Czy można kupić dom, który nie jest na sprzedaż? Wcześniej czy później każdemu przytrafia się taki oto scenariusz. Przejeżdżasz przez dzielnicę, gdy nagle dostrzegasz idealny dom, w którym chciałbyś zamieszkać. Jednak problem polega na tym, że przed domem nie ma tablicy „Na sprzedaż” i nie ma go również w systemie wymiany ofert (MLS). Ktokolwiek w nim mieszka, nie sprzedaje go w danej chwili i może w ogóle nie planuje go sprzedać. Pytanie brzmi, czy nadal możesz próbować kupić ten dom? Odpowiedź brzmi: „tak”. Jednak kupienie domu, który nie został wystawiony na sprzedaż ,bywa skomplikowane. Nie ma również pewności, że ci się uda. Właściciel może być zainteresowany sprzedażą, ale równie dobrze może planować zachować nieruchomość w rękach rodziny dla przyszłych pokoleń. Musisz postępować ostrożnie i podjąć odpowiednie kroki, aby nie zaprzepaścić swojej szansy w wyniku błędów.
Zakup domu, który nie jest na sprzedaż to opcja, gdy jesteś na napiętym rynku sprzedającego. Niezależnie od tego, czy jest to rynek kupującego czy sprzedającego, zawsze możesz spróbować kupić dom, który nie jest na sprzedaż. Nabywcy często rozważają kupno nieruchomości, która nie jest na sprzedaż, kiedy nie uda im się kupić domu, na którym im zależało, z powodu napiętego rynku sprzedającego. Możliwe, że złożyłeś wiele ofert i za każdym razem ktoś inny oferował wyższą cenę. Po wielu odmowach, pomysł złożenia oferty kupna nieruchomości, nawet jeśli nie jest ona na sprzedaż, może wydawać się atrakcyjny. Jeśli nie udało ci się kupić domu w wymarzonej dzielnicy z powodu ostrej konkurencji, dom, który nie jest na sprzedaż może być okazją, na którą czekałeś.
Poproś agenta, aby sprawdził oferty anulowane, wygasłe, wycofane oraz oferty nadchodzące w systemie MLS. Jednym z najlepszych sposobów znalezienia nieruchomości, które nie są obecnie oferowane na sprzedaż, jest przeszukanie przez agenta systemu wymiany ofert (MLS). Oprócz nieruchomości będących aktualnie na sprzedaż, domy w systemie MLS mogą mieć jeszcze inne statusy. Obejmują one oferty anulowane, wygasłe, wycofane oraz oferty nadchodzące.
Oferty anulowane – z ofertą anulowaną mamy do czynienia wtedy, gdy właściciel zrezygnował ze sprzedaży swojego domu i anulował umowę sprzedaży-kupna nieruchomości z agentem. Powodów anulowania oferty może być wiele. Jednym z nich jest zwolnienie agenta nieruchomości przez sprzedającego. W tym przypadku, dom może zostać ponownie wystawiony na sprzedaż w niedalekiej przyszłości za pośrednictwem innej agencji nieruchomości.
Oferty wygasłe – oferta wygasła to oferta, w przypadku której sprzedający próbował sprzedać nieruchomość, ale bez powodzenia. Okres umowy między agentem i sprzedającym skończył się. Dość często oferty wygasłe kończą jako nieruchomości, które wracają na rynek.
Oferty wycofane – oferta wycofana to nieruchomość, która została usunięta z rynku i z wielu systemów wymiany ofert przez sprzedającego, jednak umowa kupna-sprzedaży nieruchomości jest nadal w pełni obowiązująca i skuteczna. W przypadku oferty wycofanej agent nabywcy może skontaktować się z agentem sprzedającego, aby sprawdzić, czy istnieje jakakolwiek szansa, że właściciel nadal chce sprzedać nieruchomość.
Oferty nadchodzące – w wielu regionach kraju status nieruchomości nadchodzących jest stosunkowo nowy. Status ten oznacza, że nieruchomość zostanie wkrótce wystawiona na sprzedaż. Różne systemy wymiany ofert mają zasady dotyczące tego, na jak długo może być ona umieszczona w systemie MLS, zanim zobaczą ją potencjalni nabywcy. Możliwe również, że zobaczysz szyld „Wkrótce na sprzedaż”. Ważne jest, abyś jako kupujący nie szedł bezpośrednio do agenta sprzedającego, ponieważ stworzy to sytuację podwójnej agencji. Upewnij się, że masz własnego agenta nabywcy. Niemądrze byłoby go nie mieć.
Poproś agenta, aby napisał w twoim imieniu list do właściciela. Jednym ze sprawdzonych sposobów na znalezienie sprzedającego, którego nieruchomość nie jest na sprzedaż, ale który potencjalnie chciałby ją sprzedać, jest napisanie do niego listu. Na przestrzeni lat, wielu agentów napisało setki tysięcy listów do właścicieli domów w imieniu swoich klientów. Być może znalazłeś szczególną dzielnicę, która po prostu przypadła ci do gustu? Nie jest niczym niezwykłym, aby agent przeprowadził rozpoznanie tej dzielnicy. Napisany przez niego list powinien być prosty i rzeczowy. List powinien również stwierdzać, że agent ma klienta, który czeka na dom, który zostanie wystawiony na sprzedaż w danym sąsiedztwie i zapytanie, czy właściciel jest zainteresowany sprzedażą. Wielu właścicieli nieruchomości zastanawia się nad sprzedażą. Otrzymanie listu pocztą może ich potencjalnie do niej zachęcić.
Zapytaj przyjaciół i rodzinę, czy znają kogoś, kto planuje sprzedaż nieruchomości. Innym źródłem domów, które nie są na sprzedaż, są przyjaciele i rodzina. Uwielbiamy rozmawiać o nieruchomościach. Często bywa tak, że sąsiedzi, przyjaciele i krewni wiedzą z wyprzedzeniem o tym, że ktoś zamierza wystawić nieruchomość na sprzedaż.
Niektórzy właściciele są na tyle zainteresowani sprzedażą, że tworzą oferty marzeń. Jeden z internetowych serwisów zajmujący się tematami związanymi z obrotem nieruchomości, daje możliwość rozpowszechnienia informacji o tym, że poszukujesz domu i podaniu swoich kryteriów. Przy odrobinie szczęścia można trafić na kogoś, kto na razie zastanawia się nad sprzedażą, ale jeszcze nie podjął ostatecznej decyzji. Nawet jeśli właściciel nie stara się aktywnie sprzedać swojego domu, może być on zainteresowany tym, jaką cenę może za niego otrzymać. Dlatego witryna ta oferuje opcję pt. „Przekonaj mnie do sprzedaży”, gdzie właściciele mogą podać cenę marzeń dla kupujących takich jak ty, którzy naprawdę są zainteresowani kupnem ich domu.
Zbierz jak najwięcej informacji o domu, który nie jest na sprzedaż, a który chcesz kupić. Jednym z bardziej wymagających aspektów poszukiwania domu, który nie jest na sprzedaż jest określenie, jaką ofertę chcesz złożyć. Oczywiście nie chcesz zaoferować więcej niż jest to konieczne, ale nie chcesz również, aby oferta zrobiła złe wrażenie na właścicielu domu. Jedyną rzeczą, którą wiesz o domu jest to, co widać na zewnątrz. Ten niesamowity dom może skrywać wewnątrz nieprzyjemne niespodzianki. Zbierając informacje dowiesz się, kiedy dom był ostatnio sprzedany, kiedy został wystawiony na sprzedaż oraz wiele innych rzeczy. Oczywiście, zebranie takich informacji będzie trudne, jeśli nigdy wcześniej tego nie robiłeś, dlatego doświadczony agent jest niezbędnym elementem w tej sytuacji.
Dobry agent może sprawić, że kupno domu, który nie jest na sprzedaż, będzie o wiele łatwiejsze. Proces zakupu domu, który nie jest na sprzedaż, może być trudny do zrealizowania, szczególnie jeśli robisz to na własną rękę. Dlatego w takiej sytuacji dobrze jest współpracować z doświadczonym agentem, który pomoże ci z wieloma zadaniami, takimi jak zebranie informacji o nieruchomości, złożenie oferty obecnemu właścicielowi, negocjacje, przygotowanie dokumentacji, znalezienie kredytodawcy i wiele więcej. Pamiętaj, że w przypadku kupna domu, który nie jest oficjalnie na sprzedaż, typowa dokumentacja, którą sprzedający wypełnia w tradycyjnej sprzedaży może nie istnieć. Przeprowadzenie analizy stanu faktycznego i prawnego kupowanej nieruchomości jest jeszcze bardziej istotne.
Spodziewaj się odmowy. Wyobraź sobie, że mieszkasz w domu, który kochasz, a jakaś obca osoba podchodzi do ciebie i oferuje, że go kupi. Jeśli lubisz swój dom i nie planujesz przeprowadzki, prawdopodobnie wyśmiejesz nieznajomego, chyba że zaoferuje ci nieziemską kwotę, której będzie ci głupio odmówić. Wtedy prawdopodobnie nie byłbyś zirytowany koniecznością omawiania perspektywy sprzedaży nieruchomości. Właściciel domu, który chcesz kupić, może czuć się podobnie. Nie ma gwarancji, że się uda.
Niech twoja oferta będzie uzależniona od pozytywnego wyniku inspekcji domu. Unikaj składania oferty, której możesz później żałować. Nieruchomość, którą tak się ekscytujesz, może wyglądać idealnie z perspektywy laika. Ale jeśli złożysz ofertę, która zostanie zaakceptowana w oparciu o twoje wyobrażenia, może się później okazać, że kupiłeś kota w worku. Na silnym rynku sprzedającego, gdzie zasoby są ograniczone, wielu nabywców jest skłonnych zrezygnować z inspekcji domu. W znacznej części przypadków może to być ogromny błąd. Znacznie lepiej jest uzależnić ofertę od inspekcji domu, tak aby można było zmienić warunki, jeśli inspekcja ujawni ważne problemy.
Tom Dudzinski
broker zarządzający, sprzedaje nieruchomości od 1990 roku, własne biuro prowadzi od 2001 roku. Zdobywca wielu nagród i wyróżnień, autor licznych publikacji, autor cotygodniowego radiowego magazynu Posiadłość, członek Chicago Association of REALTORS®, Illinois Association of REALTORS® oraz National Association of REALTORS®.
fot.Ewa Malcher
