Elżbieta Baumgartner
Jak działa HELOC
HELOC to odnawialna forma kredytu pod zastaw domu ze zmienną stopą procentową, podobna do karty kredytowej. Wysokość kredytu zależy od twojego udziału własnego w domu. HELOC umożliwia pożyczanie i spłacanie środków w miarę potrzeb w określonym czasie. Możesz zazwyczaj wykorzystać do 80 procent wartości swojego domu, czasami nawet więcej, w zależności od pożyczkodawcy i twojej wierzytelności.
W początkowym okresie wypłaty możesz wydawać środki za pomocą specjalnych czeków, karty debetowej lub przelewu online. Od wypłaconych kwot płacisz najpierw tylko odsetki. Ten okres wypłaty trwa zazwyczaj 10 lat. Po tym okresie nadchodzi okres spłaty, kiedy nie masz już dostępu do środków, a musisz spłacać kapitał i wszelkie zaległe odsetki. Większość planów HELOC pozwala spłacić pozostałe saldo w okresie od 10 do 20 lat.
Wymagania HELOC
Banki mają różne zasady udzielania pożyczek HELOC. Oto, na co zwracają uwagę:
Kwota kapitału własnego domu (equity). Pożyczkodawcy wymagają, aby właściciele domów mieli co najmniej 15 do 20 procent kapitału własnego w domu. Oznacza to, że możesz mieć pożyczkę hipoteczną i do tego HELOC.
Punktacja kredytowa (credit score) mówi o wierzytelności pożyczkobiorcy. Potrzebujesz co najmniej 600 punktów, aby zakwalifikować się do HELOC. Im niższa twoja ocena punktowa, tym wyższą będziesz mieć stopę procentową.
Wskaźnik DTI (debt to income), to wskaźnik całego twego zadłużenia do twego dochodu, który ma wynosić co najmniej 43 procent lub mniej. Niektórzy pożyczkodawcy godzą się na wskaźnik DTI do 50 procent.
Gdy złożysz wniosek o HELOC, pożyczkodawca zleci wycenę twojego domu w celu ustalenia jego aktualnej wartości i kwoty kapitału własnego, który masz do dyspozycji (equity), co umożliwi bankowi ustalenie wysokości twojej linii kredytowej.
Ile możesz pożyczyć za pomocą kredytu HELOC?
Kwota, którą możesz pożyczyć za pomocą kredytu HELOC, zależy od kilku czynników, w tym twojej zdolności kredytowej, wartości domu, udziału własnego oraz wskaźnika wartości kredytu do wartości (loan to value – LTV) — sumy wszystkich twoich długów w stosunku do wartości domu. Zazwyczaj pożyczkodawcy pozwolą ci pożyczyć do 80–90 procent kapitału własnego domu.
Na przykład, jeśli twój dom jest wyceniony na 500,000 dol., a saldo kredytu hipotecznego wynosi 300,000 dol., to masz 200,000 dol. kapitału własnego. Jeśli pożyczkodawca zażąda, abyś zachował 20 procent tego udziału w stanie niewykorzystanym, możesz mieć linię kredytową w wysokości 160,000 dol.
Nie musisz wykorzystać całej kwoty na raz. Możesz zdecydować się na wydanie części swojego dopuszczalnego kredytu, a pozostała kwota będzie nadal dostępna do wykorzystania w przyszłości. Na przykład, jeśli masz 160,000 dol. dostępnego kredytu i wykorzystasz tylko 60,000 dol., nadal zostanie ci 100,000 dol. w linii kredytowej. Musisz spłacać tylko tę część kredytu, z której korzystasz.
Dostęp do pieniędzy
Dostęp do środków za pomocą HELOC uzyskasz za pomocą czeków, karty debetowej lub przelewów na sieci z jednego konta na drugie. Konkretne metody zależą od pożyczkodawcy.
Rozważając, jak wykorzystać HELOC, należy pamiętać o kilku szczegółach.
Niektóre banki wymagają minimalnych wypłat, nakładają opłaty transakcyjne za każdym razem, gdy uzyskujesz dostęp do środków lub pobierają roczną opłatę za utrzymanie konta. Rozsądnie jest wcześniej wyjaśnić te warunki ze swoim pożyczkodawcą.
Wypłacaj tylko tyle, ile potrzebujesz i dokonuj terminowych płatności. Pomaga to zminimalizować opłaty odsetkowe i może pozytywnie wpłynąć na twoją punktację kredytową.
Nie zwlekaj ze spłatą kapitału. Wiele kredytów HELOC przewiduje w pierwszym okresie spłatę samych tylko odsetek. Warto spłacać też kapitał, co zmniejszy saldo, które będziesz winien, gdy nadejdzie okres spłaty. Z drugiej strony, jeśli spłacisz całość i zamkniesz kredyt HELOC przed terminem — w ciągu pierwszych dwóch lub trzech lat od jego otwarcia lub przed terminem płatności — możesz ponieść opłatę za wcześniejsze rozwiązanie umowy.
Ile kosztuje HELOC?
Koszt HELOC może się różnić w zależności od wielu czynników, w tym pożyczkodawcy, warunków pożyczki, stóp procentowych i pożyczonej kwoty. A potem są wszelkie dodatkowe wydatki, zwane również kosztami zamknięcia (closing): opłaty za złożenie wniosku, za wycenę domu, za sprawdzenie tytułu własności, honorarium prawnika itp. Niektóre HELOC-i wiążą się również z opłatami rocznymi, opłatą za zablokowanie stopy procentowej, karą za nieaktywność konta czy za wcześniejsze rozwiązanie umowy, jeśli zamkniesz linię kredytową przed zakończeniem okresu spłaty.
Możesz zorientować się w łącznych kosztach tych opłat, porównując bieżącą stopę procentową HELOC z bieżącą roczną stopą procentową APR (annual percentage rate). APR uwzględnia zarówno odsetki, jak i inne opłaty, a różnica może wynosić cały punkt procentowy lub nawet więcej.
Zalety HELOC
Elastyczność. Chociaż zostaniesz zatwierdzony do wykorzystania maksymalnej kwoty, nie musisz jej wypłacić w całości ani jednorazowo. Dzięki temu HELOC jest atrakcyjną opcją na opłacanie długoterminowych, powtarzających się rachunków, takich jak czesne za studia, a także bywa dodatkiem na nieprzewidziane sytuacje awaryjne.
Niższe oprocentowanie. Skoro pożyczka HELOC jest zabezpieczona twoim domem, jest mniej ryzykowna dla pożyczkodawcy. Ze względu na to niższe ryzyko, HELOC-i i pożyczki pod zastaw nieruchomości mają niższe stawki niż pożyczki osobiste i karty kredytowe.
Tanio na początek. W okresie wypłaty (pierwsze 10 lat) płacisz odsetki tylko od tego, co wykorzystasz z linii kredytowej. Dzięki temu twoje płatności pozostają na niskim poziomie, uwalniając gotówkę na inne wydatki lub inwestycje.
Odpis podatkowy. Jeśli wykorzystasz środki z HELOC na ulepszenia lub naprawy domu, możesz odliczyć odsetki na zeznaniu podatkowym.
Wady HELOC
HELOC-i mają zmienną stopę procentową, co oznacza, że stopa może wzrosnąć lub spaść w zależności od obowiązujących stawek rynkowych. Jeśli twoja stopa znacznie wzrośnie, możesz mieć poważne problemy z podołaniem spłatom.
Zabezpieczenie domem. HELOC jest zabezpieczony domem, więc jeśli nie spłacisz swoich rat, może on zostać zajęty przez pożyczkodawcę i stracisz dach nad głową.
Nagły szok związany ze spłatą. Na początek, czasem przez 10 lat, spłacasz same odsetki i możesz przyzwyczaić się do niskich rat. Ale poszybują one w górę, gdy rozpocznie się okres spłaty i połączone zostaną raty kapitałowe i odsetkowe.
Wrażliwość na rynek nieruchomości. Znaczny spadek wartości nieruchomości może spowodować, że pożyczkodawca w okresie wypłaty zmniejszy lub zamrozi twoją linię kredytową.
Do czego użyć kredyt HELOC
Kredyty HELOC są zaciągane przeważnie na finansowanie remontów lub ulepszeń domu, spłatę lub konsolidację zadłużenia o wysokim oprocentowaniu, założenie firmy, studia dzieci. Ale to, że możesz dowolnie wykorzystać kredyt HELOC, nie oznacza, że powinieneś.
Elżbieta Baumgartner
nie jest prawnikiem, a artykuł ten nie powinien być uważany za poradę prawną. Jest autorką wielu książek-poradników, m.in. „Jak chować pieniądze przed fiskusem”, „Jak kupić dom mądrze i nie przepłacić”, „Podręcznik właściciela domu”. Są one dostępne w D&Z House of Books, 5507 W. Belmont Ave. w Chicago, albo w wersji elektronicznej bezpośrednio od wydawcy, Poradnik Sukces, www.poradniksukces.com, tel. 1-718-224-3492.
www.poradniksukces.com
