W czasach stabilnej gospodarki niepłacenie czynszu jest rzadziej spotykane, ale w czasach niepewności gospodarczej niemożność zapłaty czynszu jest głównym źródłem niepokoju i stresu dla najemców, którzy stracili pracę lub zostali dotknięci nieoczekiwanymi wydatkami.
Oto pięć typowych scenariuszy, z którymi właściciele mogą się spotkać, gdy najemca nie zapłacił czynszu, oraz kilka przykładów rozwiązań dla właścicieli domów.
Lokator ostrzegł cię, że nie może sobie pozwolić na zapłatę zbliżającego się czynszu
Możesz otrzymać od najemcy e-mail, wiadomość tekstową, telefon lub list informujący, że z powodu pewnych trudności zapłacenie czynszu nie jest możliwe. Często jest to spowodowane utratą pracy.
Jeśli otrzymasz od najemcy powiadomienie, że nadchodzący czynsz nie zostanie zapłacony, oceń swoje wydatki, zapytaj najemcę o jego oczekiwania dotyczące przyszłych dochodów i wybierz najlepsze rozwiązanie. Oto kilka opcji, które możesz zaoferować, aby utrzymać pozytywne relacje między tobą a najemcą:
• Umów się na elastyczny plan płatności. Pełna kwota czynszu zostanie podzielona na płatności rozłożone na pewien okres, w zależności od dochodów najemcy, a opłaty za opóźnienie mogą zostać umorzone lub ograniczone.
• Zaakceptuj częściowe płatności. Część czynszu jest lepsza niż brak czynszu i podobnie jak elastyczny plan, ta opcja jest tymczasowa i utrzymuje najemcę w mieszkaniu bez gromadzenia opóźnionych opłat.
• Pozwól lokatorowi na skorzystanie z kaucji. W czasach kryzysu finansowego wynajmujący mogą zdecydować, że lokator może skorzystać z depozytu zabezpieczającego, aby pomóc w pełnej płatności czynszu. Minusem jest to, że właściciele nie mają już depozytu zabezpieczającego na pokrycie potencjalnych szkód po przeprowadzce.
• Zwolnij najemcę z kontraktu. Bez perspektyw pracy najemca może potrzebować zmniejszenia wydatków, a czasem oznacza to, że musi wprowadzić się do krewnych lub przyjaciół. W wielu stanach wynajmujący jest uprawniony do dalszego pobierania czynszu najemcy zrywającego umowę najmu, dopóki nie zostanie znaleziony nowy najemca. Ale jeśli najemcy brakuje pieniędzy, spójrz na swoją sytuację finansową, zanim podejmiesz ostateczną decyzję. Może się okazać, że koszty utrzymania wolnego miejsca do wynajęcia są bardzo niskie lub lokalny rynek jest na tyle dobry, że możesz znaleźć nowego najemcę w ciągu kilku dni.
Twój najemca poprosił o przedłużenie terminu czynszu
Jeśli najem obejmuje opóźnioną opłatę za czynsz zapłacony po terminie, dobrym pomysłem jest powiadomienie najemcy o dodatkowych kosztach, które zamierzasz naliczyć za opóźniony czynsz.
Jeśli jednak najemca ma historię płacenia czynszu na czas, zrzeczenie się opłaty za jednorazową spóźnioną płatność jest dobrym działaniem, zwłaszcza jeśli najemca ma problemy finansowe.
Najemca nadal nie zapłacił pełnego czynszu za ostatni miesiąc
Jeśli najemca dokonał tylko częściowej płatności czynszu, ale nie skontaktował się z tobą, zapytaj go, czy są jakieś problemy. Rozmowa może pomóc w uniknięciu działań prawnych, jeśli jest to problem do rozwiązania. Właściciele muszą być poinformowani, z czym mają do czynienia i przez co przechodzą ich najemcy.
Gdy poznasz sytuację, możesz określić następny ruch. Może to obejmować powiadomienie najemcy o opóźnionych opłatach za zaległy czynsz i kolejne kroki, jeśli czynsz nie zostanie w pełni opłacony, zmianę umowy najmu na tymczasowy, plan częściowej płatności lub inne rozwiązanie, które jest do zaakceptowania dla ciebie i najemcy.
Twój najemca konsekwentnie spóźnia się z czynszem
Niezależnie od tego, czy najemca jest nieco rozproszony, czy też nie ma pieniędzy, opóźniony czynsz stanowi problem.
Dodatkowe opłaty za opóźniony czynsz mogą zadziałać, ale nie zawsze są skuteczne. Niektóre przepisy stanowe przewidują, że konsekwentnie opóźniona opłata za czynsz może być przyczyną eksmisji, podczas gdy inne wyjaśniają, że dopóki czynsz zostanie ostatecznie zapłacony w określonym terminie, eksmisja nie jest opcją. W tym drugim przypadku lepiej jest poczekać na koniec dzierżawy i powiadomić lokatora z odpowiednim wyprzedzeniem, że nie odnowisz umowy.
Twój najemca odmawia zapłaty czynszu
Jeśli najemca nie płaci czynszu i nie ma perspektyw na to, że to się zmieni lub nie chcesz czekać dłużej, następnym krokiem jest postępowanie zgodnie z lokalnymi procedurami eksmisyjnymi. W wielu stanach obejmuje to pisemne powiadomienie na kilka dni przed złożeniem wniosku o eksmisję. Upewnij się, że postępujesz zgodnie z dokładną procedurą ustanowioną przez organ lokalny i stanowy, ponieważ nieudany krok może łatwo zostać odrzucony przez sąd.
Proces eksmisji może zająć dużo czasu, a w niektórych miastach najemca ma wiele praw, więc eksmisja najemców nie zawsze jest łatwa i musisz uzbroić się w cierpliwość.
Jeśli twoje miasto lub stan ma tymczasowe moratorium na eksmisje, eksmisja nie może nastąpić przed zniesieniem moratorium. Możesz jednak rozpocząć proces powiadamiania dzierżawcy o niewykonaniu umowy najmu przed końcem okresu moratorium.
Mariusz Misiewicz
jest licencjonowanym agentem obrotu nieruchomościami z HomeSmart Connect w Chicago. Dzięki umiejętnościom i doświadczeniu oferuje usługi na wysokim poziomie, które należą się klientom. Od 2006 r. pracuje nie tylko z kupującymi i sprzedającymi, ale także z firmami REO. Zdobywca wielu nagród branżowych, m.in. ERA Top Producer Award, Coldwell Banker Outstanding Performance Award oraz International Sterling Society Award.
Mariusz „Mario” Misiewicz
HomeSmart Connect
tel. (773) 412-0517
e-mail:
[email protected]
www.MisiewiczRealEstate.com
Mariusz Misiewicz
