Sergiusz “Sergio”
“Ciężkie czasy” to tytułowa piosenka albumu jednego z polskich artystów Reggae “East West Rockers”, a nazwa zespołu idealnie oddaje obecny klimat gospodarczy: finansowe trzęsienie ziemi od wschodu po zachód z uporczywą inflacją w roli głównej. Ceny nieruchomości spadają drugi miesiąc z rzędu i nawet najbardziej zatwardziali “wieczni optymiści” w branży przyznają: będzie lipa.
Stubborn inflation czyli uporczywa inflacja wywołana pandemią, przerwami w łańcuchu dostaw i cenami energii w związku z wojną na Ukrainie. Rynki poszybowały w dół po raporcie cen The Consumer Price Index, który bada inflację na poziomie konsumenckim. Wynikało z niego, że inflacja wyższa była 0.1% z sierpniu i chodź faktyczna różnica w wyniku miesiąc do miesiąca była niewielka to różniła się na tyle od prognoz spadku na poziomie -0.1%, jakiego się spodziewano. W ujęciu rocznym inflacja spadła z 8.5% do 8.3%, jednak spodziewano się spadków do 8.1%. Prawdziwym hitem (w negatywnym znaczeniu) okazał się jednak Core CPI, czyli index cen z wyłączeniem cen energii i żywności. Ten wskaźnik wzrósł o 0.6%, co stanowiło dwa razy tyle, ile zakładali ekonomiści (0.3%) w ujęciu rocznym rosnąc z 5.9% to 6.3% i właśnie ten wskaźnik wywołał panikę i “sell off” na giełdzie. Na liście najszybciej rosnących ceny zamieszkania, które w sierpniu poszły o 0.7% w sierpniu, największy miesięczny wzrost od 1991. Ceny “rentów” wyższe były o 0.7% sierpniu w ujęciu rocznym wyższe są o 6.7% od tych z sierpnia 2021.
Wartości domów spadają drugi miesiąc z rzędu w czasie, gdy koszta obsługi kredytu hipotecznego idą szybko w górę – wynika z najnowszego raportu Zillow Group opublikowanego 19 września. Dostępność cenową (affordability) napędza ochładzający się rynek w miastach średniej wielkości, gdzie domy wciąż wyceniane są na tyle konkurencyjnie, aby kreować wojny cenowe. Ceny spadają najszybciej na najdroższych rynkach oraz tych, gdzie podczas pandemii widziano największe wzrosty. Do kłopotów z szybko znikającą osiągalnością cenową dołożyć należy niestabilność związane z nagłymi zmianami oprocentowania, które oznaczają, że klient, który na hipotekę kwalifikował się rano, może nie kwalifikować się na tą samą pożyczkę w okolicach kolacji tego samego dnia. W czasie, gdy coraz więcej domostw przekracza magiczną barierę 30% dochodów przeznaczanych na pokrycie kosztów związanych z mieszkaniem, niepewność coraz bardziej daje się we znaki, przekonując rzesze potencjalnych kupujących, aby na jakiś czas wstrzymali się z zakupem.
Typowa wartość domu spadła z lipca do sierpnia o 0.3% i wynosi obecnie $356,054, (Zillow Home Value Index) To największy miesięczny spadek od 2011 i podtrzymuje trend sprzed miesiąca. Aprecjacja nieruchomości właściwie zatrzymała się, ale średniej wielkości dom w USA nadal droższy jest o 14.1% od lipca 2021 i 43.8% więcej od sierpnia 2019 przed pandemią.
Typowa miesięczna rata kredytu obrazuje astronomiczne wzrosty kosztów, jakie ponoszą nowi właściciele od ostatnich trzech lat. Kombinacja rosnących stóp oprocentowania z nadmuchanymi cenami domów sprawiają, że miesięczna rata kredytu wzrosła z $897 w sierpniu 2019 do $1,643 obecnie – wzrost o 83% (sic!).Mniejsza konkurencja sprawiła, iż wydłużył się znacznie “market time” czyli czas, jaki oferty spędzają na rynku – obecnie 16 dni, 14 w regionie Chicago i o trzy dni dłużej niż w lipcu. Rekordowy był kwiecień, gdy domy znikały po sześciu dniach na rynku. Na rynku mamy o 1% więcej ofert niż w lipcu, jednak to najmniejszy wzrost inwentarza od lutego: wysokie oprocentowanie powstrzymuje wielu potencjalnych sprzedających, którzy chcieliby kupić kolejne cztery kąty.
Jak informuje Zillow, dostępne cenowo miasta środkowego zachodu ochładzają się najwolniej, a największą korektę widzą miasta w zachodnich stanach – tam, gdzie aprecjacja była podczas pandemii największa. Wartości domów rosły w lipcu i sierpniu w 12 z 50 największych rynków kraju, na czele z Birmingham (0.9%), Indianapolis (0.5%), Cincinnati (0.4%) oraz Louisville (0.2%). We wszystkich czterech miastach średnia cena domu była niższa niż $300,000. Na miejscu #5 Miami, jednak tu ceny najmu rosły najszybciej w kraju, co promowało popyt na zakup nieruchomości pod inwestycję. Wartości domów najszybciej spadały w ub. miesiącu w San Francisco (-3.4%), Los Angeles (-3.4%), Sacramento (-3.2%) i Salt Lake City (-2.6%).Ceny najmu “rent” rosły w sierpniu osiągając cenę typowego najmu $2,090 – 12.3% więcej niż sierpnia rok temu i mniej niż szczytowy wzrost 17.2% zanotowany w lutym br. W ujęciu rocznym ceny najmu najbardziej podskoczyły Miami (21.9%), New York (17.9%), Orlando (17.5%) i San Diego (17.1%).
Przed nami kolejne podwyżki stóp procentowych – w piątej z nich FED z pewnością podniesie podstawową stopę o .75%, jednak coraz więcej obserwatorów skłania się ku scenariuszowi podwyżki na poziomie 1% stąd jedno jest pewne: będzie drożej, a że w całych USA do czynienia mamy z chronicznym niedoborem nieruchomości (brakuje ok. 5 milionów domów) o powtórce z 2008 nie może być mowy. Builder confidence – czyli zaufanie budujących nowe domy – do kierunku, w którym zmierza rynek spada we wrześniu dziewiąty miesiąc z rzędu osiągając najniższy poziom od maja 2014, a więc choć rynek przechodzi korektę, podstawowe prawa podaży i popytu sugerują, że głębokie załamanie cen i rynku nieruchomości zdecydowanie nam nie grozi.
Sergiusz “Sergio” Zgrzębski
pośrednik handlu nieruchomościami/przedsiębiorca prowadzący działalność pod szyldem franczyzy Keller Williams Premiere Properties, Real Estate Coach (instruktor w branży nieruchomości) w EtoP Group zrzeszającej 1200+ agentów KW w 5 biurach na zachodnich przedmieściach Chicago. Tytuł Top Agent 2018-2022 oraz złota nagroda za reprezentowanie sprzedających za 2021 rok od Keller Williams International.Ur. 12.15.1980 w Gdyni w Polsce. Absolwent Wyższej Szkoły Dziennikarskiej im M. Wańkowicza na kierunku dziennikarstwo prasowe (Licencjat) oraz Columbia College Chicago na kierunku Produkcja Telewizyjna w specjalizacji reżyseria TV (Bachelor).Dziennikarz radiowy i telewizyjny przez lata związany z Polvision TV, laureat nagrody Better Business Bureau Diogenes Award for Excellence in Media.“Public servant” czyli sługa publiczny i kandydat w lokalnych wyborach. W przeszłości wiceprezes Bensenville Community Public Library.www.sergiosellschicago.comtel. (630) 935-6135
