Kredyt hipoteczny wspierany przez Federalną Agencję Mieszkaniową (Federal Housing Administration, FHA) jest popularny wśród początkujących nabywców. Dzięki niemu osoby mające słabą ocenę kredytową mogą kupić dom, jeśli tylko dysponują wkładem własnym wynoszącym zaledwie 3,5 proc. Około 30 proc. kupujących korzysta z kredytów zabezpieczonych przez FHA, więc jeżeli sprzedajesz dom, istnieje spora szansa, że i ty dostaniesz ofertę od kupującego FHA. Jeśli chcesz móc ją przyjąć, twój dom musi spełniać wymagania FHA.
Zdarza się, że sprzedający, który chce zaakceptować ofertę od kupującego korzystającego z finansowania Federalnej Agencji Mieszkaniowej, napotyka po drodze istotną przeszkodę. Nie ma sensu przyjmowanie oferty od kupującego z kredytem hipotecznym FHA, jeśli twój dom nie spełnia wymogów takiego kredytu.
Rozwiąż najważniejsze problemy, aby kwalifikować się na kredyt hipoteczny wspierany przez FHA. Jeśli chcesz uzyskać jak najlepszą cenę za swój dom – od kupującego FHA lub jakiegokolwiek innego kupującego – jeszcze przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż powinieneś zadbać o wyeliminowanie możliwie największej ilości problemów, a wśród: złuszczająca się farba w budynkach wybudowanych przed 1978 rokiem, kwestie bezpieczeństwa, takie jak brak poręczy na tarasie lub na schodach, spadające lub nieprzymocowane rynny, drzwi zewnętrzne, które nie otwierają się i zamykają prawidłowo, odsłonięte przewody i nieosłonięte skrzynki kablowe, niefunkcjonujące systemy grzewcze, poważne problemy z kanalizacją, problemy ze szkodnikami, przeciekające lub wadliwe dachy, zgniłe parapety i drewniane wykończenia, brakujące urządzenia kuchenne, sypialnie bez okien, wady fundamentów lub konstrukcyjne, przeciekająca piwnica, dowody stojącej wody w piwnicach i przestrzeniach podpodłogowych, uszkodzone okiennice, połamane ogrodzenie.
Z tymi problemami musisz się uporać, jeśli chcesz, aby twój dom kwalifikował się na kredyt hipoteczny zabezpieczony przez FHA. Z punktu widzenia sprzedających, zawsze mądrze jest dokonać takich napraw jeszcze przed sprzedażą domu. Nie tylko zarobisz więcej pieniędzy, ale prawdopodobnie szybciej sprzedasz nieruchomość.
Limity kredytów. FHA ustala limity kredytów w oparciu o ceny domów na różnych rynkach. Jeśli twój dom zostanie wyceniony powyżej limitu kredytowego, prawdopodobnie nie warto poświęcać czasu na przygotowanie nieruchomości dla kupujących FHA. Jeśli nie będą w stanie pokryć różnicy między maksymalną wartością kredytu a ceną sprzedaży, nie będą zainteresowani twoją nieruchomością. Limity FHA znacznie się różnią w zależności od obszaru. FHA dokonuje ponownego przeliczenia krajowego limitu kredytowego raz w roku. Limity te są oparte na procentowej kalkulacji krajowego limitu kredytowego zgodnego z przepisami rządowymi. W 2017 roku limit kredytu zabezpieczonego przez FHA w obszarze Chicago wynosi 365 700 dol. za dom jednorodzinny, 468 150 dol. za budynek dwurodzinny, 565 900 dol. za budynek trzyrodzinny i 703 250 dol. za budynek czteromieszkaniowy.
Inspekcje domu stanowią standardową część procesu sprzedaży. Inspektor szuka problemów z domem i sporządza odpowiedni raport. Inną ważną rzeczą, o której należy pamiętać, jest to, że jeśli nie wprowadzisz niezbędnych zmian w domu, dzięki którym będzie on kwalifikował się na kredyt wspierany przez FHA i zdecydujesz się sprzedać nieruchomość w takim stanie, w jakim ona jest, powinieneś poinformować kupującego, że nie będziesz dokonywał w nieruchomości żadnych wymaganych napraw.
Federalna Agencja Mieszkaniowa zatwierdzi kredyt hipoteczny tylko wtedy, jeśli dom zostanie wyceniony przez zatwierdzonego przez nią rzeczoznawcę. Pamiętaj, że wycena Federalnej Agencji Mieszkaniowej obowiązuje przez 120 dni.
Koszty zamknięcia transakcji mogą być dużą przeszkodą dla nabywców FHA, dlatego też Federalna Agencja Mieszkaniowa pozwala sprzedającym na pokrycie części tych kosztów. FHA umożliwia sprzedającym pokrycie do 6 proc. ceny sprzedaży domu, aby pomóc w kosztach zamknięcia, a także zapewnia obniżki stóp procentowych lub punkty dyskontowe.
Jednym z najprostszych sposobów, aby upewnić się, że jesteś gotowy na kupującego FHA jest współpraca z agentem, który zna proces FHA. Doświadczony agent będzie wiedział o wszystkich zasadach i ograniczeniach, a także będzie potrafił szybko określić, czy twój dom kwalifikuje się na kredyt wspierany przez FHA.
Tom Dudzinski
broker zarządzający, sprzedaje nieruchomości od 1990 roku, własne biuro prowadzi od 2001 roku. Zdobywca wielu nagród i wyróżnień, autor licznych publikacji, autor cotygodniowego radiowego magazynu Posiadłość, członek Chicago Association of REALTORS®, Illinois Association of REALTORS® oraz National Association of REALTORS®.
Ewa Malcher
