W chwili wystawiania nieruchomości na sprzedaż większość sprzedających musi wypełnić specjalny formularz, tzw. disclosures, w którym ujawnia znane sobie informacje dotyczące kondycji nieruchomości. Wiele z tych formularzy wymaga ujawnienia nie tylko bieżącego stanu, ale także problemów z przeszłości, które zostały usunięte.
W niektórych stanach przeszłe problemy należy zgłaszać do pięciu lat, więc jeśli jakieś zdarzenie miało miejsce wcześniej i zostało naprawione, to istnieje prawdopodobieństwo, że nie musisz o nim wspominać. Zawsze używaj formularza przygotowanego przez Związek Agentów Obrotu Nieruchomościami, ponieważ może on zawierać pozycje, których nie ma w innych formularzach. Formularz nie stanowi gwarancji w odniesieniu do rzeczy w nim ujawnionych. Informuje on jednak kupujących o znanych problemach, dzięki czemu mogą oni zdecydować, czy chcą kupić dom, czy nie. Niewłaściwe ujawnienie lub jego brak może skutkować wszczęciem postępowania sądowego, w wyniku którego sprzedający może być zmuszony do zapłaty odszkodowania na rzecz kupującego lub, co gorsza, sprzedający może zostać zmuszony do przyjęcia zwrotu nieruchomości i oddania nabywcy wszystkich poniesionych przez niego kosztów.
Wymagania dotyczące ujawniania rzeczywistej wiedzy
Wypełniając formularz należy odpowiedzieć na pytania w oparciu o rzeczywistą wiedzę na temat kondycji domu. Oznacza to, że osobiście wiesz o problemie, który istnieje lub istniał w przeszłości. A zatem jeśli rok temu nastąpiła awaria pompy ściekowej, w wyniku czego zalało piwnicę, to jesteś zobowiązany ujawnić tę informację w formularzu. Z drugiej strony, jeśli sąsiad wspomniał, że 7 lat temu podobno doszło do zalania jego lub twojego domu (zanim nieruchomość stała się twoją własnością), to zazwyczaj nie ma konieczności ujawniania tej wiedzy. Uzyskanie takiej informacji od sąsiada, który nie jest pewien, której nieruchomości dotyczyło zdarzenie, nie zobowiązuje cię do ujawnienia tej informacji, ponieważ nie ma pewności, o który dom chodzi.
Jak wypełnić formularz
Każdy stan ma swój formularz i powinieneś używać formularza właściwego dla twojego stanu. Należy odpowiedzieć na pytania zgodnie z twoją „najlepszą wiedzą”. Nie oznacza to, że musisz przeprowadzić inspekcję domu lub zatrudnić rzeczoznawców, ale jeśli to zrobisz i dowiesz się o istniejących problemach, wówczas będziesz zobowiązany ujawnić tę wiedzę w formularzu stanowym. Jeśli masz wątpliwości co do konieczności ujawnienia danych informacji, skonsultuj się z adwokatem specjalistą ds. nieruchomości. Większość formularzy wymaga podania rodzaju systemów doprowadzenia wody i kanalizacyjnego (kanalizacja publiczna, instalacja sanitarna, pole irygacyjne itp.). Formularze ujawniania informacji mogą również zawierać pytania dotyczące wewnętrznych i zewnętrznych części domu. Szczególnie ważne pytania dotyczą zalewania, farby zawierającej ołów, azbestu, radonu, termitów, problemów z fundamentami, stanu głównych instalacji mechanicznych domu (instalacja elektryczna, HVAC, sprzęt gospodarstwa domowego itp.). Jeśli w formularzu są pytania o powyższe rzeczy, a ty naprawdę nie masz dogłębnej wiedzy na temat niektórych instalacji lub ich stanu, to „Nie wiem/Nie znam” jest akceptowalną odpowiedzią. Ale pamiętaj, odpowiedź „Nie wiem/Nie znam” na każde pytanie, jeśli mieszkasz w domu od ponad kilku lat, zaalarmuje potencjalnego nabywcę. A zatem udziel takiej odpowiedzi tylko jeśli jest to prawda.
Formularz ujawniania informacji może również wymagać podania informacji związanych z zagospodarowaniem przestrzennym, terenami zagrożonymi zalewaniem, wspólnotą mieszkaniową, sporami granicznymi i kwestiami środowiskowymi dotyczącymi sprzedawanej nieruchomości. Również w tym przypadku odpowiedź „Nie wiem/Nie znam” jest akceptowana, jeśli naprawdę nie posiadasz informacji na ten temat. Zachowaj jednak ostrożność, jeśli posiadasz wiedzę o problemie dotyczącym sąsiedniej posiadłości, który może mieć wpływ na twoją nieruchomość. W takich sytuacjach możesz zostać posądzony o zatajanie informacji. Lepiej ujawnić tę wiedzę, niż narazić się później na postępowanie sądowe. W razie wątpliwości skorzystaj z pomocy prawnej.
Kiedy nie musisz wypełniać formularza
Jeśli zdarzy ci się odziedziczyć dom, w którym nigdy nie mieszkałeś, możesz być zwolniony z obowiązku wypełnienia formularza ujawniania informacji. Ponieważ nie mieszkałeś w odziedziczonej nieruchomości, nie dysponujesz odpowiednią wiedzą, a zatem wypełnienie formularza nie miałoby sensu. Jest to uzależnione od prawa stanu, w którym znajduje się nieruchomość, dlatego w sprawie konkretnych przypadków najlepiej porozmawiać z doświadczonym agentem sprzedaży lub adwokatem ds. nieruchomości. Jeśli jednak posiadałeś konkretne informacje na temat problemów z domem, powinieneś wypełnić te części formularza, które dotyczą aspektów, o których wiesz.
Konsekwencje nieujawnienia informacji
Nieujawnienie lub nieprawidłowe ujawnienie (np. częściowe) pewnych problemów, takich jak złe lub przeciekające fundamenty lub zalanie piwnicy z pominięciem problemu pleśni w wyniku zalania, może prowadzić do wszczęcia przeciwko tobie postępowania sądowego. W jednym ze skrajnych przypadków sprzedający nie ujawnił, że dom był narażony na zalania przez otwory wentylacyjne instalacji HVAC (obszar niskiego dojścia). Kiedy padał deszcz, nabywca słyszał bulgotanie w otworach wentylacyjnych swojego domu. Po przeprowadzeniu dokładnej inspekcji rzeczoznawca budowlany wynajęty przez kupującego odkrył powód takiego stanu rzeczy. Nabywca niezwłocznie pozwał sprzedającego o nieujawnienie informacji związanych z zalewaniem piwnicy. Sąd orzekł, iż sprzedający wiedział o problemie; w rezultacie zmusił go do zwrotu wszystkich zapłaconych przez nabywcę pieniędzy i unieważnił transakcję sprzedaży. Nabywca otrzymał również odszkodowanie za poniesione straty i rekompensatę poniesionych wydatków związanych z przeprowadzką do nowego domu. Morał tej historii jest taki, że należy ujawniać informacje, które się posiada, ponieważ ich ukrywanie może nas sporo kosztować.
Tom Dudzinski
broker zarządzający, sprzedaje nieruchomości od 1990 roku, własne biuro prowadzi od 2001 roku. Zdobywca wielu nagród i wyróżnień, autor licznych publikacji, autor cotygodniowego radiowego magazynu Posiadłość, członek Chicago Association of REALTORS®, Illinois Association of REALTORS® oraz National Association of REALTORS®.
Ewa Malcher
