Tom Dudzinski
Sądowa konfiskata nieruchomości nie grozi właścicielom, których hipoteki podlegają restrukturyzacji zadłużenia.
Toczy się wiele debat na temat tego, co się stanie, gdy 2,3 miliona gospodarstw domowych objętych restrukturyzacją hipotek utraci tymczasową ochronę prawną. Niektórzy obawiają się, że może zalać nas fala kilku milionów wszczętych egzekucji sądowych nieruchomości rezydencyjnych. Są jednak cztery powody, dla których tak się nie stanie.
1. Prawie połowa hipotek objętych restrukturyzacją już wyrównała zaległości w spłatach.Według Stowarzyszenia Bankowców Hipotecznych (MBA), dane do 28 marca pokazują, że 48,9% właścicieli domów, którzy już opuścili program ochrony przed egzekucją sądową, spłaciła swoje zaległości i obecnie są na bieżąco ze spłatami zadłużenia.• 26,6% dokonywało miesięcznych płatności w okresie ochronnym• 14,7% doprowadziło do aktualności przeterminowanych płatności• 7,6% spłaciło w całości istniejące pożyczki hipoteczneNie oznacza to, że ponad dwa miliony osób nadal korzystających z planu ochrony opuści go dokładnie w ten sam sposób. Daje nam jednak pewien wgląd w istniejące możliwości.
2. Banki niechętnie zakładają sprawy sądowe o konfiskaty nieruchomości.Banki wyciągnęły wnioski z krachu w 2008 roku. Instytucje pożyczkowe nie chcą bólu głowy związanego z zarządzaniem przejętymi nieruchomościami. Tym razem współpracują z właścicielami domów, aby pomóc im zatrzymać czasowo niespłacane domy.
Około 50% wszystkich kredytów hipotecznych jest zabezpieczonych przez Federalną Agencję Finansowania Nieruchomości (FHFA). W 2008 r. ta sama agencja rządowa zaoferowała 208 tys. właścicieli domów jakąś formę pomocy związanej z zatrzymaniem niespłacanych domów, pomoc taka jest jedną z opcji oferowanych pożyczkobiorcom.
Opcje zatrzymania domu obejmują tymczasowe spłaty, plany spłaty, modyfikacje kredytu lub częściowe odroczenie kredytu. Pomogły one milionom pożyczkobiorców zalegających ze spłatami hipotek na pozostanie w swoich domach. W ciągu ostatniego roku FHFA zaoferowała tę samą ochronę ponad milionowi właścicieli domów.
Obecnie prawie wszystkie instytucje pożyczkowe współpracują ze swoimi pożyczkobiorcami. Raport z MBA ujawnia, że wśród właścicieli domów, którzy wyszli już z układu pomocowego:• 35,5% wypracowało plan spłaty z pożyczkodawcą• 26,5% udzielono odroczenia spłat pożyczek na ustalony okres czasu, bez naliczania dodatkowego oprocentowania oraz kar za zwłokę w spłatach.• 9% otrzymało modyfikację kredytu
3. Nie ma woli politycznej do wykluczenia tych gospodarstw domowych.Wydaje się również, że rząd jest zdeterminowany, aby nie pozwolić osobom ani rodzinom na utratę domów. Firmy udzielające kredytów hipotecznych mogą spotkać się z karami, jeśli nie podejmą kroków w celu zapobieżenia zalewowi przejęć nieruchomości, który grozi uderzeniem w rynek nieruchomości pod koniec tego roku.
Ostrzeżenie Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) jest powiązane z ulgą podatkową, która pozwala milionom pożyczkobiorców opóźnić spłatę kredytu hipotecznego z powodu pandemii. Podmioty obsługujące kredyty hipoteczne powinny teraz zacząć kontaktować się z poszkodowanymi pandemią właścicielami domów, aby doradzać im, w jaki sposób mogą zmodyfikować swoje pożyczki.
CFPB proponuje nowy zestaw wytycznych, aby zapewnić ludziom możliwość zachowania domów.
Proponowana zasada zapewniłaby specjalny okres, który generalnie zabraniałby usługodawcom finansowym rozpoczynania egzekucji sądowych do 31 grudnia 2021 r. Proponowana reguła umożliwiłaby oferowanie usprawnionych opcji modyfikacji pożyczek pożyczkobiorcom z trudnościami związanymi z COVID-19 bez sprawdzania dokumentacji kwalifikacyjnej.
Proponowana reguła wymaga tymczasowych zmian w sposobie komunikacji między pożyczkodawcą a pożyczkobiorcą, aby upewnić się, że pożyczkobiorcy otrzymają kluczowe informacje o swoich opcjach w odpowiednim czasie. Ostateczna decyzja nie została jeszcze podjęta, a niektórzy kwestionują, czy CFPB ma uprawnienia do opóźniania sądowych egzekucji niespłacanych nieruchomości.
4. Jeśli wszystko inne zawiedzie, właściciele domów będą sprzedawać swoje domy przed rozpoczęciem spraw sądowych.Właściciele domów mają dziś rekordowe poziomy kapitału własnego. Zgodnie z najnowszym raportem CoreLogic Home Equity, średni poziom wkładów własnych wynosi obecnie 204 tys. dol. Ponadto 38% domów nie ma kredytu hipotecznego, więc poziom kapitału własnego dostępny dla dzisiejszych właścicieli domów jest znaczny.
Właściciele domów, podobnie jak banki, wyciągnęli wnioski z ostatniego krachu na rynku nieruchomości. W ten sam sposób, w jaki wielki kryzys ukształtował naszych dziadków i pradziadków, tak duża część dzisiejszej opinii publicznej pamięta krach kredytów hipotecznych z 2008 r. sprawy sądowe, bezrobocie i upadki banków, które spowodował kryzys roku 2008. Nikt rozsądny nie chce przerabiać tych lekcji ponownie. To jest powodem, dla którego tak duża część kapitału nieruchomościowego pozostaje wolna od kredytu hipotecznego.
Co to oznacza dla restrukturyzacji istniejących hipotek?„Tylko jeden na dziesięciu właścicieli domów objętych restrukturyzacją ma mniej niż 10% udziału w swoim domu, zazwyczaj jest to minimum niezbędne do sprzedaży domu za pośrednictwem tradycyjnych kanałów nieruchomości, aby uniknąć sądowej konfiskaty domu.
Doniesienia o przygotowaniach do masowych przejęć nieruchomości przez banki są mocno przesadzone. Prawdopodobieństwo ponownego wystąpienia kryzysu wykluczenia wynosi około zero procent.
Tom Dudzinski
broker zarządzający, sprzedaje nieruchomości od 1990 roku, własne biuro prowadzi od 2001 roku. Zdobywca wielu nagród i wyróżnień, autor licznych publikacji, autor cotygodniowego radiowego magazynu Posiadłość, członek Chicago Association of REALTORS®, Illinois Association of REALTORS® oraz National Association of REALTORS®.
