Optymizm a rzeczywistość 

Chyba nikt z nas nie myślał, że przyjdzie nam żyć w czasach, w których rekordowo dobre wyniki amerykańskiej ekonomii będą przyczyna lamentów. Bezrobocie na poziomie 3.7% oraz 263 tysięcy miejsc pracy normalnie świętowalibyśmy szampanem. Niestety w przypadku Wielkiej Inflacji 2022 takie dane oznaczają jedno: dalsze “hamowanie ekonomii” poprzez podnoszenie stóp procentowych. Okazuje się, że dane mają drugie dno – mimo że nikt głośno tego nie mówi, bo w recesji jesteśmy od dobrych kilku miesięcy. Zdaniem Redfina, rynek nieruchomości w Chicago przejdzie najłagodniej w kraju burzliwy rok 2023. 

Biuro Statystyk Pracy (The Bureau of Labor Statistics, BLS) ogłosiło 263,000 nowych miejsc pracy utworzonych w listopadzie, co przekroczyło oczekiwania ekonomistów, którzy spodziewali się zaledwie dwustu tysięcy. Podobnie niski wskaźnik 3.7% bezrobocia, który na niezmiennym poziomie utrzymuje się od października. W innych okolicznościach tak dobre dane ekonomiczne – razem ze spadającymi cenami paliw – byłyby powodem do świętowania, jednak w Wielkiej inflacji 2022 takie dane oznaczaja jedno: dalszy wzrost oprocentowan w walce właśnie z inflacją. 

Warto również wspomnieć, że obydwie liczby: nowe miejsca pracy i stopa bezrobocia nie są dokładne. A dlaczego? Nowe miejsca pracy pochodzą z ankiety Business Survey, której podstawą jest głównie modelowanie (czyt.: prognozy na przyszłość) podczas gdy Household Survey, z którego pochodzi wskaźnik procentowy bezrobocia uzyskiwany jest poprzez ankietę telefoniczna 60 tysięcy amerykańskich domów. Household Survey zawiera także pytanie o pracę uzyskaną lub utraconą, a tu obraz nie jest różowy: w listopadzie ankietowani odpowiedzieli, że stracili w sumie 138 tysięcy miejsc pracy, co jest dużym odchyłem od ogłaszanych 263 tysięcy miejsc pracy. Household Survey odkryło także, że w Ameryce w danym miesiącu z rynku pracy ubyło 186 tysiecy pracownikow. W rezultacie stopa bezrobocia pozostała niezmienna, ale nie ze względu na rosnący rynek pracy tylko ze względu na to, że więcej pracowników opuściło rynek pracy niż zostało z niego zwolnionych. 

Niestety, rada polityki fiskalnej Banku Rezerw Federalnych swoje działania opiera na danych, od których rozpoczęliśmy, a te nakłaniają do dalszego podnoszenia oprocentowań. Tak więc po sześciu podwyżkach w tym roku, amerykański konsument musi przygotować się na kolejną. 

Podnoszenie minimalnego oprocentowania  ma ostudzić amerykańską gospodarkę, ale niesie za sobą niepożądane konsekwencje: miliony Amerykanów jest w ubóstwie lub zmaga się z przytłaczającym ich długiem: karty kredytowe po 30% i więcej dla niefrasobliwych, samochody na 10%+ czy “zabawki” do rekreacji na 18%+. To dramatycznie wysoki stosunek kosztów zarobków do cen mieszkalnictwa. To drastycznie zmniejszona dostępność do rynku nieruchomości (stać nas na mniej, a rata kredytu jest wyższa).

A więc co przed nami w 2023? Portal Redfin właśnie ogłosił swoje prognozy na następny rok. 

Sprzedaż domów ma spaść ma do najniższego poziomu od 2011 roku z obrotami rosnącymi w drugiej połowie roku. Głównym czynnikiem wpływającym na spowolniony rynek będzie oprocentowanie, a do pozostałych zaliczyć będzie trzeba inflację, stopę bezrobocia i inne czynniki w makroekonomii. 

Redfin przewiduje spadek sprzedaży o 16% w porównaniu z 2022 rokiem i 4.3 miliona sprzedanych domów i mieszkań w 2023. Zdaniem portalu, w przyszłym roku sprzedawać będą wyłącznie ci, którzy będą musieli sprzedać. Słowem-kluczem jest tu perspektywa: lata 2021/2022 były najlepszymi w historii real estate w USA z prawie 15 milionami sprzedanych domów.  

Wg. Redfina, w 2023 stopy procentowe będą powoli opadać, kończąc 2023 r. poniżej 6%. Zadaniem portalu, oprocentowanie stałej, konwencjonalnej pożyczki spadnie na końcu roku do 5.8% ze średnim oprocentowaniem na poziomie  6.1%. Spadek oprocentowania z obecnych 6.5% do 5.8% oszczędza kupującemu dom za $400.000 ok. $150 w miesięcznej racie kredytu. Inaczej mówiąc, kupujący dom z miesięczną ratą $2500 obecnie jest w stanie zakupić dom o maksymalnej wartości $383,750. Z oprocentowaniem 5.8% stać nas na dom za $406,250. Z oprocentowaniem na poziomie 3% (z początku tego roku!) stać byłoby nas na dom za $517.000.

Zdaniem portalu, ceny domów w 2023 r. zanotują pierwszy spadek od dekady. Median cenowy domu spadnie średnio o 4% ze srednia cena nieruchomości w USA na poziomie $368,000.

Analitycy Redfina przewidują, że rynek nieruchomości w regionie Chicago, części Connecticut oraz północnej części stanu Nowy Jork z korekty wyjdą obronna ręką. Dostępność cenowa w naszym regionie i umiarkowane wzrosty w pierwszych latach pandemii sprawiają, że rynek w Chicago jest obecnie jednym z najbardziej stabilnych w kraju. 

Co ulegnie zmianie, to ceny najmu, które zaczną spadać, a to ze względu na pokolenie Generacji Z, które coraz częściej decyduje się na wynajem vs kupno domu. To właśnie budynki wielorodzinne na wynajem będą w 2023 roku w centrum zainteresowania budowniczych. Z roku na rok budownictwo mieszkaniowe spowolni w przyszłym roku o 25%. Deweloperzy starali się sprostać zapotrzebowaniu na domy jednorodzinne w ostatnich dwóch latach, co sprawia, że w przyszłym roku będą starali się upłynnić swój inwentarz, co najbardziej odczuwalne będzie w miastach słonecznego popołudnia jak Phoenix czy Dallas, gdzie zbudowano zbyt wiele domów. 2023 rok zdaniem Redfina bedzie rokiem budynków wielorodzinnych. 

W przyszłym roku, wg prognoz portalu, inwestorzy zakupią ¼ domów mniej niż w tym kończącym się roku. Sytuacja ma sięgnąć dna wiosną, w czasie gdy  inwestorzy nie mają dostępu do taniego kredytu, a formula iBuyer przestała być preferowana. Nadzieja inwestorów w słabnącej inflacji, co sprawiłoby, że stopy procentowe zaczną opadać. 

2023 rok ma być zdaniem Redfina końcem wielkiej pandemicznej migracji,  z odsetkiem Amerykanów przenoszących się z jednej metropolii do drugiej na poziomie 20% populacji kupujących. To spadek z obecnych 24% na drodze do przed pandemicznych 18%. Jak informuje portal, 2023 to koniec fenomenu miast jak Austin, które w ostatnich latach było mekka mlodych ludzi, z cenami nieruchomości wyższymi o 89% w ciągu pandemii. Obecnie, stolica Texasu stała się nieosiągalna cenowo dla tysięcy potencjalnych mieszkańców, a trajektoria miasta stanowi ostrzeżenie dla innych. 

W 2023 roku rosnące koszty ubezpieczeń od katastrof naturalnych sprawia, iż zamieszkanie w terenach narażonych na katastrofy będzie jeszcze droższe. Redfin przewiduje, że stawki ubezpieczeń od powodzi czy huraganu rosnąć beda w następnych latach,  co sprawi,że wielu nabywców domów przemyśli po raz kolejny benefity mieszkania w pięknym krajobrazie z często (pozornie) niższymi kosztami życia w zderzeniu z kosztami, jakie przychodzi płacić za bliskość wody czy ładny widok z okna na górski szczyt. 

Pozostaje nam obserwować, ile z prognoz Redfina zostanie zrealizowanych w czasie, gdy Wielka Inflacja trwa. 

Sergiusz “Sergio” Zgrzębski

pośrednik handlu nieruchomościami/przedsiębiorca prowadzący działalność pod szyldem franczyzy Keller Williams Premiere Properties, Real Estate Coach (instruktor w branży nieruchomości) w EtoP Group zrzeszającej 1200+ agentów KW w 5 biurach na zachodnich przedmieściach Chicago. Tytuł Top Agent 2018-2022 oraz złota nagroda za reprezentowanie sprzedających za 2021 rok od Keller Williams International.Ur. 12.15.1980 w Gdyni w Polsce. Absolwent Wyższej Szkoły Dziennikarskiej im M. Wańkowicza na kierunku dziennikarstwo prasowe (Licencjat) oraz Columbia College Chicago na kierunku Produkcja Telewizyjna w specjalizacji reżyseria TV (Bachelor).Dziennikarz radiowy i telewizyjny przez lata związany z Polvision TV, laureat nagrody Better Business Bureau Diogenes Award for Excellence in Media.“Public servant” czyli sługa publiczny i kandydat w lokalnych wyborach. W przeszłości wiceprezes Bensenville Community Public Library.www.sergiosellschicago.comtel. (630) 935-6135