Czy wiesz, że coraz więcej milenialsów odkłada decyzję o zakupie domu ze względu na rosnące koszty utrzymania i ciężar zadłużenia? Ludzie niekiedy są zdania, że kupno domu jest poza ich zasięgiem finansowym. A co powiesz na zakup własnego lokum i nieruchomości inwestycyjnej w jednym? Brałeś pod uwagę zamieszkanie w domu wielorodzinnym? Gdybyś miał dom dwurodzinny, mógłbyś wynająć jedną część budynku i zamieszkać w drugiej. Jeśli chcesz kupić swój pierwszy dom lub rozbudować obecny tak, aby zaczął przynosić dochód, powinieneś z kilku powodów rozważyć zakup domu wielorodzinnego. Zanim podejmiesz decyzję o zakupie domu dwurodzinnego lub nawet niewielkiego budynku apartamentowego, rozważ wszystkie czynniki, które wchodzą w grę podczas takiego zakupu.
Zaleta: spłata kredytu
Wynajęcie części domu dwurodzinnego pozwoli ci spłacić kredyt hipoteczny i żyć bez zamartwiania się o raty. Dzięki temu wydasz znacznie mniej, niż gdybyś wynajmował mieszkanie od kogoś innego. Upewnij się, że inwestycja jest opłacalna, sprawdzając jakie nieruchomości podobnej wielkości są wynajmowane w okolicy. Jakiego czynszu możesz zażądać od najemców za wynajęcie drugiego mieszkania i ile ty będziesz musiał dopłacić co miesiąc? Nie zapomnij o dodatkowych kosztach, takich jak podatek od nieruchomości czy ubezpieczenie domu i hipoteki (przy wpłacie mniejszej niż 20 proc.), kosztów wody, kanalizacji, gazu i prądu.
Wada: większy koszt
Dom dwurodzinny zazwyczaj kosztuje więcej niż jednorodzinny. Oczywiście porównanie dotyczy nieruchomości znajdujących się w podobnej lokalizacji i będących w podobnym stanie. Różnica cenowa może być oczywiście większa lub mniejsza – w zależności od lokalnych warunków rynkowych i aktualnego popytu. Jeśli już w tej chwili masz napięty budżet, otrzymanie większego kredytu może okazać się trudniejsze. Z drugiej strony dom dwurodzinny daje możliwość uzyskania dochodu. Decyzja należy do ciebie: czy dodatkowy koszt wyklucza opcję domu dwurodzinnego, czy też jest to kolejna kwestia do rozważenia. Konieczna jest rezerwa finansowa na zapłacenie raty, jeśli najemca nie zapłaci czynszu lub apartament będzie stał pusty przez jakiś czas.
Zaleta: budowanie kapitału
Kiedy kupujesz dom dwurodzinny, comiesięczne wydatki na cele mieszkaniowe podnoszą twój kapitał własny. Robisz coś dla siebie, a nie dla właściciela wynajmowanego mieszkania. Dlatego właśnie zakup nieruchomości to inteligentny sposób inwestowania pieniędzy. W normalnej gospodarce wartość nieruchomości rośnie. Chociaż nie zawsze tak jest, jeśli wszystko dokładnie przemyślisz i mądrze zainwestujesz, powinieneś wyjść na swoje. Dlatego przy zakupie domu warto skorzystać z pomocy agenta, który dostarczy dane rynkowe i pomoże ocenić, czy nieruchomość to dobra inwestycja. Dom wielorodzinny przynosi także dochód z innych lokali w budynku. Powiedzmy, że płacisz ratę kredytu w wysokości dwa tys. dol. miesięcznie, a w budynku są cztery lokale. Mieszkasz w jednym i wynajmujesz pozostałe trzy, które pokrywają koszty kredytu hipotecznego i dają ci kilkaset dolarów zarobku miesięcznie. Nie tylko czerpiesz zyski z przedsięwzięcia, ale dodatkowo mieszkasz za darmo.
Wada: kłopotliwi lokatorzy
Owszem, zarabiasz, ale musisz radzić sobie z najemcami. Niektórzy lokatorzy są wspaniali i będą troszczyć się o twoją własność, a niektórzy będą źle traktować wynajmowane mieszkania i zniszczą wszystko, co wpadnie im w ręce. Chcesz mieć na głowie lokatorów, którzy nie rozumieją podstawowych zasad sąsiedzkiego życia i w końcu zmuszą cię do interwencji z powodu hałasu lub innych problemów? Jeśli zastanawiasz się nad zakupem domu wielorodzinnego, musisz umieć wybierać potencjalnych najemców. Może to zmniejszyć ryzyko podpisania umowy z osobą, która zniszczy mieszkanie i będzie źródłem kłopotów. Może się również zdarzyć, że lokatorzy nie będą płacić czynszu i wtedy będziesz musiał przeprowadzić eksmisję, żeby móc wynająć lokal innemu – płacącemu – najemcy. Konieczne może być przeprowadzenie wszelkich napraw i przywrócenie lokalu do odpowiedniego standardu. Gdyby to był tylko twój dom, mógłbyś odłożyć kilka drobnych napraw do chwili, gdy będziesz mógł sobie na nie pozwolić. W przypadku mieszkań na wynajem nie ma takiej opcji.
Zaleta: korzyści podatkowe
Istnieje kilka fantastycznych korzyści podatkowych związanych z posiadaniem domu dwurodzinnego. Możesz odliczyć koszty napraw i konserwacji po stronie wynajmowanej, ale nie po stronie, która jest twoim głównym miejscem zamieszkania. Jeśli zatrudnisz zarządcę nieruchomości, zamieszczasz reklamę o wynajmie w lokalnej gazecie lub ponosisz jakiekolwiek koszty konserwacji wynajmowanego lokalu, najprawdopodobniej wszystko to możesz odliczyć od podatku. Oczywiście, przed odliczeniem musisz zasięgnąć porady profesjonalnego doradcy podatkowego, ale możesz w ten sposób zmniejszyć ogólne obciążenie podatkowe związane z posiadaniem domu.
Wada: zdarza się, że mieszkania stoją puste
Niestety, mieszkanie na wynajem może stać puste. W takim przypadku będziesz musiał sam zapłacić pełną ratę kredytu hipotecznego. Jeśli planujesz wynająć obie części domu dwurodzinnego, to doskonała inwestycja pod względem ogólnego wskaźnika ściągalności należności. Jeśli jedna strona stoi pusta przez dwa miesiące, twój wskaźnik ściągalności nadal wynosi 92 procent, czyli dość dużo. Jeśli jednak wynajmujesz jeden lokal, który stoi pusty przez dwa miesiące, wskaźnik ściągalności spada do 83 procent. Z czasem ma to duży wpływ na rentowność.
Podsumowanie
Istnieją pewne szczególne kwestie, które trzeba wziąć pod uwagę przy zakupie domów wielorodzinnych – dodatkowe ubezpieczenie oraz przyjęcie na siebie dużej odpowiedzialności. Na podstawie powyższych punktów wyraźnie widać, że istnieją zarówno zalety, jak i wady domów wielorodzinnych. Jeśli rozważasz zakup domu, weź pod uwagę nieruchomość wielorodzinną, która jest dobrą inwestycją. To może być dokładnie to, czego szukałeś. Niech to będzie początek twojej kariery w nieruchomościach i sposób na sprawdzenie, czy warto inwestować w nieruchomości.
Tom Dudzinski
broker zarządzający, sprzedaje nieruchomości od 1990 roku, własne biuro prowadzi od 2001 roku. Zdobywca wielu nagród i wyróżnień, autor licznych publikacji, autor cotygodniowego radiowego magazynu Posiadłość, członek Chicago Association of REALTORS®, Illinois Association of REALTORS® oraz National Association of REALTORS®.
fot.Pexels.com
Ewa Malcher
