Kupno i sprzedaż – w jakiej kolejności?

Wybór odpowiedniego czasu na sprzedaż domu i zakup kolejnej nieruchomości jest bardzo ważny i wymaga solidnego planowania. Jeśli nie posiadasz wystarczającego zaplecza finansowego, aby udźwignąć dwa kredyty hipoteczne jednocześnie, to nie uda ci się uniknąć uczucia dyskomfortu i przez pewien czas sytuacja może być dla ciebie stresująca. Najważniejsze jest opracowanie planu od podstaw, aby kupno i sprzedaż w tym samym czasie nie były aż tak stresujące. Oto kilka możliwych scenariuszów

Sprzedaż domu przed zakupem kolejnej nieruchomości – nie bez powodu jest najczęściej wybieraną opcją. Dla większości właścicieli to po prostu konieczność. Spłata dwóch kredytów hipotecznych jednocześnie wymaga dużej stabilności finansowej i dla większości osób jest niemożliwa do udźwignięcia.

Zakup domu przed sprzedażą obecnej nieruchomości – jest zdecydowanie najbardziej wygodną opcją. Dzięki temu możesz pozwolić sobie na szukanie nieruchomości, która spełnia twoje oczekiwania, nie martwiąc się tym, że musisz się natychmiast przeprowadzić. Masz również czas na przeprowadzenie wszelkich niezbędnych napraw i remontów, zanim się wprowadzisz. A kiedy to wreszcie nastąpi, dom będzie dokładnie taki, jak chcesz. Wybierając tę opcję musisz osiągać odpowiedni dochód i posiadać niezbędne środki finansowe, aby kredytodawca udzielił ci pożyczki. Kredytodawcy nie interesuje twoja sytuacja, lecz wyłącznie zdolność do spłaty obu kredytów hipotecznych. To samo można powiedzieć o właścicielu domu, który chcesz kupić. Chce on mieć pewność, że kwalifikujesz się do zakupu jego domu bez sprzedaży nieruchomości, w której obecnie mieszkasz. Niestety, zbyt wiele osób myśli, że może kupić następny dom i po prostu liczyć, że „jakoś to będzie”.

Kupno i sprzedaż w tym samym czasie. To bardzo powszechna praktyka. Większość osób decyduje się na taką drogę z konieczności, a także wygody. Ze względów finansowych nie mogą kupić nowego domu, dopóki pierwszy nie zostanie sprzedany. Dlatego wystawiają swój dom na sprzedaż, a gdy tylko podpiszą umowę, zaczynają szukać kolejnego domu. Wybór odpowiedniego czasu na sprzedaż i kupno nieruchomości jest stresujący, ponieważ nie masz kontroli nad wszystkim, co się dzieje. Masz nadzieję, że sprzedaż dojdzie do skutku, ale rzeczywistość może być inna. Niektóre osoby kupujące i sprzedające jednocześnie znajdują się w sytuacji, gdy ich stary dom został już sprzedany, ale jeszcze nie znaleźli następnego. W tym momencie stres narasta. Niełatwo znaleźć dom, który spełnia twoje wymagania. Z jednej strony sprzedaż nieruchomości jest łatwiejsza i dostajesz za nią dobrą cenę, a z drugiej – znalezienie domu jest znacznie trudniejsze. W niektórych sytuacjach najlepszym rozwiązaniem jest wynajem po sprzedaży. Najem krótkoterminowy, a nawet z miesiąca na miesiąc, zapewnia dach nad głową i daje czas na znalezienie domu, który chciałbyś kupić. Zachowaj ostrożność i dobrze się przygotuj, jeśli kupujesz i sprzedajesz jednocześnie, ponieważ sytuacja w każdej chwili może się mocno skomplikować.

Sprzedaż zależna od znalezienia przez właściciela odpowiedniego zakwaterowania. Niektórzy sprzedający, którzy planują zakup po sprzedaży, próbują umieścić w swojej ofercie klauzulę stwierdzającą, że „sprzedaż jest uzależniona od znalezienia przez właściciela odpowiedniego zakwaterowania”. Szczerze mówiąc, jest to jedna z najmniej rozsądnych rzeczy, jaką możesz zrobić jako sprzedający. Wprowadzenie takiej klauzuli sprawi, że twój dom będzie dziesięć razy trudniej sprzedać. Kupujący chcą wiedzieć, że jeśli zaoferują atrakcyjną cenę, to dom będzie ich. Czy naprawdę myślisz, że potencjalny nabywca chce wydawać pieniądze na inspekcję domu, starać się o kredyt hipoteczny, zatrudniać prawnika itd. tylko po to, abyś miesiąc później powiedział: „Przykro nam, ale nie znaleźliśmy domu”. To stawia kupującego w straszliwym położeniu, szczególnie na konkurencyjnym rynku nieruchomości.

Kupno domu obarczone warunkiem. Analogiczna sytuacja dotyczy zakupu nieruchomości obarczonej warunkiem. Starając się uniknąć stresu i niepewności związanej z kupnem i sprzedażą w tym samym czasie, niektóre osoby próbują kupić dom wprowadzając do umowy klauzulę, wedle której do zamknięcia transakcji dojdzie wyłącznie wtedy, gdy będą w stanie sprzedać obecny dom. Jest to tzw. warunek sprzedania nieruchomości. Większość sprzedających nie będzie zainteresowana taką ofertą. Mogą znaleźć mnóstwo innych kupujących, którzy zgodzą się na standardowy układ. Prawdopodobieństwo, że kupujący, który nalegał na taką klauzulę, nie będzie mógł sprzedać swojego domu, jest dla sprzedającego zbyt duże, co oznacza, że cały czas i wysiłek włożony w sprzedaż pójdzie na marne.

Prawo pierwokupu. To alternatywa, która daje nabywcy pierwszeństwo kupna nieruchomości przed innym nabywcą. Na przykład, znajdujesz dom, który naprawdę chcesz kupić, ale masz dom, który musisz sprzedać. Zamiast decydować się od razu na zakup, proponujesz zapis w umowie o prawie pierwokupu. Oznacza to, że jeśli właściciel domu, który chcesz kupić dostanie atrakcyjną ofertę, to będzie mógł ją zaakceptować tylko wtedy, gdy ty nie skorzystasz ze swojego prawa pierwokupu. Tego rodzaju klauzula jest do zaakceptowania dla sprzedającego, jeśli nabywca kwalifikuje się na zakup nieruchomości bez sprzedaży domu, w którym obecnie mieszka.

Wynajem istniejącego domu zamiast sprzedaży. Może się zdarzyć, że nie kwalifikujesz się do zakupu innego domu, nie sprzedając uprzednio swojej pierwszej nieruchomości. Możesz ją jednak wynająć. Jeśli dzięki takiemu rozwiązaniu będziesz mógł spłacać istniejący kredyt hipoteczny, to jest możliwość, że będziesz kwalifikować się na kredyt, dzięki któremu sfinansujesz zakup innego domu. Oczywiście kredytodawca uwzględni w swoich obliczeniach tylko pewien procent czynszu, jaki będziesz pobierać. Niemniej jednak porozmawiaj z dobrym pośrednikiem kredytowym, zanim wprowadzisz swoje plany w życie. Jeśli nigdy nie wynajmowałeś swojego domu, powinieneś wiedzieć, że znalezienie odpowiedniego najemcy nie jest łatwe. W dłuższej perspektywie może się okazać, że nieodpowiedni najemca będzie cię kosztować tysiące dolarów wydanych na naprawy i ulepszenia. Oczywiście nie jest niczym nadzwyczajnym wymiana podłóg i przemalowanie wszystkich ścian, ale rzadko udaje się znaleźć najemcę, który będzie traktował twój dom tak jak ty.

Porozmawiaj ze swoim agentem o wyborze odpowiedniego czasu na kupno i sprzedaż. To najlepsza osoba do pomocy w podjęciu dobrej decyzji. Agent, który zna lokalny rynek, podpowie ci, która opcja jest najlepsza w twojej sytuacji. Wybór odpowiedniego czasu na sprzedaż i kupno potraktuj poważnie, ale jednocześnie zachowaj otwarty umysł.

Tom Dudzinski



broker zarządzający, sprzedaje nieruchomości od 1990 roku, własne biuro prowadzi od 2001 roku. Zdobywca wielu nagród i wyróżnień, autor licznych publikacji, autor cotygodniowego radiowego magazynu Posiadłość, członek Chicago Association of REALTORS®, Illinois Association of REALTORS® oraz National Association of REALTORS®.