Spójrzmy na rok 2017 i przeanalizujmy, co może on oznaczać dla nas, naszych domów i inwestycji w nieruchomości. A jaki był pod tym względem rok 2016? Przyjrzyjmy się, jak radziliśmy sobie w tym roku i jaki może być dla nas przyszły rok. Przede wszystkim zastanówmy się nad tym, ile warte są nasze domy. Na większości rynków w całym kraju w 2016 roku wartości nieruchomości wzrosły. Oczywiście nie był to gwałtowny wzrost, jak w czasie bańki nieruchomościowej, jednak ceny szły w górę. Zdaniem Krajowego Związku Pośredników Handlu Nieruchomościami rok temu średnia cena domu w Ameryce wynosiła 219 100 dolarów. Obecnie jest to 232 200 dol., co stanowi 6-procentowy wzrost.
Trudno mówić w tym wypadku o dużym skoku, a raczej o stałym wzroście, który z czasem się kumuluje. Jeśli sprzedajesz – masz teraz szansę na lepszy zysk niż rok temu. Ale nie chodzi tu tylko o sprzedaż. Rosnące ceny oznaczają również, że właściciele domów posiadają średnio o 6 proc. większy kapitał własny w swoich nieruchomościach. Zatem ich LTV, czyli wskaźnik zadłużenia do dochodu, jest niższy! Dzięki temu mają większe szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego niezależnie od tego, czy kupują nowy dom, czy refinansują. Co więcej, sytuacja milionów właścicieli domów, którzy niegdyś borykali się z trudnościami finansowymi – ich zadłużenie z tytułu kredytu hipotecznego przekraczało wartość ich nieruchomości – diametralnie się zmieniła, właśnie dzięki rosnącym cenom. Tak więc dla właścicieli domów dobra wiadomość: ich nieruchomości są warte więcej niż przed rokiem.
A jak wyglądała sytuacja w przypadku oprocentowania kredytów hipotecznych? Wiemy, że szybko się zmieniają, ale teraz kwalifikujący się kredytobiorcy mogą otrzymać 30-letni tradycyjny kredyt hipoteczny z oprocentowaniem wynoszącym nieco ponad 4 procent. Z kolei rok temu oprocentowanie było minimalnie poniżej 4 procent. W zestawieniu rocznym ta różnica wynosi około jednej dziesiątej punktu. Ale to nie wszystko; pomimo że rok 2015 i 2016 osiągnęły na koniec prawie taki sam wynik punktowy, niesamowite jest to, co stało się w międzyczasie. Oprocentowanie kredytów hipotecznych w pierwszym tygodniu lipca spadło do 3,41 proc., by następnie utrzymać się na tym poziomie aż do października, kiedy to powoli i systematycznie zaczęło rosnąć do ponad 4 procent. Tak więc rok 2016 zostanie zapamiętany jako ten, w którym stopy procentowe osiągnęły jeden z najniższych – jeśli nie najniższy – poziom w ostatnich latach. Mijające miesiące były świetne dla osób, które zaciągnęły kredyty na zakup domu lub zdecydowały się na jego refinansowanie.
W przypadku kupujących kończący się rok miał swoje wzloty i upadki. Dzięki niskim oprocentowaniom kredytów hipotecznych za każdego wydanego dolara można było zyskać więcej, co otworzyło dla większej liczby osób drzwi do posiadania własnego domu, a posiadanie nieruchomości stało się bardziej przystępne cenowo. Nieco łatwiej było również otrzymać kredyty hipoteczne. Coraz więcej kredytodawców zaczęło nabywcom mówić „tak” nawet z oceną kredytową na poziomie 620 punktów, a czasem nawet niższą. A dla kupujących po raz pierwszy, dysponujących niewystarczającym kapitałem własnym, 2016 był rokiem, w którym wysokość wymaganego wkładu własnego spadła do 3 proc. zarówno u Fannie Mae, jak i Freddie Mac.
Można więc śmiało powiedzieć, że w kończącym się roku kupujących spotkało kilka dobrych rzeczy z wyjątkiem jednej – naprawdę poważnej… Nie dla wszystkich kupujących wystarczyło domów na sprzedaż. Zapasy – liczba domów na rynku – były niskie i nadal takie pozostają, co napędza wzrost cen, tworząc konkurencję wśród kupujących i powodując wojny przetargowe. To trudny rynek. Jednak nabywcy, którzy byli wystarczająco szybcy, elastyczni i sprytni, znaleźli dla siebie domy. I to za niewiarygodnie niskie oprocentowania.
Podsumowując, wielu właścicieli i sprzedających ma się teraz lepiej, niż rok temu. Z kolei z racji rosnących cen i wzrostu stóp procentowych kupujących czeka trudniejsza droga niż przed rokiem. Ogólnie rok 2016 na rynku obrotu nieruchomościami – uznajmy za pomyślny.
Tom Dudzinski
broker zarządzający, sprzedaje nieruchomości od 1990 roku, własne biuro prowadzi od 2001 roku. Zdobywca wielu nagród i wyróżnień, autor licznych publikacji, autor cotygodniowego radiowego magazynu Posiadłość, członek Chicago Association of REALTORS®, Illinois Association of REALTORS® oraz National Association of REALTORS®.
Ewa Malcher
