Rynek realnościowy w 2018 roku miał swoje wzloty i upadki. Rok rozpoczął się wyjątkowo wysokimi cenami nieruchomości, historycznie niskimi oprocentowaniami kredytów hipotecznych i rynkiem sprzedającego. Jednak w ostatnich miesiącach wzrost cen domów osłabł, stopy procentowe wzrosły do najwyższego punktu od prawie ośmiu lat, a rynek zaczął się zmieniać z rynku sprzedającego na rynek kupującego. Czy tendencje te będą się utrzymywać? Czy rynek nieruchomości czeka taka sama „jazda bez trzymanki”? Oto, co zdaniem ekspertów stanie się do końca 2019 roku na rynku nieruchomości:
Oprocentowania kredytów hipotecznych będą nadal rosły. Pomimo ciągłego wzrostu w ciągu ostatnich dwóch lat, stopy procentowe kredytów hipotecznych pozostają niższe niż przez większość okresu recesji i poniżej średniej dla tego rodzaju intensywnego wzrostu gospodarczego, jakiego doświadczamy. Rok 2019 przyniesie zmiany, ponieważ oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego sięga 5,8 proc. – jest ono najwyższe od mrocznych dni 2008 roku, kiedy to wysokość stóp procentowych spadała w odpowiedzi na kryzys na rynku realnościowym.
Milenialsi będą nadal kupować domy, pomimo rosnących stóp procentowych. Rynek nieruchomości w 2019 roku będzie charakteryzował się stale rosnącymi oprocentowaniami kredytów hipotecznych oraz rosnącym popytem wśród pokolenia Milenium. Rosnące stopy procentowe sprawią, że domy będą mniej przystępne cenowo, co prawdopodobnie zniechęci niektórych potencjalnych nabywców domów do wejścia na rynek. Z drugiej strony, najliczniejsza grupa Milenialsów będzie kończyć 29 lat w przyszłym roku, wkraczając w szczytowy wiek zakładania gospodarstw domowych i zakupów domów oraz przyczyniając się do wzrostu popytu ze strony początkujących nabywców. W przyszłym roku pokolenie Milenium będzie nadal stanowić największy segment nabywców, odpowiadający 45 proc. kredytów hipotecznych, w porównaniu do 17 proc. Baby Boomersów i 37 proc. pokolenia X. Podczas gdy początkujący nabywcy będą zmagać się w przyszłym roku z trudnościami, starsi doświadczeni kupujący z pokolenia Milenium będą mieli więcej opcji w średnim i wyższym przedziale cenowym i będą stanowić większość kupujących Milenialsów, którzy zamkną transakcję kupna w 2019 roku. Patrząc w przyszłość, oczekuje się, że szczytowym rokiem zakupów domów przez 30-latków z pokolenia Milenium będzie rok 2020. Milenialsi będą również prawdopodobnie stanowić największą grupę nabywców domów w następnej dekadzie, ponieważ ich potrzeby mieszkaniowe będą się zmieniać na przestrzeni czasu.
Siła nabywcza osłabnie, co może być dobrą rzeczą. Większość nabywców domów oszczędza na miesięczne płatności. W miarę wzrostu stóp procentowych, stała miesięczna płatność przekłada się na mniejszą zdolność kredytową, a siła nabywcza spada o około 10 proc. w porównaniu do tego samego okresu w ubiegłym roku. Ponieważ w każdym pułapie cenowym jest mniej kupujących, właściwą reakcją rynku jest spowolnienie sprzedaży i złagodzenie dynamiki cen.
Ogólna sprzedaż nieruchomości spadnie. Patrząc w przyszłość, przewidujemy, że w 2019 roku sprzedaż domów spadnie o około 2 proc. Spodziewamy się, że będzie to kolejny nieco wolniejszy rok, ponieważ kupujący nadal zmagają się z wyższymi oprocentowaniami kredytów hipotecznych po kilku latach utrzymywania się szybkiego wzrostu cen.
Problemy z zapasami będą się zmniejszać – jednak tylko trochę. Falę popytu ze strony początkujących nabywców zaspokoi nieco wyższy poziom zapasów niż w 2018 roku. Jednakże czasy, gdy sprzedający otrzymywał wiele ofert, a wojny licytacyjne były normą, mogą już nie wrócić. Zapasy prawdopodobnie pozostaną napięte w skali kraju przez cały rok 2019. Na większości rynków liczba domów wystawionych na sprzedaż lub nowo wybudowanych nieznacznie wzrosła, a tempo sprzedaży nieco zwolniło, co pomogło zatrzymać spadek zapasów. Jednak nie przewiduje się, aby w 2019 roku miał nastąpić wzrost zapasów lub spowolnienie wzrostu cen, które są niezbędne do zwiększenia sprzedaży na szerszą skalę. Sytuacja nie pogorszy się dla kupujących, ale na większości rynków nie nastąpi również znaczna poprawa.
Wzrost cen domów spowolni. Obecnie uważamy, że w 2019 roku aprecjacja cen domów będzie prawdopodobnie powolna i wyniesie około 3 proc. Opiera się to na założeniu, że w nadchodzącym roku utrzyma się ostatnio rosnący poziom zapasów.
Konkurencja wśród kupujących będzie mniejsza, co może nie działać na korzyść początkujących nabywców. Kupujący, którzy są w stanie utrzymać się na rynku będą mieć mniejszą konkurencję, ponieważ większej liczby kupujących nie będzie stać na kupno nieruchomości. Będą jednak czuć większy nacisk, aby zamknąć transakcję, zanim stanie się ona jeszcze bardziej kosztowna. Największą trudnością będzie pogodzenie pragnień, potrzeb i budżetu w porównaniu do silnej konkurencji z 2018 roku. Pomimo że liczba domów na sprzedaż rośnie, co stanowi poprawę dla kupujących, większość nowych zapasów to nieruchomości w średnim i wyższym przedziale cenowym, a nie w przedziale dla nabywców wchodzących na rynek po raz pierwszy.
Czynsze w całym kraju wzrosną, ale budowa mieszkań może złagodzić niedogodności najemców. Ponieważ wyższe stawki ograniczają liczbę domów, na które potencjalni nabywcy mogą sobie pozwolić, niektórzy potencjalni nabywcy będą zbytnio obciążeni finansowo, aby je kupić i będą nadal wynajmować. W rezultacie nastąpi koniec niedawnych (i bardzo nieznacznych) spadków czynszów, które znów będą rosnąć. Zmianę tę ograniczą jednak stałe inwestycje w budownictwo realnościowe, co zapobiegnie gwałtownemu wzrostowi czynszów, który zdecydowanie przewyższa wzrost przychodów.
Inwestorzy indywidualni i instytucjonalni będą walczyć. Dobrze finansowani nabywcy instytucjonalni dysponują ogromnymi budżetami reklamowymi, a ich wydatki uniemożliwiają konkurowanie przeciętnemu inwestorowi na rynku nieruchomości. Potrzebna jest poważna inwestycja finansowa, aby sfinansować kampanię marketingową, która dokładnie określa cele i możliwości nabywcze. Tylko to daje inwestorom instytucjonalnym natychmiastową przewagę. Dodatkowo, stopy procentowe rosną, co ma wpływ nie tylko na kupujących, których nie stać na przeprowadzkę, ale także na inwestorów indywidualnych, którzy chcą pożyczyć pieniądze na zakup i dalsze utrzymanie nieruchomości na wynajem. Ich koszt zaciągnięcia kredytu wzrasta, podczas gdy zapasy maleją, a konkurencja rośnie. Ten rodzaj kombinacji rynku średniego jest jednym z rynków, których inwestorzy indywidualni nie chcą widzieć.
Morał historii. Ogólnie rzecz biorąc, budownictwo realnościowe ma w tym roku spowolnić, ale niekoniecznie jest to coś złego. Średnio- i długoterminowe perspektywy dla budownictwa realnościowego są dobre, ponieważ demografia będzie nadal wspierać popyt. Przy wolniejszym wzroście cen, dochody mają szansę nadrobić zaległości. Przy wolniejszej sprzedaży, zapasy mają szansę się unormować. Spowolnienie w 2019 roku przyniesie zdrowszy rynek nieruchomości w przyszłości.
Tom Dudzinski
broker zarządzający, sprzedaje nieruchomości od 1990 roku, własne biuro prowadzi od 2001 roku. Zdobywca wielu nagród i wyróżnień, autor licznych publikacji, autor cotygodniowego radiowego magazynu Posiadłość, członek Chicago Association of REALTORS®, Illinois Association of REALTORS® oraz National Association of REALTORS®.
fot.123RF
Ewa Malcher
