Na dzisiejszym konkurencyjnym rynku nieruchomości czasami trzeba podejmować szybkie decyzje. Emocje są wówczas duże, ponieważ nie jest to coś, co robi się na co dzień. Próbujesz więc porównać swoją sytuację z innym kupującym lub sprzedającym, co może być trudne, gdyż nie ma dwóch takich samych transakcji. Istnieje wiele opcji i warunków, do których trzeba się odpowiednio ustosunkować, jeśli chcesz osiągnąć pomyślny wynik.
Jak skutecznie rozwiązywać zaistniałe problemy? Kluczowe znaczenie dla opracowania strategii niezbędnych do pozytywnego zakończenia transakcji ma wysoko wykwalifikowany i pomysłowy agent od nieruchomości.
Oto sześć najważniejszych czynników w negocjacjach dotyczących kupna lub sprzedaży nieruchomości:
1. Kupno nowego domu połączone ze sprzedażą starego
Kupno nowego domu przy jednoczesnej sprzedaży obecnego często stanowi wyzwanie. Najpierw musisz ustalić, w jaki sposób możesz zakwalifikować się na zakup nowego domu, jeśli ciągle posiadasz inny. Jeśli pożyczkodawca będzie wymagał, aby twój dom był sprzedany (a aktualna pożyczka hipoteczna spłacona) przed kupnem innego, musisz przygotować ofertę przystosowaną do twojej sytuacji. Musisz ustalić ramy czasowe, ponieważ sprzedający nie lubią nieprzewidzianych okoliczności. Przekonanie sprzedawcy do wycofania domu z rynku może być trudne. Rozważ przedstawienie atrakcyjnej cenowo oferty, która może sprawić, że sprzedawca będzie chciał poczekać na sprzedaż twojego domu. W sformułowaniu odpowiedniej oferty pomoże dobry agent.
Porozmawiaj ze swoim agentem i wspólnie zastanówcie się, czy powinniście dodać do umowy formularz pozwalający na kontynuowanie reklamowania domu na sprzedaż. Jest to dodatek, który umożliwia sprzedającemu dalsze pokazywanie domu potencjalnym kupcom. W przypadku pojawienia się innej oferty, sprzedający musi powiadomić kupującego i dać mu pierwszeństwo kupna. Na podjęcie decyzji nabywca ma zwykle wyznaczony czas.
2. Sytuacja z wieloma ofertami
Wiele ofert to najmniej korzystna sytuacja dla kupującego. Choć powszechnie powątpiewa się w istnienie innych ofert, w rzeczywistości na dzisiejszym rynku są to spotykane sytuacje, szczególnie w przypadku domów odebranych przez bank lub domów w okolicach, gdzie jest mało nieruchomości na sprzedaż. Zastanów się, jak bardzo zależy ci na danej nieruchomości. Rozważ użycie formularza pod nazwą Escalatory Addendum, który pomoże skutecznie zabezpieczyć twoją pozycje przy jednoczesnym ustaleniu limitów. Zapytaj agenta, jak najskuteczniej podejść do tej sytuacji.
3. Finansowanie
Gotówka czy kredyt hipoteczny? Transakcja gotówkowa jest prosta i szybka. Nie trzeba mieć wyceny domu przeprowadzonej przez bank. Jednak tego rodzaju oferty nie zdarzają się zbyt często. Choć wiele zależy od stanu danej nieruchomości, większość sprzedawców, jeśli ma wybór, woli pracować z ofertą gotówkową. Nie znaczy to jednak, że nigdy nie zaakceptują tej z kredytem. Jeśli sprzedający chce otrzymać jak najwięcej pieniędzy, może pozwolić sobie na czekanie. Rolę w podjęciu przez niego decyzji może odegrać także rodzaj pożyczki czy wysokość zadatku.
4. Koszty zamknięcia transakcji
A co jeśli potrzebujesz pomocy z kosztami zamknięcia transakcji? Jeśli chcesz, aby opłacił je sprzedający, rozważ złożenie silnej oferty. Jeśli oferujesz 250 tys. dol. za dom wystawiony za 300 tys. dol. i chcesz, aby sprzedający zapłacił 3 proc. twoich kosztów zamknięcia, to twoja oferta ma tak naprawdę wartość 242,5 tys. Praca z agentem doświadczonym w negocjacjach pomoże stworzyć ofertę możliwą do zaakceptowania przez obie strony.
5. Data zamknięcia transakcji
W negocjacjach czas może być równie ważny jak cena. Dopasowanie kupującego do sprzedającego w odpowiednim czasie może być kluczem otwierającym drzwi do domu. Poproś swojego agenta, by sprawdził, co jest ważne dla sprzedawcy i zobacz, jak możesz zaspokoić tę potrzebę. Może to zneutralizować cenę lub inne warunki zaproponowane w negocjacjach. Nie zakładaj, że każdy sprzedawca preferuje szybkie zamknięcie transakcji.
6. Niskie oferty
Niska oferta może być zaproszeniem do rozmowy. Choć pod względem ceny dwie strony mogą znajdować się na dwóch przeciwległych biegunach, mają one ze sobą więcej wspólnego, niż się wydaje. Wszystkim zależy na tym, aby ostatecznie dojść do porozumienia i zrealizować transakcję. Dobry agent pomoże doprowadzić do spotkania przy wspólnym stole oraz znaleźć kompromis, który będzie do zaakceptowania przez obie strony.
Mariusz Misiewicz
jest licencjonowanym agentem z Coldwell Banker Residential Brokerage w Chicago. Dzięki umiejętnościom i doświadczeniu oferuje klientom usługi na wysokim poziomie, na jakie zasługują. Od 2006 r. pracuje nie tylko z kupującymi i sprzedającymi, ale także z firmami REO. Zdobywca wielu nagród branżowych, m.in. ERA Top Producer Award, Coldwell Banker Outstanding Performance Award oraz International Sterling Society Award.
Mariusz "Mario" Misiewicz Coldwell Banker Residential Brokerage tel. (773) 412-0517 e-mail: [email protected] www.MisiewiczRealEstate.com
Ewa Malcher
