Jeśli masz zamiar sprzedać swój dom, wiedza na temat wartości nieruchomości jest niezbędna do ustalenia ceny marketingowej zgodnej z możliwościami lokalnego rynku. Nawet jeśli nie chcesz teraz sprzedać swojego domu, warto dowiedzieć się, ile jest wart – i czy twoja inwestycja w nieruchomości zyskała na wartości. W obu przypadkach przydatne może być dokładne oszacowanie wartości rynkowej domu. Istnieje wiele sposobów, aby to zrobić, z których wiele jest darmowych i łatwo dostępnych w Internecie. Oto, jak znaleźć tę magiczną liczbę i dlaczego dokładne oszacowanie ma znaczenie, bez względu na to, czy chcesz sprzedać swój dom, czy też planujesz w nim pozostać na dłuższą metę.
Jak oszacować wartość domu w Internecie?
Jednym z łatwych punktów wyjścia do wyceny domu jest wpisanie adresu w internetowym estymatorze wartości, który w ciągu kilku sekund przedstawi ci bezpłatną wycenę wartości twojego domu na podstawie danych takich jak powierzchnia i ostatnie sprzedaże podobnych domów w okolicy. Na przykład, oszacowanie wartości domu na stronie StarRealtor.com zapewnia rzetelną wycenę na podstawie danych rynkowych z lokalnego systemu MLS, czyli źródła, do którego dane rynkowe wprowadzane są przez brokerów i ich firmy na podstawie wszystkich skonsumowanych transakcji w danej okolicy.
Taka bezpłatna wycena pomoże ci złapać ogólną orientację cenową, pamiętaj jednak, że są to surowe dane i nie można w 100% na nich polegać. Dokładna wycena wymaga bowiem wizyty doświadczonego brokera lub licencjonowanego rzeczoznawcy. Aby uzyskać dokładne dane szacunkowe, nic nie zastąpi wiedzy specjalisty od nieruchomości, który nie tylko ma dostęp do obszernej bazy danych z najnowszymi informacjami o sprzedaży, ale potrafi te dane też zinterpretować odpowiednio do lokalizacji i stanu technicznego twojej nieruchomości.
Jak eksperci określają wartość nieruchomości?
Pośrednicy nieruchomości specjalizują się w udzielaniu odpowiedzi na pytanie „ile wart jest mój dom?” Sporządzają oni tzw. porównawczą analizę rynku. Ten proces wymaga znalezienia nieruchomości o podobnych charakterystykach i właściwościach zlokalizowanych w twojej dzielnicy, które sprzedano w ciągu ostatnich 180 dni. Najdokładniejszym elementem porównawczym jest dom w pobliżu twojego domu, o podobnej powierzchni użytkowej, który ma taką samą liczbę sypialni i łazienek. Wielkość porównywanych działek też jest ważna, choć większą odgrywa to rolę przy wycenianiu domów zlokalizowanych daleko za miastem, gdzie większość domów wybudowanych jest na wieloakrowych kawałkach ziemi.
Po zlokalizowaniu kilku porównywalnych nieruchomości pod względem rozmiaru, lokalizacji i kondycji fizycznej, broker uśrednia te liczby, aby uzyskać pozycję bazową, dodaje lub odejmuje wartość elementów różniących porównywane nieruchomości, dodaje lub odejmuje wartości dla sytuacji na rynku, który zawsze jest płynny i wtedy odnajduje realną wartość rynkową konkretnej nieruchomości. Na przykład, jeśli twój sąsiad wystawił na rynek taki sam lub podobny dom za 400 tys. dol. a ty chcesz wystawić swój dom na 500 tys. dol., to lepiej bądź przygotowany na to, żeby wyjaśnić potencjalnym nabywcom różnicę między domem sąsiada i twoim domem. Jeśli nie jesteś w stanie tego zrobić, musisz dostosować się cenowo do sąsiada, lub przyjąć do świadomości, że nikt nie kupi twojego domu.
Jak nabywca ocenia wartość domu, który zamierza kupić?
Właściciele sprzedawanych nieruchomości muszą pamiętać, w jaki sposób nabywcy szukają nieruchomości w Internecie. Załóżmy, że prawidłowa wartość rynkowa twojego domu wynosi 503 tys. dol. Poszukujący domów w Internecie stosują skoki granic cenowych o wartości 5 tys. dol., 10 tys., 20 tys. lub 25 tys. dol. Rezultat? Wystawienie twojego domu na rynek za 503 tys. dol. uniemożliwi wyświetlenie oferty sprzedaży twojego domu kupującym, którzy szukają domów w przedziale od 475 do 500 tys. dol., więc wystawienie domu na sprzedaż za 500 tys. na pewno wygeneruje większe zainteresowanie – a może nawet wojnę przetargową, by podnieść ostateczną cenę znacznie powyżej twoich oczekiwań.
Unikaj też wystawiania domu za nieparzystą wartość dolara (np. 999 tys. Dol. zamiast 1 miliona). Podczas gdy detaliści skutecznie prezentują ceny produktów kończące się na 0,95 lub 0,99, ta sama filozofia nie sprawdza się i raczej nie dotyczy nieruchomości. Sprzedający zwykle myślą, że ich domy warte są więcej niż ich realna wartość z powodu osobistego przywiązania. Staraj się pozostać obiektywnym. Rzeczywiście, trudno jest sprowadzić lata lub dekady wspomnień w domu do pewnej surowej liczby. Trudno też zaakceptować fakt, że twój dom jest wart mniej niż to, ile za niego zapłaciłeś, lub że nie możesz po prostu wyliczyć kosztów przeprowadzonych remontów. Średnio remonty przyniosą ci tylko 64% zwrotu z inwestycji, choć różni się to w zależności od rodzaju dokonanych ulepszeń.
Dlaczego warto wiedzieć dokładnie, ile wart jest twój dom?
Szacując wartość swojego domu zbyt wysoko doprowadzi tylko do tego, że dom będzie stał na rynku bez żadnego zainteresowania. To duży problem, ponieważ nieruchomość, która nie zostanie sprzedana przez dłuższy okres czasu (np. ponad 60 dni), często staje się „podejrzana”. Nabywcy aktywnie poszukujący domów zwykle unikają takich ofert sprzedaży. W takim przypadku sprzedający może być zmuszony do znacznego obniżenia ceny – często obniżając cenę znacznie poniżej realnej wartości rynkowej – w celu pozyskania nabywcy.
Wystawienie domu na sprzedaż poniżej wartości rynkowej, w celu wzbudzenia zainteresowania i wygenerowania więcej niż tylko jednej oferty kupna, może przynieść odwrotny skutek. Prawdą jest, że strategia ta może działać na gorącym rynku dyktowanym przez sprzedających, ale zaniżanie cen domu często prowadzi kupujących do założenia, że dom jest wart jedynie swojej ceny wywoławczej.
Nie warto kombinować, warto zamówić dokładną wycenę i wystawić dom na rynek za cenę zbliżoną do sumy wynikającej z profesjonalnie dokonanej wyceny. W razie wątpliwości poproś doświadczonego brokera o pomoc.
Tom Dudzinski
broker zarządzający, sprzedaje nieruchomości od 1990 roku, własne biuro prowadzi od 2001 roku. Zdobywca wielu nagród i wyróżnień, autor licznych publikacji, autor cotygodniowego radiowego magazynu Posiadłość, członek Chicago Association of REALTORS®, Illinois Association of REALTORS® oraz National Association of REALTORS®.
Tom Dudzinski
