W ciągu ostatnich kilku lat amerykański rynek obrotu nieruchomościami powoli, ale konsekwentnie wychodził z długiego zastoju, aby w znacznym stopniu powrócić do poziomu sprzed recesji. Ceny nieruchomości nadal rosną, ponieważ na rynek wchodzi coraz więcej kupujących. Stopy procentowe pozostają na stosunkowo niskim poziomie, mimo ostatnich podwyżek. Ponownie jest to idealny czas zarówno dla kupujących, jak i sprzedających. Dlaczego więc coraz większa liczba transakcji na rynku nieruchomości kończy się niepowodzeniem?
Trulia, serwis informacyjny zajmujący się nieruchomościami, opublikował w zeszłym miesiącu raport, według którego wskaźnik transakcji kupna nieruchomości zakończonych niepowodzeniem w 100 największych obszarach metropolitalnych w USA wzrósł prawie dwukrotnie w latach 2015-2016. Istnieje wiele przyczyn, dla których transakcje nie dochodzą do skutku. Na przykład, bank może dopatrzyć się problemów w historii kredytowej kupującego, dom może zostać wyceniony na mniej niż uzgodniona cena sprzedaży lub inspekcja domu może ujawnić problemy, których kupujący nie chce lub nie może rozwiązać.
Bywa również tak, że warunki rynkowe wpływają na częstotliwość występowania problemów, które mogą pojawiać się podczas negocjacji, analizy stanu faktycznego i prawnego lub w okresach, gdy fundusze na zakup domu zostały już zdeponowane na rachunkach powierniczych. Tendencje rynkowe mogą również zwiększyć prawdopodobieństwo, że napotkasz na swojej drodze jakiś wybój pomimo tego, że sygnalizują one dodatni wzrost cen domów i sprzedaży. Na rynek wchodzi właśnie coraz więcej osób kupujących nieruchomość po raz pierwszy, osób, które do tej pory wstrzymywały się z zakupem z powodu kryzysu, który rozpoczął się prawie dziesięć lat temu. Według serwisu Trulia w 2016 roku 35 proc. domów zostało kupionych przez początkujących nabywców w porównaniu z 32 proc. w 2015 roku.
Początkujący nabywcy to grupa, która często obejmuje najmłodszych kupujących, a także tych z najkrótszą historią kredytową. To właśnie w ich przypadku najczęściej transakcje kończą się niepowodzeniem. Raport Trulia ujawnia, że domy na start – zdefiniowane jako te w dolnej części przedziału cenowego rynku – są bardziej narażone na transakcje, które ostatecznie nie dojdą do skutku. Średni wskaźnik niepowodzenia w 100 największych obszarach metropolitalnych w kraju wynosi 6,3 proc. Ponieważ na rynek wchodzi coraz więcej milenialsów, przewiduje się, że w tym roku wzrośnie liczba osób kupujących dom po raz pierwszy. Zdaniem Felipe’a Chacona, analityka danych rynku nieruchomości z Trulia, sytuacja taka może prowadzić do większej liczby sprzedaży, które nie dojdą do skutku.
„Jeśli domy na start i te z wyższej półki zaczynają stanowić większą część ofert sprzedaży, to spodziewałbym się również wzrostu wskaźnika nieudanych transakcji tylko dlatego, że większa część domów na rynku nie kwalifikuje się do kupna przez początkujących nabywców” – twierdzi Felipe Chacon. Podczas recesji budowa nowych domów przeżywała zastój i od tamtej pory branża deweloperska nie nadąża z zaspokajaniem popytu. Nowo budowane nieruchomości w dużej mierze zaspokajają potrzeby nabywców domów luksusowych, potęgując tym samym brak dostępnych nieruchomości w dolnym segmencie.
Zdaniem Felipe’a Chacona „zapasy w wielu miejscach, które mają najwyższy wskaźnik niepowodzeń również najszybciej maleją”. Trulia donosi, że Ventura w Kalifornii ma najwyższy, bo wynoszący 11,6 proc., wskaźnik transakcji sprzedaży zakończonych niepowodzeniem. Pierwsza dziesiątka obejmuje inne obszary metropolitalne, które są znane ze stale konkurencyjnych rynków obrotu nieruchomościami, takie jak San Jose w Kalifornii i Portland w Oregonie. W 2016 roku w obu tych miastach niezrealizowane transakcje stanowiły 9 procent. Atrakcyjny cenowo dom może łatwo wywołać wśród nabywców wojnę licytacyjną windując cenę w górę powyżej wartości, którą rzeczoznawca uznałby za wartość rynkową nieruchomości. A kiedy tak się dzieje, jest prawdopodobne, że kredytodawca będzie miał problem z zatwierdzeniem kredytu hipotecznego, ponieważ uzna cenę za zawyżoną.
Jeśli jesteś kupującym na naprawdę gorącym rynku, powinieneś niemal oczekiwać, że tak się stanie. Wynik wyceny może oznaczać, że nie otrzymasz pożądanego kredytu hipotecznego. Niemniej jednak nie musi on również oznaczać końca transakcji. Szacowana wartość nieruchomości jest oparta na tym, jak dany rzeczoznawca mierzy wartość domu w porównaniu do podobnych nieruchomości, co jest dość subiektywne. Różne wyceny w zależności od rodzaju kredytu hipotecznego – na przykład zabezpieczony przez FHA kontra tradycyjny – mogą dawać różne wyniki. Rzeczoznawcy są tylko ludźmi – popełniają błędy. Można mieć trzech różnych rzeczoznawców i otrzymać trzy różne wartości szacunkowe.
Jak nie zaprzepaścić szansy na udaną transakcję?
Jeśli jesteś początkującym nabywcą, postaraj się zapewnić sobie jak najlepszą pozycję, która umożliwi ci skuteczny zakup domu – od zorganizowania swoich informacji finansowych z dużym wyprzedzeniem po zdobycie wiedzy na temat tego, czego się spodziewać, kiedy rozpoczniesz proces negocjacji. Oto trzy rzeczy, które możesz zrobić, aby uniknąć porażki:
1. Znaj swój budżet. Prawie każdy agent nieruchomości, z którym pracujesz, będzie wymagał, abyś uzyskał wstępne zatwierdzenie kredytu hipotecznego, zanim zaczniesz oglądać domy – i to nie bez powodu. Jeśli kredyt został ci wstępnie przyznany, powinieneś zbadać swoją sytuację finansową i wiedzieć, na jakie płatności możesz sobie co miesiąc pozwolić. Musisz mieć realistyczny obraz swojego budżetu i powinieneś szukać nieruchomości, które są poniżej tego zatwierdzonego poziomu. Dzięki temu zostawisz sobie miejsce na oferty konkurencyjne lub nieoczekiwane zmiany twojej sytuacji finansowej przed zamknięciem transakcji.
2. Rozważ nowszy dom lub dopuść możliwość przeprowadzenia remontu. Jeśli nowy dom jest poza twoim przedziałem cenowym, poszukaj starszej nieruchomości, zakładając konieczność przeprowadzenia napraw i remontów. Nie pozwól, aby złe wiadomości podczas inspekcji pokrzyżowały ci plany – po prostu przygotuj się na nie wcześniej.
3. Miarkuj swoje oczekiwania. Na rynku, na którym brakuje domów, a liczba nabywców rośnie, łatwo dać się wciągnąć w szał zakupów. Ważne jest, abyś zachował przytomność umysłu i unikał oferowania ceny przekraczającej twój budżet, czy też składania ofert na dom, którego tak naprawdę nie chcesz, tylko dlatego, że to jedyny dom, jaki jest dostępny. W takich przypadkach pomaga praca z agentem nieruchomości, który posiada dogłębną wiedzę na temat lokalnego rynku i może ci powiedzieć, w oparciu o aktualne warunki i budżet, jakie przeszkody możesz napotkać.
Tom Dudzinski
broker zarządzający, sprzedaje nieruchomości od 1990 roku, własne biuro prowadzi od 2001 roku. Zdobywca wielu nagród i wyróżnień, autor licznych publikacji, autor cotygodniowego radiowego magazynu Posiadłość, członek Chicago Association of REALTORS®, Illinois Association of REALTORS® oraz National Association of REALTORS®.
Ewa Malcher
