Mieszkaniowe “złote bransoletki” 

Amerykański rynek mieszkaniowy zaserwował kupującym i sprzedającym “złote bransoletki” – to proceder znany z rynku pracy, w którym pracodawca, aby zatrzymać pracownika wręcza mu sowitą premię w zamian za przedłużenie pracy. W podobnej sytuacji znajdują się obecnie amerykańscy właściciele domów: mają w swoich nieruchomościach wystarczająco “equity” czyli wartości, aby sprzedać z zyskiem, ale nie opłaca im się ryzykować niskiego oprocentowania i niskiej miesięcznej raty kredytowej. 

Takiej sytuacji nie widzieli zarówno brokerzy nieruchomości jak i giganci rynku na czele z założycielem franczyzy Keller Williams: dla Gary’ego Kellera to najdziwniejszy rynek od 40 lat przez które prowadzi on swój okręt flagowy: Keller Williams Realty International. Ceny domów wywindowane w górę ponad możliwości wielu Amerykanów, którzy na dodatek widzą znikającą w inflacji gotówkę, a miesięczna rata kredytu dla nowego kredytobiorcy będzie prawie dwa razy wyższa teraz niż na początku roku. Sprzedający niechętnie poddają się redukcji ceny pamiętając, jak ich krewni czy znajomi sprzedawali swoje domy w kwietniu 20, 30 i 50 tysięcy powyżej ceny wywoławczej.  W rezultacie wielu sprzedających nie konsumuje transakcji, a wielu kupujących przestaje się kwalifikować na pożyczkę w trakcie jej trwania.  Wielu właścicieli nieruchomości chciałoby w obecnej sytuacji (korekty rynkowej) nabyć coś okazyjnie lub zainwestować, ale jednak jeśli do tego konieczne jest “wyciągnięcie spod” nieruchomości “equity” czyli równowartości w gotówce, transakcja nie kalkuluje się ze względu na niebotyczne koszta nowego kredytu.

Pomimo tej sytuacji nie można (jak na razie) spodziewać się krachu na rynku nieruchomości. Ceny jednak szybko wyhamowują, a wszyscy, którzy chcieli sprzedać dom zrobili to wcześniej w tym roku – stąd praktyczne zatrzymanie transakcji w rozpoczętym właśnie czwartym kwartale – zauważa naczelny ekonomista Redfin Daryl Fairweather. Na rynku w całym kraju znajduje się obecnie 14% mniej ofert sprzedaży w porównaniu z tym samym okresem poprzedniego roku. Mierzący ilość klientów oglądających domy “demand index” Redfina spadł o 13%. Ceny jednak wzrosły znacznie: od grudnia 2019 do czerwca 2022 średnio o 45% i najważniejszym pytaniem pozostaje: co stanie się z tymi wzrostami. Zdaniem wielu ekspertów, ceny staną w miejscu i pozostaną na tym poziomie przez kilka najbliższych lat. To największa różnica obecnej sytuacji w porównaniu do wielkiej recesji. Wtedy właściciele domów nie związani byli “złotymi kajdankami” w postaci historycznie niskich oprocentowań, a wielu z nich nie stać było na domy, które zakupili. Nabywcy nieruchomości otrzymywali wówczas pożyczki ze zmiennym oprocentowaniem, co windowało w górę miesięczne raty kredytu. Dzisiejsza sytuacja jest zupełnie inna, co nie oznacza, że ceny nie spadają – szczególnie w miastach, które podczas pandemii cieszyły się największym zainteresowaniem kupujących: Boise, Las Vegas i miasta amerykańskiego “Sunbelt.” Obecna sytuacja zdecydowanie bolesna jest dla rynku nieruchomości: deweloperów czy branży “mortgage”, gdy rynki przechodzą korektę sprzedający niechętni są obniżać ceny, bo przywiązani są do wartości, które istniały w nieruchomości na początku tego roku. 

Lokalnie sprawy mają się o wiele lepiej: nieruchomości w regionie Chicago wzrosły od początku pandemii średnio o 25%  (vs. 70-80% w ww. rynkach) stąd korekta w Chicago nie będzie tak odczuwalna jak w miastach, które przeżywają boom. W powiatach Cook i DuPage nadal do czynienia mamy z mocnym rynkiem sprzedającego. Co więcej, w DuPage County na rynku obecnie jest 30% mniej nieruchomosci niż we wrześniu 2021 i 40% (!) mniej inwentarza niż w 2020. Chodź popyt na nieruchomości spadł o około 30% w porównaniu z kwietniem tego roku, co widac po ilosci aplikacji na pożyczki hipoteczne, nieruchomości jest również mniej o 30% stąd popyt nie spada, bo z podażą ciężko. Obecnie w powiecie Cook na rynku 1.8 miesiąca popytu na inwentarz. To ile jest miesięcy popytu na inwentarz oznacza, w ile miesięcy wyprzedany zostałby cały inwentarz nieruchomości, jeśli od teraz na rynku nie pojawiła się już żadna oferta. Rynek sprzedającego to od zera do 5 miesięcy. O zbalansowanym rynku mówimy, jeśli zapasu inwentarza mamy na 5-6 miesięcy, powyżej 6 miesięcy rozpoczyna się terytorium “buyer’s’ market.” W najgorszym momencie wielkiej recesji 2008 roku na rynku było 24 miesiące inwentarza, w kwietniu 2021 – średnio 5 do 7 dni. Dziś jak wspomnieliśmy średnio 50 dni czyli nadal mówimy o głębokim rynku sprzedającego, chodź owemu sprzedającemu nie jest łatwo sprzedać, szczególnie gdy usiłujemy sprzedać nieruchomość sami metodą For Sale By Owner. W obecnej sytuacji rynkowej odradzałbym tę metodę sprzedaży i przekazanie transakcji doświadczonemu pośrednikowi.  

By stymulować rynek branża pożyczek hipotecznych pomaga kupującym oferując tzw. buydowns. Buy Down to procedura, w której sprzedający wykupuje dla kupującego obniżkę stóp procentowych, w zamian za jednorazową opłatę tak zwanych “discount points.” Najbardziej popularna obecnie jest 2/1 buy down, w której to kupujący obniżone ma oprocentowanie o 2% przez pierwszy rok oraz o 1% w roku drugim – takie rozwiązanie zapewnić ma sytuacje, w której nowy właściciel mieszkania będzie w stanie refinansować nieruchomość, gdy stopy opadną. Taka oferta skierowana w stronę kupującego polepszy negocjacyjna pozycje strony sprzedającej i szanse na sprzedaż na korzystniejszych warunkach. 

Przed nami spowolnienie tej zimy, które również jest szansą dla wszystkich szukających okazji. W korekcie rynkowej najważniejsze jest, by ograniczyć wydatki, spłacić zobowiązania takie, jak karty kredytowe i odłożyć gotówkę na ewentualne inwestycje.

Póki co nasze serca i umysły solidaryzują się z mieszkańcami Florydy i Karoliny Południowej, którzy zbierają fragmenty swego poprzedniego życia po przejściu historycznego huraganu Ivan, który uderzył właśnie tam, gdzie licznie przeprowadza się Polonia. To temat zmian klimatycznych poruszany już na lamach Dziennika Związkowego w felietonie “Klimat a Nieruchomości” (DZ 09/16/22) do którego powracać będziemy (niestety) coraz częściej.

I chodź wielu brokerów na rynku reklamuje się obecnie “sprzedając Florydę” jest mi ogromnie miło reprezentować markę, która nie tylko posiada jedne z najlepiej sprzedających biur w słonecznym stanie, ale także za sprawą naszej organizacji charytatywnej KW Cares pomaga obecnie zarówno poszkodowanym mieszkańcom i naszym agentom. A wszystko możliwe dzięki ofiarności ponad 180 tysięcy naszych agentów w USA, którzy na fundację KW Cares na szczeblu lokalnym i ogólnonarodowym przekazują część swoich dochodów ze sprzedaży nieruchomości. Do tego doliczyć należy zastępy naszych liderów: zarządu organizacji, coachów biznesowych i agentów, którzy udali się na Florydę ofiarować swój czas, ekspertyzę i zasoby. 

Sergiusz “Sergio” Zgrzębski

pośrednik handlu nieruchomościami/przedsiębiorca prowadzący działalność pod szyldem franczyzy Keller Williams Premiere Properties, Real Estate Coach (instruktor w branży nieruchomości) w EtoP Group zrzeszającej 1200+ agentów KW w 5 biurach na zachodnich przedmieściach Chicago. Tytuł Top Agent 2018-2022 oraz złota nagroda za reprezentowanie sprzedających za 2021 rok od Keller Williams International.Ur. 12.15.1980 w Gdyni w Polsce. Absolwent Wyższej Szkoły Dziennikarskiej im M. Wańkowicza na kierunku dziennikarstwo prasowe (Licencjat) oraz Columbia College Chicago na kierunku Produkcja Telewizyjna w specjalizacji reżyseria TV (Bachelor).Dziennikarz radiowy i telewizyjny przez lata związany z Polvision TV, laureat nagrody Better Business Bureau Diogenes Award for Excellence in Media.“Public servant” czyli sługa publiczny i kandydat w lokalnych wyborach. W przeszłości wiceprezes Bensenville Community Public Library.www.sergiosellschicago.comtel. (630) 935-6135