Proces wyceny domu może być bardzo stresujący dla wielu sprzedających. Już wystawiłeś swój dom na sprzedaż, może nawet otrzymałeś ofertę. Teraz przychodzi ktoś, aby powiedzieć ci, ile twój dom jest wart. Ten ktoś może szybko ustalić cenę i zaprzepaścić szanse na sprzedaż! Masz prawo się denerwować. Na szczęście większość wycen nie wpływa negatywnie na sprzedaż. Istnieją jednak pewne mity dotyczące wyceny, w które wierzą sprzedający, a które warto rozwiać.
„Rzeczoznawca może powiedzieć, ile kupujący powinien zapłacić”
Ustalenie ceny domu to sztuka, a wycena to tylko jeden z elementów tej układanki. Do wyceny swojego domu możesz wynająć trzech różnych rzeczoznawców i uzyskać trzy różne szacunki — podobnie jak w przypadku pośredników. Rzeczoznawca przedstawi opinię na temat wartości domu w oparciu o swoje doświadczenie. Jeśli jest dobry w tym, co robi, cena będzie zazwyczaj zbliżona do wartości rynkowej, ale nie zawsze. Nabywca byłby bardzo sfrustrowany, gdyby dowiedział się, że bank nie pożyczy mu więcej niż wysokość kwoty, na jaką rzeczoznawca wycenił nieruchomość. Taka wycena to tylko opinia. Niemniej jednak banki nadal ją uwzględniają przy podejmowaniu decyzji kredytowych. Jeśli dom jest wyceniony na kwotę niższą niż oferta sprzedaży, a ty nadal chcesz sprzedać za cenę wywoławczą, wówczas nabywca lub sprzedający muszą sfinansować różnicę. Czasem kupujący i sprzedający idą na kompromis. Sprzedający obniża nieco swoją cenę, a nabywca płaci więcej, aby pokryć różnicę.
„Inspekcja domu i wycena to to samo”
Inspekcja domu i wycena to dwie różne rzeczy. Inspekcja domu ma na celu zidentyfikować problemy nieruchomości, o których wszystkie strony powinny wiedzieć, zanim dojdzie do płatności. Natomiast wycena ma na celu ustalenie wartości rynkowej domu. W celu określenia wartości rzeczoznawca analizuje podobne, niedawno sprzedane domy w twojej okolicy. Rzeczoznawca porównuje cechy twojego domu z innymi, podobnymi nieruchomościami w celu ustalenia ceny dla kredytodawcy. Jeśli kredytobiorca stara się o kredyt hipoteczny zabezpieczony przez agencję rządową, wtedy rzeczoznawca szuka braków i niedociągnięć. Typowe problemy to: złuszczającą się farba, zagrożenia bezpieczeństwa – brak balustrad na tarasie, brakujące poręcze na schodach, brak bieżącej wody, niedziałający system grzewczy, oderwane rynny, zniszczone płoty. Inspektor z kolei sprawdza, czy nie ma pleśni, problemów z fundamentami, dachem, instalacją wodno-kanalizacyjną i elektryką.
„Im więcej pieniędzy zainwestujesz w dom, tym wyższa będzie wycena”
Jednym z większych mitów dotyczących sprzedaży nieruchomości jest to, że każde ulepszenie zwiększa wartość domu. W rzeczywistości czasem obniżają one wartość domu. Możesz wydać 75 tys. dol. na renowację piwnicy, jednak rzeczoznawca doda do wartości domu znacznie mniej. Nie tylko wykończona przestrzeń poniżej poziomu gruntu wyceniana jest inaczej; zwrot również nie jest taki sam jak w przypadku przestrzeni powyżej gruntu. Wartość rynkowa twojego domu zależy od tego, ile potencjalni nabywcy są gotowi za niego zapłacić. Jako przykład weźmy wyremontowany garaż, który przemieniłeś w fantastyczny pokój rozrywki. Jednak w rzeczywistości większość kupujących chce garażu, w którym będą mogli zaparkować samochody.
To, co było ważne dla ciebie, niekoniecznie jest ważne dla większości nabywców. Sprzedający powinni zawsze być świadomi udoskonaleń, które zwiększają wartość domu i dokonywać mądrych wyborów inwestycyjnych. Wystarczy poprosić doświadczonego agenta o pomoc w tej kwestii.
„Rzeczoznawca ma zaspokajać potrzeby nabywcy”
Ustaliłeś cenę, wystawiłeś dom na sprzedaż, a teraz kupujący płaci za rzeczoznawcę, który przychodzi i określa wartość domu. Wydaje się logiczne, że ponieważ za wycenę płaci kupujący, to rzeczoznawca musi pracować dla nabywcy. Jednak prawda jest taka, że rzeczoznawca ma zaspokajać potrzeby kredytodawcy, który wymaga wyceny, zanim wypłaci pieniądze nabywcy. Kredytodawcy kurczowo trzymają się przyjętego procesu — są w branży zarabiania pieniędzy i chcą mieć pewność, że będą mogli je nadal pożyczać. Kredytodawca musi upewnić się, że pożycza tylko tyle pieniędzy, ile wart jest dom i ani grosza więcej. Istnieją przepisy prawne, które zabraniają wywierania presji na rzeczoznawcę. Dobry fachowiec w tej dziedzinie szczyci się bezstronnością.
„Oszacowana wartość, wartość rynkowa i wyceniona wartość to to samo”
W branży nieruchomości istnieje wiele terminów, które są błędnie interpretowane. Ludzie ciągle używają zamiennie słów myśląc, że mają one to samo znaczenie. Przykładowo, oszacowana wartość, jaką zdaniem lokalnego asesora podatkowego jest warta twoja nieruchomość, to tzw. wartość urzędowa, a nie rynkowa. Oszacowane wartości domów to tylko miara, według której powiat pobiera odpowiednią kwotę podatków. Wartość szacunkowa to opinia rzeczoznawcy w trakcie zakupu lub przefinansowania przez istniejącego właściciela. Kredytodawcy używają oszacowanej wartości jako podstawy do udzielania kredytobiorcom finansowania. Wartość rynkowa to konkurencyjna cena, jaką nabywca jest gotów zapłacić i najniższa cena, jaką sprzedający jest gotów zaakceptować. W teorii wyceniona wartość i wartość rynkowa powinny być zbliżone. Wartość Zillow.com to wycena internetowa, a jednocześnie najgorszy sposób oszacowania wartości rynkowej nieruchomości. Szacunek Zillow (tzw. Zestimate) jest często zaniżony lub znacznie zawyżony. Nie jest on wiarygodny i nie powinien być wykorzystywany jako podstawa wartości nieruchomości.
„Lepszy dom gwarantuje lepszą cenę”
Możesz mieć największy i najpiękniejszy dom w całej okolicy, ale nie gwarantuje to wcale, że wartość wyceny będzie odzwierciedlać jego wyjątkowość. W rzeczywistości fakt, że nieruchomość zbytnio wyróżnia się na tle pozostałych domów może przynosić więcej szkody niż pożytku. Domy są wycenione w oparciu o okolicę, w jakiej się znajdują. Rzeczoznawca bierze pod uwagę wielkość i udogodnienia nieruchomości w twojej dzielnicy. Jeśli wszyscy inni mają dwa tysiące stóp kwadratowych powierzchni i laminowane blaty, a ty masz cztery tysiące i granitowe blaty, prawdopodobnie wycena będzie niższa, niż się spodziewałeś. Rzeczoznawca wyceni twój dom podobnie jak inne domy w okolicy. Twój może być wyceniony nieco wyżej, ale nie na tyle, abyś odzyskał pieniądze, jeśli zmieniłeś swój dom w pałac. Jeśli otaczają cię domy w niższej cenie, to obniży to wartość twojego domu. Jednym z najczęstszych przykładów jest zakup własnej działki, na której budujesz standardową nieruchomość, która nie pasuje do sąsiednich nieruchomości. Podczas gdy pozostałe domy są warte 400 tys. dol., niezbyt mądre jest budowanie czegoś, co powinno być warte 600 tys. dol. ze względu na koszt. Jeśli chodzi o wartość domu, zawsze lepiej, jeśli jest ona niższa. Sąsiadowanie z domami o wyższych cenach podnosi wartość twojego. Wielu sprzedających nie rozumie, jak ważną rolę odgrywa lokalizacja. Jeśli chodzi o nadmierne udoskonalenia, przez lata spotkałem wielu sprzedających podejmujących złe decyzje finansowe.
Zrozumienie, jakie znaczenie ma wartość rynkowa jest ważne niezależnie od tego, czy kupujesz, czy sprzedajesz dom.
Tom Dudzinski
broker zarządzający, sprzedaje nieruchomości od 1990 roku, własne biuro prowadzi od 2001 roku. Zdobywca wielu nagród i wyróżnień, autor licznych publikacji, autor cotygodniowego radiowego magazynu Posiadłość, członek Chicago Association of REALTORS®, Illinois Association of REALTORS® oraz National Association of REALTORS®.
Ewa Malcher
