Ważne jest korzystanie z usług profesjonalisty, który zadba o twoje interesy. Agent pomoże w osiągnięciu najlepszych możliwych rezultatów – i zwiększy prawdopodobieństwo osiągnięcia sukcesu. Niestety, niektórzy niedoinformowani nabywcy wolą udać się bezpośrednio do agenta sprzedającego. To zły pomysł! Agent sprzedającego działa tylko w jego imieniu i jest lojalny wobec niego podczas całej transakcji. Jego celem jest uzyskanie jak najwyższej sumy na rzecz sprzedawcy. Często można trafić na tzw. „podwójnych agentów” – jest to sytuacja trudna dla obu stron. W takiej sytuacji broker pozostaje raczej stroną neutralną i nie udziela porad ani kupującemu, ani sprzedającemu. To zły pomysł. Kiedy kupujesz dom, naprawdę warto mieć kogoś, kto działa tylko w twoim najlepszym interesie.
Dlaczego dobrze zatrudnić brokera1. To nic nie kosztuje. W większości przypadków zatrudnienie agenta przez kupującego nic nie kosztuje. Agent oczywiście nie pracuje za darmo – ale także nie otrzymuje pieniędzy od kupującego. Dostaje je od sprzedawcy. Zazwyczaj agent kupującego i agent sprzedawcy dzielą prowizję od sprzedaży domu. Jedyną sytuacją, w której być może będziesz musiał zapłacić swojemu agentowi (i to nie zawsze), jest wystawienie nieruchomości na sprzedaż przez właściciela, tzw. FSBO.
2. Twój agent będzie trzymał rękę na pulsie rynku. Rynek nieruchomości stale się zmienia. Jeśli nie jesteś profesjonalnym agentem nieruchomości, nie będziesz w pełni świadomy wszystkiego, co dzieje się na lokalnym rynku. Agent podpowie, w jaką stronę zmierza rynek nieruchomości, czy ceny rosną, czy spadają, czy podaż rośnie, czy spada, jakie jest prawdopodobieństwo, że jako kupujący będziesz musiał wziąć udział w zaciekłej licytacji i co zrobić w takiej sytuacji – co da ci przewagę nad konkurencją i szansę na sukces?
3. Broker zajmie się organizacją prezentacji domów. Prawdopodobnie twój czas na oglądanie domów jest ograniczony. Umawianie prezentacji ze sprzedawcami i ich agentami jest trudne i niekiedy frustrujące – gdy podaż jest ograniczona, a domy sprzedają się szybko. Dobry agent będzie elastycznie koordynował prezentacje, zorganizuje pokaz korzystnej nieruchomości z twojego punktu widzenia i to w dogodnym dla ciebie momencie. Bywa to trudne – na przykład jeżeli sprzedawca nalega, aby w spotkaniu osobiście uczestniczył jego broker.
4. Twój broker sprawdzi obszar i okolicę. Wielu kupujących skupia się jedynie na domu, który chcą kupić, ale zapomina o okolicy. Jak ona wygląda? Jak mieszka się w danej miejscowości? Czy w pobliżu występują problemy, które mogą wzbudzić wątpliwości nabywcy? Doświadczony agent kontroluje lokalny rynek, zna jego dobre i złe strony. Możesz nie czuć się komfortowo, kupując dom znajdujący się niedaleko wysypiska śmieci. Istotną rolą brokera realnościowego jest też przeprowadzanie dokładnej analizy domu, który cię interesuje.
5. Broker powinien sprawdzić oświadczenia właściciela domu. W naszym stanie właściciele domów wypełniają tzw. oświadczenie sprzedawcy (seller’s disclosure). W tym dokumencie sprzedawca informuje kupującego o tym, co wie i czego nie wie o nieruchomości. Doświadczony broker przejrzy ten dokument razem z tobą. Udzieli porady w sprawie wszystkiego, co może wymagać dalszego wyjaśnienia. Przykład – niektórzy sprzedawcy przebudowują domy bez legalnego pozwolenia z urzędu miasta. Jeśli podejrzewasz, że właściciel nie posiadał odpowiednich zezwoleń, twój broker może sprawdzić to w lokalnym urzędzie.
6. Doświadczony broker doradzi ci, jaką kwotę zaoferować. Jednym z podstawowych zadań agenta osoby kupującej nieruchomość jest określenie realnej ceny, jaką należy zaoferować. Pośrednik przeprowadzi szczegółową analizę wartości. Oferta powinna opierać się na porównywalnych danych dotyczących sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej dzielnicy. Najlepsi agenci nieruchomości świetnie znają się na cenach. Wiedzą, w jaki sposób różne udogodnienia wpłyną na ostateczną wartość domu. Jeśli dojdzie do transakcji, będzie to jedno z najważniejszych zadań agenta. Wartość będzie oparta na faktycznej sytuacji, a nie na pseudoeksperckiej wycenie z serwisu Zillow.
7. Twój agent może udzielić rady w sprawie finansowania, a nawet pomóc w załatwieniu kredytu. Dobry agent powinien mieć rozległą wiedzę na temat różnych opcji finansowania. Może skontaktować cię z kredytodawcami spełniającymi twoje kryteria. Poznanie zasad wyboru kredytodawcy jest istotnym aspektem w procesie zakupu domu. Podczas poszukiwania źródła finansowania warto, abyś pamiętał o jednej rzeczy: jeśli to możliwe, najlepiej współpracować z lokalną firmą. Zwykle oferują one mniej skomplikowaną obsługę i są bardziej pomocne.
8. Doświadczony broker to również profesjonalny negocjator. Twój pośrednik zna domy i rynek i może wykorzystać tę wiedzę do skutecznego negocjowania w twoim imieniu. Jeśli nie lubisz negocjacji, zatrudnienie agenta rozwiązuje problem. Omawiasz z nim swoją ofertę, warunki itp. Agent staje się twoim głosem. Ostateczna decyzja zawsze należy do ciebie, ale możesz polegać na agencie, który przeprowadzi za ciebie negocjacje. Następnym etapem jest inspekcja domu, jeśli wykaże jakieś problemy, można je użyć do re-negocjacji ceny sprzedaży. Negocjacje po inspekcji są domeną brokera reprezentującego nabywcę.
9. Agent pomoże ci poradzić sobie z emocjami. Agenci nieruchomości często są w pewnym stopniu terapeutami. Przy tak dużej dozie niepewności związanej z zakupem domu, to normalne, że emocje dochodzą do głosu. Ty z całych sił chcesz sfinalizować transakcję, być może zaciskasz pasa. Postawa sprzedawcy może być dla ciebie irytująca, a nawet wkurzająca. Transakcje biznesowe warto przeprowadzać na chłodno, więc musisz unikać działania pod wpływem emocji. Zatrudnienie agenta będącego pośrednikiem jest doskonałym filtrem emocjonalnym.
10. Twój agent ma duże doświadczenie w oglądaniu domów.Doświadczenie jest nieocenioną rzeczą. Chociaż w procesie zakupu domu musisz przeprowadzić własne dochodzenie, nie zawsze będziesz potrafił wykorzystać wszystkie informacje i porady. Na szczęście Twój agent oglądał prawdopodobnie setki, a może i tysiące domów. Może ci podpowiedzieć, czego brakuje w domu i co wartościowego już się w nim znajduje, czy dom będzie dobrą inwestycją, czy niekoniecznie.
11. Doświadczeni brokerzy znają się na umowach dotyczących nieruchomości. Być może znasz się na kupowaniu domów – albo nie masz w tym żadnego doświadczenia. Ale nawet jeśli kupowałeś domy wiele razy, nadal warto zatrudnić profesjonalnego doradcę, który przeprowadzi cię przez transakcję. Umowy dotyczące nieruchomości są zawiłe i trudne do zrozumienia, dlatego idealnym rozwiązaniem jest zatrudnienie osoby dbającej o twoje interesy, która nie będzie zaskoczona ani przytłoczona procesem transakcyjnym. Dobry agent zna kruczki, które mogą pojawić się w umowie – zarówno te, które są korzystne z punktu widzenia sprzedającego, jak i te, które przyniosą korzyść tobie.
12. Fachowe przejście przez proces zakupu. Doświadczeni agenci znają specjalistów, którzy są potrzebni do ukończenia transakcji. Zamiast marnować czas na znalezienie osób, takich jak inspektorzy budowlani, prawnicy zajmujący się nieruchomościami i pośrednicy kredytowi, możesz zlecić to zadanie swojemu agentowi. Powinien mieć on listę sprawdzonych specjalistów i niezwłocznie się z nimi skontaktować. Agent może być fantastycznym źródłem wielu kontaktów przed zakupem, w trakcie i po zakupie.
13. Transakcja musi przebiegać zgodnie z harmonogramem. Chociaż w procesie zakupu domu nie da się uniknąć niektórych opóźnień, wiele z nich można dostrzec i zapobiec im zawczasu. Ale wczesne wykrycie problemów wymaga wiedzy na temat procesu, którą buduje się wraz z doświadczeniem. Tak samo jak ty, będzie chciał, aby wszystko poszło gładko i powinien wiedzieć, jak nie dopuszczać do opóźnień. Gdy występują opóźnienia, których nie da się uniknąć, agent pomoże je zminimalizować. Będzie w stanie stwierdzić, co poszło nie tak i określić potencjalne rozwiązania na podstawie wcześniejszych doświadczeń.
Istnieje wiele argumentów za zatrudnieniem agenta i żadnych argumentów przeciw. Zrób to, a będziesz zadowolony. Powyższe przykłady to jedynie część tego, co dobry agent robi dla swoich klientów.
Tom Dudzinski
broker zarządzający, sprzedaje nieruchomości od 1990 roku, własne biuro prowadzi od 2001 roku. Zdobywca wielu nagród i wyróżnień, autor licznych publikacji, autor cotygodniowego radiowego magazynu Posiadłość, członek Chicago Association of REALTORS®, Illinois Association of REALTORS® oraz National Association of REALTORS®.
fot.123RF
Ewa Malcher
