Tom Dudzinski
Kiedy pandemia przeszła przez kraj na początku 2020 r., po raz pierwszy ogłoszono plany restrukturyzacji kredytów hipotecznych i wielu właścicieli domów mogło wstrzymać spłatę swoich pożyczek. Niektórzy analitycy obawiali się, że po zakończeniu tego programu rynek nieruchomości doświadczy fali przejęć, jak to miało miejsce po bańce na rynku nieruchomości 12 lat temu.
Oto dlaczego tak nie jest. Tak się jednak nie stało, oto dlaczego;
1. Tym razem o wiele mniej właścicieli domów ma kłopoty finansowe. Po ostatniej katastrofie na rynku nieruchomości, ponad dziewięć milionów gospodarstw domowych straciło swoje domy z powodu przejęcia sądowego, sprzedaży ze stratą dla pożyczkodawcy lub oddania ich z powrotem do banku. Wielu wierzyło, że tym razem miliony właścicieli domów spotka ten sam los. Dzisiejsze dane pokazują, że większość właścicieli domów zrezygnowała z planu odroczeń spłaty rat albo całkowicie nadrobiła zaległości w płatnościach, albo skorzystała z planu bankowego, który zrestrukturyzował ich pożyczkę w sposób, który pozwolił im ponownie zacząć dokonywać płatności. Związek Bankierów Kredytowych bada, w jaki sposób ludzie wychodzili obronną ręką z programu odroczeń spłat kredytów od czerwca 2020 r. do listopada 2021 r.
Dane statystyczne:
38,6% opuściło program odroczeń płacąc wszystkie zaległości19,9% dokonywało miesięcznych płatności w okresie odroczeniowym11,8% nadpłaciło wszystkie zaległe płatności6,9% spłaciło swój kredyt w całości44% wynegocjowało plany zaległych spłat29,1% otrzymało odroczenie całej pożyczki14,1% otrzymało modyfikację warunków pożyczki0,8% wynegocjowało inny plan nadrobienia zaległych spłat0,6% przekazało tytuł własności domu pożyczkodawcy16,8% opuściło program odroczeniowy bez planu uregulowania zaległości
2. Osoby, które pozostały w programie odroczeniowym mogą nadal renegocjować spłaty zaległości. Według stanu na ostatni piątek, całkowita liczba kredytów hipotecznych, które nadal są odroczone wyniosła 890 tys. Chętni do wyrównania zaległości nadal mogą wypracować odpowiedni plan z pożyczkodawcą. Pożyczkodawcy ciągle są pod presją zawierania ugód, zarówno przez agencje federalne, jak i stanowe. Biuro Ochrony Konsumentów i prokuratorzy generalni poszczególnych stanów przyjęli tzw. pozycję zerową (brak tolerancji) w stosunku do pożyczkodawców, którzy niechętnie zawierają ugody z właścicielami domów. Ograniczy to znacząco aktywność banków w sądach o przejęcia nieruchomości wobec zalegających klientów przez znaczną część 2022 roku.
3. Większość właścicieli domów ma więcej niż wystarczającą ilość kapitału własnego, aby w razie potrzeby sprzedać swoje domy i spłacić zadłużenie hipoteczne. Dla tych, którzy nie są w stanie wynegocjować warunków spłaty zaległości i 16,8%, które opuściły program odroczeniowy, wielu będzie miało wystarczający kapitał, aby sprzedać swoje domy, spłacić hipoteki i wyprowadzić się, nie narażając się na przejęcie sądowe swoich domów. Ze względu na szybko rosnące ceny domów w ciągu ostatnich dwóch lat, przeciętny właściciel domu zyskał rekordowe kwoty kapitału własnego. Zyski kapitałowe nie tylko pomogły właścicielom domów płynniej wyjść z programów odroczeniowych i uniknąć sprzedaży.
4. W ciągu ostatnich dwóch lat było znacznie mniej przejęć nieruchomości. Jedną z rzadko omawianych korzyści programu odroczeniowego było umożliwienie przystąpienia do programu osobom doświadczającym trudności finansowych jeszcze przed pandemią. Dało to tym właścicielom domów dodatkowe dwa lata na uporządkowanie finansów i opracowanie planu wyjścia z kłopotów finansowych. Udaremniło to ponad 400 tys. przejęć nieruchomości, które normalnie pojawiłyby się na rynku, gdyby nowy program odroczeniowy nie był dostępny. W przeciwnym razie rynek nieruchomości musiałby wchłonąć te przejęte nieruchomości. Załączony wykres przedstawia te dane.
5. Obecny rynek może łatwo wchłonąć ponad milion nowych ofert na rynku nieruchomości. Kiedy w 2008 r. na rynek trafiły domy skonfiskowane sądownie, przyczyniły się one do nadpodaży domów, które były już wystawione na sprzedaż. Spowodowało to ponad 9-miesięczną podaż ofert, a cokolwiek ponad 6-miesięczną podaż powoduje spadek cen.
Dziś jest dokładnie odwrotnie. Najnowszy raport o sprzedaży istniejących domów wydany przez Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR) ujawnia, że całkowite zapasy domów na koniec listopada wyniosły 1,11 mln sztuk, o 9,8% mniej niż w październiku i o 13,3% mniej niż rok temu (1,28 mln). Niesprzedane zapasy utrzymują się na poziomie 2,1 miesiąca przy obecnym tempie sprzedaży, co stanowi spadek zarówno w porównaniu z poprzednim miesiącem, jak i rok temu.
Zrównoważony rynek miałby zapasy na około sześć miesięcy. Po 2,1 miesiąca rynek jest mocno niedostateczny. Nawet jeśli na rynek wejdzie milion nowych ofert domów, i tak nie będzie wystarczającej ilości zapasów, aby zaspokoić obecny popyt.
Zakończenie programu odroczeniowego nie spowoduje żadnych wstrząsów na rynku nieruchomości. Fakt, że liczba rozpoczętych przejęć zmniejszyła się pomimo tego, że setki tysięcy kredytobiorców opuściło w ciągu ostatnich kilku miesięcy program ograniczania kredytów hipotecznych zgodnie z ustawą CARES, jest bardzo zachęcający. Sugeruje to, że narracja „odroczenie równa się utracie domu” była błędna.
Tom Dudzinski
broker zarządzający, sprzedaje nieruchomości od 1990 roku, własne biuro prowadzi od 2001 roku. Zdobywca wielu nagród i wyróżnień, autor licznych publikacji, autor cotygodniowego radiowego magazynu Posiadłość, członek Chicago Association of REALTORS®, Illinois Association of REALTORS® oraz National Association of REALTORS®.
