast amerykańskiego Sunbelt odnotowało wzrosty na poziomie 70-90% procent ( New Port, FL, Boise, ID, Austin, TX). Właśnie te miasta obecnie przechodzą korektę, która w wielu wypadkach oznaczać będzie, że wpłata własna na poziomie 20% nam zniknie. O skali problemu niech świadczy następujący news: po raz pierwszy w swojej historii firma Zillow zdecydowała się obniżyć swoje “Zestimates” (w odniesieniu do Zestimates zawsze sugeruję powściągliwość oraz przeczytanie dokładnie zakladki zillow.com/zestimate, która mówi wyraźnie, że ów wyznacznik jest notorycznie niedokładny)
Lokalnie sprawa przedstawia się następująco: powiaty Cook i DuPage już “przekwitły”, co oznacza, że ilość redukcji cenowych wymusiła naturalna korektę rynku: ilość ofert ze zmianą ceny wzrosła w ciągu ostatnich 90 dni z 45% do ponad 70%, co oznacza, że sprzedający muszą zrewidować swoje swoje oczekiwania, gdyż cena, którą za swój dom otrzymał sąsiad w marcu nie będzie ceną, którą otrzyma ten właściciel domu. Co więcej, jednym z największych błędów, jakie możemy popełnić jest założenie, że ceny wzrosły od chwili nabycia domu przez sąsiada i przecenienie naszej nieruchomości. Taka taktyka sprawi, że ostatecznie straci on o wiele więcej pieniędzy, niż gdyby wycenił on ową nieruchomość “ahead of market” czyli wyprzedzając rynkowe trendy.
Pamiętajmy, że w nowej rzeczywistości rynkowej nie otrzymamy tuzina ofert w pierwszym dniu na rynku, stąd odpowiednia wycena nieruchomości jest kluczowa, aby pozyskać jednego lub więcej chętnych kupujących. Tu współpraca z doświadczonym pośrednikiem nieruchomości (oraz słuchanie jej/jego porad) są kluczowe. Większość z agentów operujących na rynku w dniu dzisiejszym zdecydowała się na tę karierę w ostatnich 2-5 latach, co oznacza, że część z nich nie zna rynku innego niż pandemiczny, a znaczna większość nie pamięta krachu z 2008-2011, aby wyciągnąć z niego należyte wnioski i aby odpowiednio doradzać klientom.
Pytanie za 100 punktów brzmi: ile lat potrwa korekta? Historyczne dane pokazują, że ostatnia hossa (definiowana jako sprzedaż +5 milionów domów rocznie) trwała 5 lat (2002-2006), po której nastąpiła bessa czyli korekta (po angielsku: downturn) i trwała 7 lat (2007-20014), aby następnie ceny poszybowały (najpierw powoli, następnie bardzo szybko w dobie pandemii) uzyskując rekord 6.1 miliona sprzedanych nieruchomości (drugi najlepszy wynik po 2005, kiedy to sprzedanych zostało 7.1 miliona ofert). W tym roku, pomimo wszystkich wyzwań, spodziewamy sie 5.1 miliona sprzedanych domów, także uspokajam: nie czeka nas krach na rynku nieruchomości, a istotna jest perspektywa.
Za nami drugi najlepszy w historii rok w Real Estate, a domy nadal sprzedają się średnio w 14 dni i spodziewany roczny wzrost ich wartości to min. 5% stąd posiadanie nieruchomości jest doskonałą alternatywą do wynajmowania, w czasach gdy “rent” droższy jest prawie o 15% rok do roku w regionie Chicago. (Moment, w którym zdecydowaliśmy z żoną, że nie zamierzamy płacić więcej czynszu tylko kupimy nieruchomość, do końca życia nazywał będę jednym z najbardziej przełomowych w życiu). Nie przykładałbym także większej wagi do rosnących stóp procentowych (przypominając, że średnia historyczna pożyczek hipotecznych w USA to 7.3%) z prostego powodu: znaczna większość z nas (ok. 70%) nie spędzi w naszym obecnym domu więcej niż dekadę stąd amortyzacja 30-letniej pożyczki nie wygląda najgorzej.
Najważniejsze to zatrudnić do procesu kupna czy sprzedaży doświadczonego pośrednika, który nie tylko kupi i sprzeda nasz dom, ale – co ważniejsze – doradzi nam w zakresie najważniejszych decyzji finansowych w życiu: inwestycje w Real Estate, Trusts, wymiany domów w celu uniknięcia podatku (tzw 1031 exchange), aby zagwarantować, że nasz portfel nieruchomości będzie zarabiać dla nas i kolejnych pokoleń.
Sergiusz “Sergio” Zgrzębski
pośrednik handlu nieruchomościami/przedsiębiorca prowadzący działalność pod szyldem franczyzy Keller Williams Premiere Properties, Real Estate Coach (instruktor w branży nieruchomości) w EtoP Group zrzeszającej 1200+ agentów KW w 5 biurach na zachodnich przedmieściach Chicago. Tytuł Top Agent 2018-2022 oraz złota nagroda za reprezentowanie sprzedających za 2021 rok od Keller Williams International.Ur. 12.15.1980 w Gdyni w Polsce. Absolwent Wyższej Szkoły Dziennikarskiej im M. Wańkowicza na kierunku dziennikarstwo prasowe (Licencjat) oraz Columbia College Chicago na kierunku Produkcja Telewizyjna w specjalizacji reżyseria TV (Bachelor).Dziennikarz radiowy i telewizyjny przez lata związany z Polvision TV, laureat nagrody Better Business Bureau Diogenes Award for Excellence in Media.“Public servant” czyli sługa publiczny i kandydat w lokalnych wyborach. W przeszłości wiceprezes Bensenville Community Public Library.www.sergiosellschicago.comtel. (630) 935-6135
