Cieszysz się, bo otrzymałeś siedem ofert kupna domu – wiele z nich powyżej ceny wywoławczej. W pierwszej chwili chcesz wybrać najwyższą ofertę – ale poczekaj! Najwyższa oferta nie zawsze jest tą najlepszą. Zanim podejmiesz decyzję, należy przeanalizować wiele aspektów.
Na przykład, jeśli oferta znacznie przekracza cenę wywoławczą, ale kupujący ma tylko pięć procent wkładu własnego, to problem może pojawić się, jeśli bank wyceni dom poniżej oferowanej kwoty. Jeśli kupujący nie ma gotówki na pokrycie różnicy między ofertą a wartością wyceny bankowej, może dojść do unieważnienia transakcji lub jej renegocjacji – i obniżenia ceny. Nieco niższa oferta z większym wkładem własnym może okazać się bardziej atrakcyjna.
Oto kilka innych warunków, które – oprócz ceny – warto wziąć pod uwagę i ewentualnie renegocjować:
Data zamknięcia transakcji
Jeśli zamknięcie transakcji w określonym czasie ma dla ciebie znaczenie, upewnij się, że data przedstawiona w ofercie jest zgodna z terminem, który wyznaczyłeś.
Inspekcja
Może się okazać, że jeden kupujący chce przeprowadzić inspekcję domu, a drugi – niekoniecznie. Co zrobić w takim przypadku? Tę kwestię należy omówić ze swoim brokerem, ale często w najlepszym interesie sprzedającego leży wybór niższej oferty bez opcji inspekcji. Odstąpienie od inspekcji oznacza brak dalszych negocjacji przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży. Kupujący, który chce przeprowadzić inspekcję, ale – jak zaznaczył w ofercie – „wyłącznie w celach informacyjnych”, daje do zrozumienia, że po inspekcji nie będzie podejmował prób renegocjacji ceny. Jednak rzeczywistość bywa inna i sprzedający ma prawo w takim przypadku czuć się niepewnie. Ponadto do czasu inspekcji nieruchomość może być niedostępna na rynku nawet przez 10 dni.
Gotówka lub rezygnacja z klauzuli “financing contingency”
Zdaniem większości sprzedających oferta kupna za gotówkę jest znacznie korzystniejsza niż oferta z opcją kredytu – i z reguły tak bywa. Oferta kupna za gotówkę może być jednak niższa, ponieważ niektórzy kupujący wychodzą z założenia, że jeśli płacą w gotówce, to mogą zaoferować niższą cenę. W przypadku oferty kupna za gotówkę pośrednik musi sprawdzić, czy kupujący faktycznie posiada odpowiednie środki, żądając przedstawienia aktualnego pisma lub oświadczenia od instytucji finansowej.
Moim zdaniem rezygnacja z klauzuli “financing contingency” (klauzula dotycząca ewentualności nieotrzymania pożyczki przez kupującego, która umożliwia mu rezygnację z transakcji i zwrot depozytu) może być równie atrakcyjna, jak oferta kupna za gotówkę. Jest to obecnie dość powszechna praktyka. Kupujący, którzy nie są w stanie zapłacić za dom w gotówce, ale wiedzą, że dostaną kredyt, zrobią wszystko, aby ich oferta była jak najbardziej atrakcyjna. Nawet ryzykując utratę wysokiego depozytu (tzw. Earnest Money Deposit) w przypadku nieuzyskania kredytu.
Odstąpienie od klauzuli “financing contingency” powinno obejmować również rezygnację z wyceny przez bank. Jeśli zdecydujesz się przyjąć taką ofertę, twój agent powinien skontaktować się z instytucją kredytującą i upewnić się, że kupujący na pewno dostanie kredyt, nawet jeśli wycena okaże się zaniżona.
Klauzula eskalacyjna
Zgodnie z tą klauzulą kupujący musi zapłacić określoną kwotę w stosunku do najwyższej oferty złożonej w dobrej wierze, która nie zawiera klauzuli konieczności sprzedaży posiadanej obecnie nieruchomości. Nie wszyscy pośrednicy ją stosują, to może być świetny sposób wyróżnienia oferty spośród innych. Daje również sprzedającemu możliwość uzyskania wyższej ceny. Weźmy na przykład 5 tys. dol. Po sprawdzeniu wszystkich ofert pośrednik sprzedającego kontaktuje się z pośrednikiem, który przesłał klauzulę eskalacyjną i przekazuje mu informacje dotyczące najwyższej oferty (bez danych osobowych oferenta). Kupujący ma określoną ilość czasu na akceptację lub odrzucenie najwyższej oferty powiększonej o kwotę eskalacji w wysokości 5 tys. dol. Jeśli więc najwyższa oferta wynosi 525 tys. dol., kupujący musi zgodzić się na 530 tys. dol. Klauzula eskalacyjna pozwala również kupującemu powiedzieć „nie”, jeśli najwyższa oferta jest zbyt wysoka.
Niezależnie od tego, na co się zdecydujesz, pamiętaj, że wszystkie warunki podlegają negocjacjom – a jako sprzedający masz decydujący głos. Zdolny agent powinien być w stanie porównać i wykorzystać wszystkie oferty w celu osiągnięcia pożądanej ceny i dobrych warunków. To dobra zabawa – więc baw się dobrze.
Tom Dudzinski
broker zarządzający, sprzedaje nieruchomości od 1990 roku, własne biuro prowadzi od 2001 roku. Zdobywca wielu nagród i wyróżnień, autor licznych publikacji, autor cotygodniowego radiowego magazynu Posiadłość, członek Chicago Association of REALTORS®, Illinois Association of REALTORS® oraz National Association of REALTORS®.
fot.Pixabay.com
