Witamy w Nowym Roku

W nowym 2023 roku amerykańska gospodarka na dobre rozpoczęła długo prognozowaną korektę: rynek nieruchomości zwolnił o 35%, a pierwsze oznaki spowolnienia po nieruchomościach notują kolejne branże: transport, spedycja i magazynowanie, a także remonty i developerka. I choć powtórka kryzysu nieruchomościowego z 2008 roku nam nie grozi, ekonomiści zgodni są co do jednego – czekają nas ponure dwa lata gospodarczej zapaści. 

Rynek nieruchomości zwolnił o 35% , a pierwsze oznaki spowolnienia po nieruchomościach notują kolejne branże: transport, spedycja i magazynowanie, a także remonty i developerka. Amerykańska giełda zanotowała w 2022 roku najgorszy wynik od 15 lat, a wiadomości o spowolnieniu gospodarczym Chin przywołują echa globalnej recesji. Rynek nieruchomości w nowym 2023 roku w niczym nie przypomina tego z lat 2020-2021: zamiast wykupowania “na pniu” nieruchomości spędzają dziś na rynku coraz dłuższy okres, a coraz więcej z nich sprzedawane jest po niższych cenach, co w długotrwałym rozrachunku sprawia, iż wartość nieruchomości idzie w dół. Prognozy na 2023 dostarcza firma CoreLogic gromadząca dane z rynku nieruchomości, która porównała dane z listopada ubiegłego roku. Wśród kryteriów oceny prawdopodobieństwa spadku ceny CoreLogic uwzględnia szacowany wzrost dochodów mieszkańców, prognozy dotyczące bezrobocia, oceny konsumentów, stóp procentowych i dostępnego inwentarza. I tak CoreLogic sklasyfikował regionalne rynki w jednej z pięciu kategorii według prawdopodobieństwa spadku cen między wrześniem 2022 a wrześniem 2023. 

Prawdopodobieństwo:

• Bardzo wysokie: Ponad 70% szansy na spadek ceny
• Wysokie: Szanse między 50%–70% 
• Średnie: Szanse między 40%–50% 
• Niskie: Szanse między 20%–40% 
• Bardzo niskie: Szanse między 0%–20% 

Z 392 regionalnych rynków, ocenę ryzyka spadku cen w kolejnych 12 miesiącach na poziomie “bardzo niskim” nie otrzymał żaden z mierzonych przez Core Logic rynków. Kolejne 6 znalazło się w grupie “niskiego” ryzyka a 33 rynki okupują grupę “średniego” ryzyka. W kategorii wysokiego ryzyka CoreLogic zaklasyfikował 65 rynków, a bardzo wysokie ryzyko spadku cen w ciągu kolejnych 12 miesięcy zagraża obecnie 289 rynkom w całych Stanach Zjednoczonych. 

Trajektoria wydaje się oczywista: lista regionalnych rynków zmierzających w kierunku korekty cenowej powiększa się z miesiąca na miesiąc. Aby zauważyć trend wystarczy porównać to samo badanie, które CoreLogic przeprowadził jeszcze w maju 2022. W listopadowym raporcie 354 rynki miały ryzyko większe niż 50% wystąpienia negatywnych wyników w następnych 12 miesiącach. To wzrost o 19 z 335 w październiku. W sierpniu jedynie 125 rynków notowane było z ryzykiem ponad 50%, w lipcu 98, a w maju tylko 26 rynków definiowanych było z ryzykiem ponad 50%. 

Wynika z tego, że redukcje cenowe rozprzestrzeniają się, a miasta najbardziej narażone na korektę są te, które przeżywały największy boom na początku pandemii. Przekonują się o tym mieszkańcy zatoki San Francisco, którzy w 2020 byli pierwszymi, którzy zachęceni rekordowo niskim oprocentowaniem sprzedawali swoje domy i apartamenty w miastach jak Santa Clara, przenosząc się do tzw. Zoomtowns na czele z Boise w Idaho. 

Z początku nie ważne było, że pandemiczny boom mieszkaniowy sprawił, iż ceny domów w Boise poszybowały w górę wiele razy ponad średnie lokalne zarobki. Do czasu aż wysokie stopy procentowe pod znakiem zapytania postawiły sens sprzedaży domu w Santa Clara i przeprowadzki do Boise.  Gdy tylko strumień chętnych Kalifornijczyków wysechł, Boise z najbardziej pożądanego weszło w etap ostrej korekty cenowej. Tak ostrej, że Boise – które między lipcem 2020 a 2021 widziało wzrost na poziomie 47% – w 2022 roku zauważyło negatywny wzrost cenowy. Do tej pory ceny domów w stolicy Idaho spadły o 7.1% od szczytów cenowych w 2022 roku i 4.3% w ujęciu rocznym. 

Do tej pory jedynie 1% ze wspomnianych 392 tu lokalnych rynków mieszkaniowych spadł do negatywnych poziomów w ujęciu rocznym.  Co nie oznacza, że należy marginalizować historię Boise. Pytanie tylko, czy Boise stanowi wyjątek, bo ceny zaczęły tam rosnąć w tak zastraszającym tempie i czy jest ono zwiastunem ogólnego trendu? 

Analiza CoreLogic, z której wynika, iż ilość miast w korekcie cenowej rośnie z miesiąca na miesiąc może sugerować scenariusz # 2.

Jednym z wyjątków w skali kraju jest region Midwest nazywany przez wielu “ostatnim bastionem dostępności cenowej” (last bastion of affordability) z miastami jak Cleveland czy Akron, Ohio, St Louis, Missouri, Indianapolis, Indiana czy dalekie przedmieścia aglomeracji Chicago.  

Zdaniem wielu analityków, region Chicago spodziewany dwuletni okres stagnacji – zapoczątkowany pod koniec lata 2022 – przejdzie bez szwanku. A wszystko dzięki mieszance  zdrowego popytu i umiarkowanego wzrostu cen nieruchomości. (Szczęście w nieszczęściu? Z raportu UBS z 2018 roku wynikało, że Chicago jako jedno z niewielu globalnych miast nie notuje gwałtownych wzrostów cen jak np. Londyn czy Berlin za sprawą zobowiązań emerytalnych administracji publicznej – czytaj: miasto ma spore długi). 

 W kontekście korekty rynkowej w Wielkiej Inflacji 2022 jednak umiarkowany wzrost aglomeracji Chicago sprawia obecnie, że właściciele domów mogą spać spokojnie:

-Domy nadal rosną na wartości – najbardziej w porządnych dzielnicach czy miasteczkach – wiele z popularnych miejscowości wokół Chicago nadal notuje dwucyfrowe wzrosty wartości nieruchomości

-Nieruchomości w atrakcyjnych miejscach i cenach nadal otrzymują tzw. Multiple offers. Dobra wycena nieruchomości gwarantuje rezultaty

(ostatnia nieruchomość w Bartlett poniżej $200,000 otrzymała 4 oferty w 24 godziny po wystawieniu na rynek, dom w Villa Park w cenie $300,000 otrzymał ponad trzy tuziny pokazów w 48h i trzy oferty w tym samym czasie)

–Kupujący w końcu mają w czym wybierać – w ostatnich 4 tygodniach 2022 na rynku pojawiło się więcej nieruchomości niż w pozostałych miesiącach razem wziętych. Pamiętajmy, że zdrowa konkurencja jest…zdrowa. To czas, w którym kupujący składać mogą oferty bona fide z nadzieją na oszczędności. Prosić możemy o pomoc w kosztach closingu czy wykupienia przez sprzedającego niższego oprocentowania naszej pożyczki (rate buydown) Kupujący obawiając się wysokich oprocentowań pamiętać powinni iż historycznie stopy procentowe w USA wynoszą średnio 7.8%:

-Podczas gdy oprocentowanie pożyczki hipotecznej wynosi obecnie ok. 6.5% na opłatę czynszu wydajemy 100% a więc w 2023 warto pomyśleć o zakupie domu czy mieszkania. Jeśli założymy iż nasza nieruchomość urośnie na wartości w ciągu roku skromne 5% to $10,000 na domu w cenie $200,000, które stało się naszym kapitałem. 

Rozważając nasze posunięcia na rynku nieruchomości w 2023 roku warto pamiętać o optymistycznej prognozie wynikającej z prostego faktu: na rynku w całych Stanach Zjednoczonych brakuje nam prawie 5 milionów domów, a brak inwentarza jest czynnikiem, który winduje w górę ceny. Przekonali się o tym północni sąsiedzi USA – w Kanadzie najazd inwestorów spowodował podobne do Idaho kłopoty w wielu miastach, na przykład w Vancouver. Tam średnia cena domu w grudniu 2022 wynosiła  $1,335,043 (kanadyjskich dolarów) i choć kanadyjski rynek podzielił los amerykańskiego sąsiada (kompletne wyhamowanie aktywności, rok 2022 będący przeciwnością 2020) tamtejsze ceny nie spadają, a to również ze względu na inwestycje z zagranicy. Dlatego też 1 stycznia Kanada wprowadziła dwuroczny zakaz kupna nieruchomości przez osoby niebędące rezydentami. W Ameryce takie posunięcie rządzących wydaje się mało prawdopodobne, więc pozostaje nam wierzyć, iż system będący wynikiem lat zaniedbań wielu administracji, w którym chętnych na własne cztery kąty jest pięć milionów więcej niż czterech kątów, zapewniał będzie stały strumień chętnych na nieruchomości kupujących oraz sprzedających zarabiających na transferze tytułu własności. 

Sergiusz “Sergio” Zgrzębski

pośrednik handlu nieruchomościami/przedsiębiorca prowadzący działalność pod szyldem franczyzy Keller Williams Premiere Properties, Real Estate Coach (instruktor w branży nieruchomości) w EtoP Group zrzeszającej 1200+ agentów KW w 5 biurach na zachodnich przedmieściach Chicago. Tytuł Top Agent 2018-2022 oraz złota nagroda za reprezentowanie sprzedających za 2021 rok od Keller Williams International.Ur. 12.15.1980 w Gdyni w Polsce. Absolwent Wyższej Szkoły Dziennikarskiej im M. Wańkowicza na kierunku dziennikarstwo prasowe (Licencjat) oraz Columbia College Chicago na kierunku Produkcja Telewizyjna w specjalizacji reżyseria TV (Bachelor).Dziennikarz radiowy i telewizyjny przez lata związany z Polvision TV, laureat nagrody Better Business Bureau Diogenes Award for Excellence in Media.“Public servant” czyli sługa publiczny i kandydat w lokalnych wyborach. W przeszłości wiceprezes Bensenville Community Public Library.www.sergiosellschicago.comtel. (630) 935-6135