Sergiusz “Sergio”
W wyszukiwarce Google hasło: „Czy czeka nas krach rynku nieruchomości?” szukane jest w dzisiejszych czasach częściej, niż w poprzednim kryzysie. Mimo obaw o recesję, amerykańska gospodarka raz po raz zaskakuje. Najnowsze dane z rynku pracy pokazują, że mimo presji inflacyjnej oraz globalnych niepokoi, ekonomia Stanów Zjednoczonych kręci się powoli, ale konsekwentnie. To jedynie utwierdza w przekonaniu, że o powtórce kryzysu na rynku nieruchomości z 2008 roku nie ma mowy. Wróciliśmy jednak do zrównoważonego rynku sprzed 2019 r.
Jak podało w ubiegły piątek biuro statystyk rynku pracy, w lipcu amerykańscy pracodawcy utworzyli 528 tysięcy miejsc pracy. Rekordowo dobre wyniki z rynku zatrudnienia spowodowały, iż dotychczasowe czarne prognozy dotyczące amerykańskiej ekonomii zostały zweryfikowane. I choć coraz częściej powtarzana mantra ekonomistów w słowie „stagflacja” wydaje się samorealizować, bezrobocie na poziomie 3,5 procent jest na tyle dobrym wynikiem, iż prognozy „o końcu świata” wydają się być na chwilę obecną przesadzone. Co nie oznacza, że problemów nie ma, o czym doskonale sektor real estate, który w kończącym się tygodniu raportował zarobki. Wiele z firm notuje spadki obrotów spowodowane korektą rynkową, a te napędzane pieniędzmi z Wall Street: Redfin czy Compass przeprowadziły już serie zwolnień pracowników w nadziei poprawy ich sytuacji finansowej. Co ciekawe, cięcia przeprowadzać musiały firmy znane w branży z „procederu zasypywania pieniędzmi”. Teraz wiele z nich zorientowało się, że ich polityka rekrutacji przy użyciu banknotów prowadzi bardziej do wyczerpania zapasu banknotów, niż do wzrostu. Rynek nieruchomości zwolnił oficjalnie do poziomów sprzed 2019 roku, jednak są optymistyczne sygnały. W kończącym się tygodniu stopy procentowe spadły po raz pierwszy od miesięcy poniżej poziomu poniżej 5%.
30-letnia pożyczka ze stałym oprocentowaniem 4 sierpnia wynosiła 4.99%, co stanowi spadek o 0.8% w porównaniu z poprzednim miesiącem – najmniej od kwietna tego roku. To wciąż wysokie koszta kredytu, jeśli zdamy sobie sprawę, że rok temu taka sama pożyczka oprocentowana była na poziomie 2.77%. Jak informuje naczelny ekonomista rządowej agencji-banku nieruchomości Freddie Mac Sam Khater, huśtawka oprocentowania pożyczek hipotecznych to rezultat niepewności związanej z gospodarką w dobie sztormu inflacyjnego. „Duża niepewność wokół inflacji i czynników zewnętrznych, jak sytuacja geopolityczna, będą na długo sprawiały, iż stopa procentowa pożyczek pozostanie zmienna”.
Bank Rezerw Federalnych 27 lipca podniósł stopy procentowe o 0.75%, po raz drugi w tym roku, a szefowa oddziału Fed w San Francisco Mary Daly stwierdziła w niedzielnym programie CBS „Meet the Nation”, iż kolejna podwyżka oprocentowania w obliczu uporczywej inflacji jest praktycznie pewna.
Spowolnienie na rynku nieruchomości odczuwalne jest w całym kraju, w wielu miejscach szczególnie obleganych przez kupujących właściciele przygotować się muszą na korektę – pisaliśmy o tym w ub. tygodniu – co w praktyce oznacza, że miejscowościach środkowej Florydy, w Arizonie, w Kalifornii czy Boise w stanie Idaho, kupujący nieruchomość w trakcie pandemii z 20% wkładem własnym najprawdopodobniej w rezultacie korekty pożegnają się właśnie z jego równowartością. Warto na chwilę zastanowić się nad przyczynami takiej sytuacji: nie tylko miejscowościach takich, jak North Port czy Cape Coral ceny nieruchomości poszły w górę o 47% – 48%, ale – jak wskazuje Redfin – w górę poszły także zarobki domowników (średnio +18.5%), co jedynie napędza spiralę inflacji cen nieruchomości. Razem z cenami kupna w gorę poszły także ceny najmu, a właściciele nieruchomości pod wynajem na słonecznej Florydzie otwarcie mówią, iż drastyczne podniesienie czynszów (jak w Miami, gdzie najem droższy jest prawie o połowę (!) w porównaniu z sytuacją sprzed pandemii) powodowane jest jedynie po części inflacją, jednak główną przyczyną jest strumień nowych mieszkańców ze stanów np. Illinois czy Nowy Jork, którzy wykształceniem i zarobkami znacznie zawyżają średnią stanową i przyczyniają się do galopujących cen nieruchomości i dalszego pompowania spekulacyjnego balona. (Stąd chętnym do wyprowadzki do Słonecznego Stanu zalecamy gromadzenie gotówki, bo mogą pojawiać się okazje)
W pozostałych częściach kraju braki inwentarza na rynku są gwarantem zachowania obecnych cen. Gorzej jest z procedurą sprzedaży w czasie, gdy domownicy przyzwyczaili się do transakcji dokonywanych „na pniu”, czyli praktycznie natychmiast.
A wszystko ze względu na szybko rosnący inwentarz domów na rynku. Po trzech rekordowych miesiącach strumień nowych domów jednorodzinnych dostępnych na rynku do kupna osiągnął rozmiary niewidziane w ostatnich latach. Ilość aktywnych listingów (ofert sprzedaży) wyższa była w lipcu o 31% w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku. Pomimo tak dobrego rezultatu – jak podaje portal Realtor.com – po trzech miesiacach rosnącej ilosci ofert ich całkowita ilość nadal niższa była o 44% od poziomu z lipca 2019 roku. Zmiany następują nie ze względu na nagły wzrost ofert, czyli domowników pragnących sprzedać swoje cztery ściany, ale spowolnień apetytu kupujących. W maju poziom inwentarza wyższy był o 8% od maja 2021, w czerwcu ów wzrost wyniósł już 19% – w tym samym czasie, w sezonie letnim – jak zwykle – spadła ilość nowych ofert na rynku (spadek o prawie 3% z porównaniu z lipcem 2021).
W rzeczywistości bardziej przypominającej rynek z lat 2018–2019
To czas, w którym sprzedaż naszego domu metodą „by owner” jest już niesłychanie utrudniona, a zatrudnienie doświadczonego agenta nieruchomości jest na wagę złota. To czas, w którym najbardziej produktywni agenci cieszą się niesłabnącym obrotami,sprzedając asortyment przeważnie między sobą w odróżnieniu od czasu,w którym agenci wystawiali nieruchomość na rynek (MLS) w oczekiwaniu na szybką sprzedaż. Nadszedł czas, w którym ceniona jest wiedza i ekspertyza w zamian szybkości działania.
Nadchodzący czas to także okazje, na które warto przygotować zasoby finansowe. Coraz więcej „opportunities” pojawiać się będzie w segmencie nieruchomości komercyjnych. Jak zawsze zachęcam także do rozpoczęcia inwestycji w nieruchomości rezydencyjne – zarówno remonty (popularne rehab & flip), czy apartamenty i budynki wielorodzinne. Nieruchomości pozostają najbardziej bezpiecznym sposobem inwestycji, a 5 milionów brakujących domów na rynku w USA jest najlepszym gwarantem bezpieczeństwa naszej lokaty, co jest szczególnie cenne w czasach inflacji zjadającej pieniądz.
Zapraszam po darmową analizę wartości Państwa nieruchomości i poradę w zakresie planowania inwestycji w Real Estate. To wiedza, która szczególnie cenna będzie na niespokojnych wodach oceanu światowej stagflacji.
Sergiusz “Sergio” Zgrzębski
pośrednik handlu nieruchomościami/przedsiębiorca prowadzący działalność pod szyldem franczyzy Keller Williams Premiere Properties, Real Estate Coach (instruktor w branży nieruchomości) w EtoP Group zrzeszającej 1200+ agentów KW w 5 biurach na zachodnich przedmieściach Chicago. Tytuł Top Agent 2018-2022 oraz złota nagroda za reprezentowanie sprzedających za 2021 rok od Keller Williams International.Ur. 12.15.1980 w Gdyni w Polsce. Absolwent Wyższej Szkoły Dziennikarskiej im M. Wańkowicza na kierunku dziennikarstwo prasowe (Licencjat) oraz Columbia College Chicago na kierunku Produkcja Telewizyjna w specjalizacji reżyseria TV (Bachelor).Dziennikarz radiowy i telewizyjny przez lata związany z Polvision TV, laureat nagrody Better Business Bureau Diogenes Award for Excellence in Media.“Public servant” czyli sługa publiczny i kandydat w lokalnych wyborach. W przeszłości wiceprezes Bensenville Community Public Library.www.sergiosellschicago.comtel. (630) 935-6135
