Większość nabywców zaciąga kredyt hipoteczny na zakup domu. Niestety, krąży wiele dezinformacji na temat kredytów hipotecznych. Mity te sprawiają, że zakup domu staje się zastraszający dla wielu osób, dlatego warto dowiedzieć się, co jest prawdą, a co nie.
Wielu problemów wynikających z fałszywych informacji na temat hipotek można uniknąć poprzez korzystanie z usług doświadczonych i uczciwych brokerów pożyczkowych. Ważne jest, aby wybrać pożyczkodawcę, który oferuje nie tylko dobre warunki, ale także wyjątkową obsługę, bo wiele problemów z zakupem domu wiąże się z brakiem odpowiedzialności i złą obsługą kredytodawcy.
Mit 1: Nie możesz kupić domu, jeśli nie masz historii kredytowej
Podczas gdy kredytodawcy wolą, abyś posiadał solidną historię kredytową, niektórzy przyjmują też wnioski od tych, którzy mają niewielką historię kredytową lub nie mają jej wcale. Istnieją sposoby sprawdzenia tzw. alternatywnej historii kredytowej, co umożliwia uzyskanie pożyczki hipotecznej.
Mit 2: Musisz mieć 20-procentowy wkład własny
Jednym z największych mitów hipotecznych jest to, że do zakupu domu potrzebna jest 20-procentowa wpłata. Prawda jest taka, że mając 20-procentową wpłatę własną łatwiej jest kupić dom, bo dostaje się niższe oprocentowanie kredytu, a wielu właścicieli sprzedawanych nieruchomości preferuje nabywców z większą wpłatą własną. Prawda jest też taka, że większość kupujących nie dysponuje 20-procentową wpłatą. Istnieje wiele możliwości zakupu domu z wpłatą własną mniejszą niż legendarne 20 proc.
Mit 3: 20-procentowa wpłata czyni cię lepszym nabywcą
Mitem jest to, że posiadanie wyższej wpłaty własnej spowoduje, że stajesz się wiarygodnym nabywcą. To nieprawda. Wielu multimilionerów finansuje zakup nieruchomości prawie w całości wtedy, gdy stopy procentowe są na niskim poziomie. Gdy pieniądze są tanie, ma to sens i jest korzystne finansowo dla bogatych. Wielu ekspertów finansowych twierdzi, że woleliby, aby ich pieniądze były dostępne do inwestowania, niż zamrożone w murach swojego domu. Nigdy nie należy lekceważyć nabywcy domu, tylko dlatego, że dokonuje mniejszej wpłaty własnej, bowiem ważniejsze od wysokości wpłaty jest posiadanie zdolności kredytowej.
Mit 4: Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu są nieprzewidywalne
Istnieją powody, dla których kupujący preferują kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu – stała stawka oznacza, że można przewidzieć, jaka będzie spłata kredytu hipotecznego za rok, pięć i dziesięć lat. Kredyty hipoteczne o nazwie „adjustable-rate mortgages” mają to do siebie, że mają ruchome oprocentowanie, więc mogą i będą się zmieniać w czasie trwania pożyczki. Zmiany w oprocentowaniu kredytu nie są jednak czymś, co pożyczkodawca bierze z powietrza. Wysokość możliwych zmian jest dokładnie zdefiniowana w umowie podpisanej z bankiem, więc jest łatwo przewidywalna. Jeśli zaciągniesz kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej, pisemna umowa z kredytodawcą dyktować będzie wysokość i częstotliwość następujących zmian.
Mit 5: Nie da się kupić domu bez wpłaty własnej
Po wprowadzeniu wielu nowych zasad po kryzysie finansowym, wielu nabywców uważa, że kupowanie bez wpłaty nie jest już możliwe. Nieprawda, można kupić dom bez dokonania wpłaty wkładu własnego. Są programy pożyczkowe pozwalające kupującym na zakup domu bez pieniędzy. Możesz zdecydowanie kupić bez pieniędzy, jeśli kwalifikujesz się na pożyczkę USDA lub VA dla weteranów wojskowych.
Mit 6: Ubezpieczenie domu i podatek od nieruchomości muszą być częścią spłaty miesięcznej
Wielu kupujących decyduje się na to, by pożyczkodawca płacił w naszym imieniu firmie ubezpieczeniowej i skarbnikowi powiatu, w którym mieszkamy z konta depozytowego czy tzw. escrow account. Nie jest to jednak obowiązkowe – pod warunkiem, że kupujesz dom wpłacając 20 proc. ceny lub więcej. Konto depozytowe jest konieczne tylko wtedy, kiedy wkład własny pożyczkobiorcy jest poniżej 20 proc.
Mit 7: Nie możesz uzyskać kredytu hipotecznego, jeśli masz złą historię kredytową
Większość kredytodawców preferuje kupujących z doskonałym kredytem. Jest to zrozumiałe, ponieważ dobry kredyt wskazuje, że płacisz swoje zobowiązania na czas. Jest jednak wielu nabywców, którzy zwracają się do kredytodawców z wnioskami o pożyczkę nie posiadając wspaniałej historii kredytowej. Kluczem jest udowodnienie kredytodawcom, że spłacasz swoje zobowiązania. Niewielu kredytobiorców jest doskonałych, więc i ty nie musisz być.
Mit 8: Nie możesz kupić domu, gdy masz dużo pożyczek studenckich
Posiadanie pożyczek studenckich nie powstrzymuje nikogo przed zakupem domu, tak długo, jak wskaźnik dochodu do długu spełnia wymagania kredytodawcy. Są nawet pożyczkodawcy, którzy refinansują kredyty studenckie poprzez włączenie ich w zaciągany kredyt hipoteczny, co może być doskonałym rozwiązaniem dla wielu osób.
Mit 9: Wstępna kwalifikacja i wstępne zatwierdzenie pożyczki to jedno i to samo
Wstępna kwalifikacja do otrzymania kredytu hipotecznego nie jest zbyt przydatna, jeśli chodzi o zakup domu. Standardy kwalifikacji wstępnej są znacznie niższe niż w przypadku wstępnego zatwierdzania kredytu hipotecznego. Wstępne zatwierdzenie wymaga dużo więcej wysiłku z twojej strony, ale po uzyskaniu takiego zatwierdzenia, uzyskanie pożyczki jest prawie stuprocentowo pewne, pod warunkiem, że nic nie zmieni się w twojej sytuacji finansowej do dnia zamknięcia transakcji
Mit 10: Wstępne zatwierdzenie jest gwarancją uzyskania pożyczki
Pożyczkodawca zatwierdza cię wstępnie na podstawie informacji dostępnych i zweryfikowanych w danym momencie. Jeśli wydarzy się coś, co zmieni twoją sytuację finansową, jak utrata zatrudnienia lub zaciągnięcie pożyczki na samochód, w efekcie czego drastycznie wzrosną twoje zobowiązania finansowe, to prawdopodobnie nie otrzymasz pożyczki. Zaleca się wyjątkową ostrożność w finansach osobistych, jeśli uzyskaliśmy już wstępne zatwierdzenie pożyczki, ale jeszcze przed sfinalizowaniem transakcji kupna nieruchomości. Należy pamiętać, że wstępne zatwierdzenie kredytu hipotecznego nie gwarantuje udzielenia pożyczki.
Mit 11: 30-letnia hipoteka jest najlepszym rozwiązaniem
Bez wątpienia najbardziej popularne są trzydziestoletnie kredyty hipoteczne. Zwykle wynika to z finansowej konieczności, a nie z pożądania. Jeśli zapytałbyś większość ludzi, czy woleliby za 15 lat nie mieć już kredytu hipotecznego, wiadomo, że odpowiedź brzmiałaby „tak”! Miesięczne spłaty kredytu hipotecznego będą znacznie wyższe w przypadku kredytu hipotecznego na piętnaście lat w porównaniu z hipoteką 30-letnią. Kwota całkowitych odsetek zapłaconych w czasie piętnastu lat jest znacznie niższa. Kwota kapitału, jaką kupujący ma w swoim domu, rośnie naturalnie szybciej dzięki hipotece 15-letniej niż w przypadku 30-letniego kredytu hipotecznego. Nie ma dobrej lub złej odpowiedzi, jeśli chodzi o wybór między pożyczką 15-letnią i 30-letnią. Jedna i druga ma swoje zalety, jak i negatywne strony.
Mit 12: Zawsze należy spłacić kredyt hipoteczny jak najszybciej
Dla wielu osób kredyt hipoteczny to ogromny dług, pozbycie się go może obniżyć poziom stresu. Dla innych całkowita spłata kredytu hipotecznego może nie mieć większego sensu. Istnieją inne zadłużenia, które powinny być spłacane w pierwszej kolejności, takie jak zadłużenie z tytułu kart kredytowych czy kredyty studenckie, które mają znacznie wyższe stopy procentowe. Innym ważnym powodem, dla którego lepiej najpierw spłacać inne zadłużenia, jest fakt, że odsetki od kredytów hipotecznych można odliczyć od podatku osobistego.
Tom Dudzinski
broker zarządzający, sprzedaje nieruchomości od 1990 roku, własne biuro prowadzi od 2001 roku. Zdobywca wielu nagród i wyróżnień, autor licznych publikacji, autor cotygodniowego radiowego magazynu Posiadłość, członek Chicago Association of REALTORS®, Illinois Association of REALTORS® oraz National Association of REALTORS®.
fot.Bet_Noire/123RF
Ewa Malcher
