Jeśli planujesz kupić mieszkanie, dom szeregowy lub dom na osiedlu, chcąc nie chcąc wchodzisz w trwały związek z budynkowym lub osiedlowym stowarzyszeniem właścicieli domów (Homeowners Association, HOA). Dlatego powinieneś już o początku dowiedzieć się, jakie są przepisy, ograniczenia, miesięczne opłaty i co jest w nie wliczone. Celem HOA jest dbałość o ogólną estetykę osiedla i budynku, utrzymanie go w dobrym stanie, jak również zapewnienie, że wszyscy mieszkańcy przestrzegają regulaminu obowiązującego w danym miejscu.
Szukając domu, wielu kupujących bierze pod uwagę koszty związane z jego posiadaniem, takie jak ubezpieczenia, wydatki na użyteczności i podatki. Potencjalnym kupcom zdarza się przeoczyć to, czy dana nieruchomość należy do HOA, jakie są opłaty i jak działa stowarzyszenie. Istnieje przeświadczenie, że stowarzyszenia dotyczą tylko mieszkań (condominium) lub domów szeregowych (townhome). Tymczasem istnieją one również na wielu osiedlach domów jednorodzinnych.
Co to jest HOA?
Są różne definicje stowarzyszeń właścicieli domów, różnie też wygląda ich działalność. HOA to stowarzyszenie, które działa na rzecz utrzymania i nadzorowania wspólnych obszarów lub nieruchomości. Większość z nich działa w budynkach wielorodzinnych, ale dość często można je spotkać w dzielnicach oferujących takie udogodnienia jak basen osiedlowy, ogrodzony wjazd, plac zabaw, korty tenisowe itp.
Regulamin, warunki i ograniczenia są różne dla różnych HOA. Niektóre powszechnie spotykane reguły odnoszą się do ogólnego wyglądu i estetyki okolicy, na przykład określają wygląd domu, utrzymanie trawników i co można trzymać na balkonie. Niektóre mają również ograniczenia dotyczące parkowania na ulicy lub miejsc, gdzie mieszkańcy mogą parkować swoje łodzie i pojazdy kempingowe. Inne mogą bardziej zajmować się koordynowaniem przestrzegania regulaminu, bezpieczeństwa i monitorowaniem okolicy.
Rozważając kupno mieszkania lub domu na osiedlu, warto poprosić o kopię deklaracji, warunków i ograniczeń HOA, aby uzyskać lepszy obraz tego, co jest dozwolone, jakie są zakazy. Na przykład, w niektórych budynkach zabronione jest instalowanie drewnianych podłóg lub pralki i suszarki w mieszkaniu. Jeśli właściciel chce pomalować dom na nowy kolor lub zrobić dobudówkę, musi uzyskać aprobatę HOA. Specjalna komisja dokona przeglądu proponowanych zmian i sprawdzi, czy są one zgodne z przepisami. Chociaż te wymogi mogą wydawać się banalne lub uciążliwe, HOA zostało stworzone, aby pomóc utrzymać wartość domów i ogólną estetykę dzielnicy.
Jak finansowane są HOA?
HOA utrzymuje się z miesięcznych lub rocznych opłat, które różnią się w zależności od wielkości domu, jego wieku i udogodnień. Środki z opłat są wykorzystywane na różne cele, w tym utrzymanie wspólnych pomieszczeń, lobby, placów zabaw, basenu itp. Na zamkniętych osiedlach wiele elementów, które normalnie byłyby utrzymywane przez miasto, jest utrzymywanych właśnie przez HOA. Należą do m.in. drogi, chodniki i oświetlenie uliczne. Niektóre stowarzyszenia zatrudniają firmę zarządzającą, aby nadzorować pobieranie opłat i koordynować kwestie związane z utrzymaniem budynku lub osiedla.
Należności w ramach HOA trzeba płacić na czas. W zależności od regulaminu, jeśli opłata jest spóźniona, do rachunku mogą być doliczane odsetki. Za niepłacenie należności HOA może również zablokować dostęp do nieruchomości.
Po zamknięciu transakcji
W czasie dopinania transakcji (ang. closing) dostaniesz pismo potwierdzające, że opłaty HOA są uregulowane. Otrzymasz również informacje kontaktowe stowarzyszenia. Kontakt z HOA powinien być jednym z twoich priorytetów na liście przeprowadzkowej. To także świetny czas, aby uzyskać więcej informacji na temat nadchodzących spotkań stowarzyszenia lub sposobów pozwalających na zaangażowanie się w działalność organizacji. HOA nie może działać bez współpracy mieszkańców, którzy są gotowi poświęcić swój czas.
Pamiętaj, że wolontariusze, którzy udzielają się w HOA, to w gruncie rzeczy twoi sąsiedzi, którym przyświeca wspólny cel. Tak jak ty chcą jak najlepiej dla swojego budynku czy osiedla. Na zadbanym osiedlu, budynku i dzielnicy korzystają przecież wszyscy mieszkańcy.
Mariusz Misiewicz
jest licencjonowanym agentem z Coldwell Banker Residential Brokerage w Chicago. Dzięki umiejętnościom i doświadczeniu oferuje klientom usługi na wysokim poziomie, na jakie zasługują. Od 2006 r. pracuje nie tylko z kupującymi i sprzedającymi, ale także z firmami REO. Zdobywca wielu nagród branżowych, m.in. ERA Top Producer Award, Coldwell Banker Outstanding Performance Award oraz International Sterling Society Award.
Mariusz "Mario" Misiewicz Coldwell Banker Residential Brokerage tel. (773) 412-0517 e-mail: [email protected] www.MisiewiczRealEstate.com
Ewa Malcher
