Nowy Rok, powolny rok 

W listopadzie sprzedaż domów w USA spadła o 35%, a  to jest największy notowany spadek, który wyhamował rynek obrotu nieruchomościami praktycznie do zera. To także czas, który ekonomiści rynku mieszkaniowego nazywają "zlodowaceniem rynku". 

Sprzedaż domów zanotowała największy spadek od czasu pomiarów - 35.1% do poziomu 4 milionów 90 tysięcy w ujęciu rocznym. Z pozoru wydaje się to nadal wysoki poziom sprzedaży: średnio w Ameryce sprzedajemy rocznie 5 milionów domów, jednak o skali spowolnienia niech świadczy fakt, że w rekordowym 2021 sprzedaliśmy ich ponad 7 milionów. 

Ilość nowych ofert spadła o 28.4 w listopadzie w porównaniu z listopadem 2021. Pomimo spadku ilości nowych “listingów” całkowita ilość dostępnych domów na sprzedaż wzrosła o 4.6% od listopada 2021 co sugeruje, iż domy spędzają na rynku więcej czasu, a mniej z nich wystawiane jest na rynek. 

Wszystkie cztery regiony Stanów Zjednoczonych zanotowały spadki sprzedaży w listopadzie. Całkowita ilość sprzedanych domów od września do października spadła o 7.7% i niższa była o 35.4% w porównaniu z listopadem 2021. 

Wszystkie cztery regiony kraju zanotowały spadki w tradycyjnie wolniejszym okresie roku: 

• Northeast: Spadek 7.0% do rocznego poziomu 530,000, spadek o 28.4% od listopada 2021
• Midwest: Spadek 5.6% do rocznego poziomu 1,020,000, spadek 30.6%  od listopada 2021
• South: Spadek 7.1% do rocznego poziomu 1,840,000,  spadek 35.0% od listopada 2021
• West: Spadek 12.5% do rocznego poziomu 700,000 spadek 45.7% od listopada 2021

Pozytywnym sygnałem jest spadek oprocentowania z wysokich 7% do ok. 6.5%, a to - jak informuje Redfin - spowodowało, iż wielu kupujących zdecydowało się wejść na rynek i dokonać zakupu właśnie teraz. “Najgorsza inflacja może być już na nami” - informuje naczelny badacz ekonomii Redfina Chen Zhao: “Spodziewamy się, że oprocentowanie pożyczek hipotecznych będzie nadal powoli spadało w 2023 roku podczas, gdy działania FED-u będą walczyć z inflacją, co zachęci więcej nabywców nieruchomości do powrotu na rynek. Mamy jeszcze do tego momentu długą drogę”.

Co zapobiega powtórce z 2008 roku, czyli krachu na rynku nieruchomości, to niedobór ofert - w całym brakuje ich szacowane nawet 5 milionów. Na początku pandemii brakowało ich 5 milionów 700 tysięcy. Dla porównania w 2008 rok wchodziliśmy z nadwyżką 3.8 miliona domów. Krajowe Zrzeszenie Pośredników Obrotu Nieruchomościami (NAR) ogłosiło tuż przed świętami, że całkowita ilość inwentarza na końcu listopada wynosiła 1.14 miliona. To stanowi spadek o 6.6% od października, ale 2.7% więcej niż rok temu o tej porze, kiedy na rynku było 1.11 miliona domów.

Potencjalny krach lub jego brak stał się głównym punktem dyskusji na temat przyszłości mieszkalnictwa. Agencja rządowa Fannie Mae przypomina iż wg. jej wyliczeń na końcu 2019 brakowało nam już 3.8 miliona domów, a liczba ta szybko rośnie. 

Co gra na korzyść konsumenta, to ceny nieruchomości i rosnąca ilość inwentarza na rynku. Średnia cena domu jednorodzinnego w listopadzie $370,700 - spadek z $379,100 w październiku. To w ujęciu rocznym, wzrost o 3.5% od listopada 2021 i 129 ty kolejny miesiąc wzrostu cen nieruchomości w ujęciu rocznym. Od rekordów w czerwcu tego roku ceny zaczynają nam jednak opadać, a to jest dobrą wiadomością dla kupujących. “Market topnieje w czasie, gdy oprocentowanie pożyczek hipotecznych spada piąty tydzień z rzędu” - informuje Lawrence Yun, naczelny ekonomista NAR. “To sprawiło, że miesięczna rata kredytu spadła o   $200 od czerwcowego szczytu aktywności rynkowej.” Rynek z nadzieją patrzy na pulę klientów, którzy na początku roku tego roku wycofali się z rynku, aby teraz ponownie rozważać powrót i dowiedzieć się, że przy obecnej stopie procentowej miesięcznego kredytu nie stać ich na zakup. Sprzedający, którzy muszą kupić następną nieruchomość, nie są skorzy wystawiać na sprzedaż swoich nieruchomości w obawie przed kosztami nabycia tej kolejnej.

Lawrence Yun określa taki rynek jako "zamarznięty": obroty spadają 10 miesiąc z rzędu, co jest najdłuższym okresem spadkowym od czasu, gdy NAR zaczął śledzić owy wskaźnik pod koniec lat 90. tych ub. stulecia. 

Jak takie wskaźniki interpretować powinni ci, którzy w 2023 roku planują kupić czy sprzedać nieruchomość? Najważniejszy jest kontekst: średnia historyczna oprocentowania w USA to 7.8% a więc choć koszt obsługi kredytu będzie w nadchodzącym roku wyższy, to będzie on stopniowo maleć podczas, gdy oprocentowanie spodziewane jest maleć. 

Kupującym pomagać będzie także powiększający się inwentarz ofert, co sprawi, że skłonni są oni negocjować bardziej korzystne warunki oraz oferty poniżej ceny. Z pomocą przychodzą też programy oferowane przez pożyczkodawców, jak wykupienie niższego oprocentowania (buydown) czy pomoc w pierwszej wpłacie (downpayment assistance).

Dla sprzedających to nadal atrakcyjny czas na sprzedaż, z tą różnicą, że tempo rynku bardziej przypomina to sprzed pandemii - dłuższe czasy na rynku, mniejsza częstotliwość pokazów, mniej ofert na nieruchomość. To również czas, w którym szczególną uwagę przywiązać powinniśmy do procesu sprzedaży: zatrudnienia zaufanego, doświadczonego pośrednika nieruchomości i stosowania się do jego/jej sugestii związanych zarówno z ceną jak i poziomem niezbędnych napraw czy “curb appeal” czyli atrakcyjnością naszej nieruchomości. Ważny jest także kontekst: za nami dwa lata rekordowych sprzedaży nieruchomości, a przed nami rok, ktory wg. pesymistycznych prognoz nadal dostarczy ponad 4 miliony sprzedanych nieruchomości. 2023 będzie doskonałym rokiem do sprzedaży domu głównie ze względu na popyt: jak wspominaliśmy nadal brakuje na rynku 5 milionów domów w Ameryce, w tym ok. 130 tysięcy w rejonie Chicago. 

W nadchodzącym, nowym roku prezentować będziemy Państwu na bieżąco wydarzenia, które wyznaczać będą kurs amerykańskiego Real Estate. Dziękujemy za to, że czytaliście nas przez cały 2022 rok i zapraszamy do współpracy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości rezydencyjnej czy komercyjnej, a także zapraszając do współpracy obecnych i przyszłych agentów nieruchomości w regionie Chicago.

Dosiego roku! 

Sergiusz “Sergio” Zgrzębski

pośrednik handlu nieruchomościami/przedsiębiorca prowadzący działalność pod szyldem franczyzy Keller Williams Premiere Properties, Real Estate Coach (instruktor w branży nieruchomości) w EtoP Group zrzeszającej 1200+ agentów KW w 5 biurach na zachodnich przedmieściach Chicago. Tytuł Top Agent 2018-2022 oraz złota nagroda za reprezentowanie sprzedających za 2021 rok od Keller Williams International.Ur. 12.15.1980 w Gdyni w Polsce. Absolwent Wyższej Szkoły Dziennikarskiej im M. Wańkowicza na kierunku dziennikarstwo prasowe (Licencjat) oraz Columbia College Chicago na kierunku Produkcja Telewizyjna w specjalizacji reżyseria TV (Bachelor).Dziennikarz radiowy i telewizyjny przez lata związany z Polvision TV, laureat nagrody Better Business Bureau Diogenes Award for Excellence in Media.“Public servant” czyli sługa publiczny i kandydat w lokalnych wyborach. W przeszłości wiceprezes Bensenville Community Public Library.www.sergiosellschicago.comtel. (630) 935-6135