Dwóch członków rady powiatu Cook zaproponowało wprowadzenie nowego rozporządzenia regulującego stosunki między najemcami i właścicieli lokali mieszkalnych (tzw. RTLO). Jeśli zostanie ono zaakceptowane, postanowienia tej propozycji przyznają najemcom szereg nowych praw i środków oraz nałożą na właścicieli wynajmowanych nieruchomości wiele nowych obowiązków.
Propozycja wprowadzenia nowych przepisów w całym powiecie Cook jest podobna do już istniejących przepisów regulujących stosunki między lokatorami a właścicielami nieruchomości na terenie Chicago, ale idzie ona głębiej w zakresie nowych obowiązków i nowych ograniczeń nakładanych na właścicieli nieruchomości.
Chociaż proponowane zmiany nie dotyczą budynków, które mają sześć lub mniej jednostek mieszkalnych, jeśli właściciel mieszka w jednym z mieszkań, to jednak proponowane zmiany będą dotyczyć wszystkich innych umów najmu, niezależnie od czasu jego trwania – nawet najmu krótkoterminowego. Oto niektóre z proponowanych zmian:
- kara za spóźniony czynsz ograniczona zostanie do symbolicznej sumy 10 dol. miesięcznie
- konieczność ujawnienia potencjalnym najemcom kosztów mediów za poprzednie 12 miesięcy
- szereg nowych dodatkowych wymagań dotyczących technicznych możliwości zamieszkania, dodatkowo do wymogów i tak już restrykcyjnego kodeksu budowlanego
- prawo lokatora do wyrównania niezapłaconego czynszu do momentu wydania nakazu eksmisji przez sędziego
- prawny obowiązek przechowywania rzeczy osobistych byłego lokatora, jeśli ten porzuci nieruchomość i wyprowadzi się bez uprzedzenia
- oficjalne wypowiedzenie kończącej się umowy najmu będzie musiało nastąpić co najmniej 90 dni przed jej wygaśnięciem
- obowiązek właściciela wynajmowanej nieruchomości do pisemnego ujawnienia wszystkich przekroczeń kodeksu budowlanego (nawet, jeśli przekroczenia zostały usunięte zgodnie z prawem) w wynajmowanej nieruchomości za okres 12 miesięcy poprzedzający datę podpisania nowej umowy najmu z nowym lokatorem
- właściciele nieruchomości nie będę mogli pobierać innych opłat, takich jak opłaty za wprowadzenie lub wyprowadzenie się. Często zarządy osiedlowe. tzw. condo associations mają takie opłaty, w takim przypadku właściciel nieruchomości będzie musiał pokrywać te opłaty z własnej kieszeni
Wiele miejscowości w powiecie Cook już reguluje kwestie wynajmu nieruchomości, przeprowadzając obowiązkowe inspekcje przed wynajmem, zmuszanie właścicieli do eksmitowania lokatorów podejrzanych o naruszenia prawa oraz konieczność wykupowania licencji miejskich, tzw. landlord licensure. Teraz, oprócz już istniejących przepisów miejskich, zarząd powiatu Cook chce również prawnie regulować umowy najmu i relacje właścicieli z najemcami. Ile warstw regulacji jest potrzebnych, zanim te obciążenia i koszty spowodują poważną dezinwestycję w nieruchomości inwestycyjne?
Według jednego ze sponsorów proponowanych nowych przepisów, tzw. County Residential Tenant and Landlord Ordinance (RTLO), uzasadnieniem jest to, że „on po prostu lubi regulacje”! Chociaż to stwierdzenie było pół-żartem, prosperita inwestorów w nieruchomości mieszkalne żartem już nie jest! Ponadto jest to jedno z najbardziej nieodpowiedzialnych stwierdzeń, które uzasadniają proponowane rozporządzenie. Regulacja tylko po to, by regulować, jest niepokojąca, zwłaszcza w czasie, gdy właściciele nieruchomości ponieśli znaczne straty związane z panującą pandemią.
Prawie wszyscy właściciele wynajmowanych nieruchomości współpracują z najemcami poprzez redukcje niezapłaconych czynszów oraz rozkładanie zaległych płatności na długoterminowe raty. Obecnie obowiązujące moratorium na eksmisję poważnie ograniczyło możliwości właścicieli do egzekwowania uzgodnionych warunków najmu.
Wielu właścicieli wynajmowanych domów i mieszkań stoi przed możliwością bankowego lub podatkowego przejęcia nieruchomości za niespłacanie hipotek i podatków od nieruchomości, sytuacja jest bezpośrednio spowodowana pandemią, lokatorzy nie płacą czynszów na czas lub wcale nie płacą, tłumacząc to utratą dochodów. Nie brak też takich lokatorów, którzy nie stracili dochodów, a pomimo to, czynszów nie płacą, bo nie muszą, obowiązuje bowiem moratorium na eksmisje.
Proponowane nowe przepisy jeszcze bardziej utrudnią inwestorom zapewnianie dachu nad głowami tych, których nie stać na kupno domu, a mieszkać gdzieś muszą. Walczmy z głupotą prawodawców powiatowych, piszmy, dzwońmy, protestujmy. Zamiast wymyślać coraz to nowsze wymagania dla właścicieli nieruchomości inwestycyjnych, zarząd powiatu Cook powinien raczej skupić się nad zapewnieniem stabilności mieszkaniowej na rynku wynajmu. Zarządcy powiatowi nie mogli znaleźć sobie bardziej odpowiedniego czasu na nowe przepisy, niż obecny czas szalejącej pandemii.
Musimy wszyscy podjąć działania, aby zatrzymać to szaleństwo! Proszę skorzystać z formularza na tej stronie internetowej, aby wysłać jedną z trzech przygotowanych wiadomości do rady powiatu Cook. Poinformujmy ich, że sprzeciwiamy się proponowanym nowym przepisom.
https://www.votervoice.net/ILRealtors/Campaigns/78018/Respond?fbclid=IwAR1QbTLBlNac9j950Cm0IXahOYYoBcNerjRVYpJUt4LlnPm8POiPrk4bvSE
Tom Dudzinski
broker zarządzający, sprzedaje nieruchomości od 1990 roku, własne biuro prowadzi od 2001 roku. Zdobywca wielu nagród i wyróżnień, autor licznych publikacji, autor cotygodniowego radiowego magazynu Posiadłość, członek Chicago Association of REALTORS®, Illinois Association of REALTORS® oraz National Association of REALTORS®.
Tom Dudzinski
