Sergiusz “Sergio”
Kalifornia i Floryda są dwoma stanami, w których trzeba przygotować się na korektę cen nieruchomości. Na liście miast, w których ceny domów spadają, są ulubione przez Polonię – m.in. North Port, Cape Coral i Tampa. Sprzedający w całym kraju przygotować się muszą na pozostanie przez dłuższy czas na rynku oraz oferty poniżej ceny wywoławczej, ponieważ rynek zwalnia w miarę podnoszenia oprocentowania, aby zahamować inflację.
Przygotowana została przez Redfin lista 98 miast, które w trakcie pandemii notowały historyczne wzrosty cen nieruchomości, zawierająca ulubione przez Polonię – North Port, Cape Coral, Tampa, także Boise w Idaho, gdzie za pandemii i wcześniej przybyły dziesiątki tysięcy Kalifornijczyków uciekających przed drożyzną. W zestawieniu miast narażonych na korektę cenową są także Riverside i Sacramento w Kalifornii, a także Las Vegas w Nevadzie. Jak informują Redfin ekonomiści, recesja na rynkach w zestawieniu to mieszanka wzrostów cenowych, z którymi do czynienia mieliśmy przez lata pandemii, a także niebezpiecznie wysoki stosunek długu do zarobku domowników.
Np. w Boise w Idaho średnia cena domów wzrosla z $330,000 w maju 2020 do $550,000 w maju 2022 r., dając właścicielom nadzwyczajne zyski, ale w miarę ochładzania rynku owi właściciele niechętnie przyjmują wiadomości o końcu hossy. Sprzedający pytają mnie czy gotówkowi kupujący ciągle jeszcze przybywają z Kalifornii, mając nadzieję, że wykupią oni dom powyżej ceny wywoławczej. Ale niestety to nie ma już miejsca! Owszem sa kupujący za cash, ale w obecnej sytuacji rynkowej oni również szukają okazji oferując poniżej ceny wywoławczej – informuje Shauna Pendleton, agentka nieruchomości Redfina w Boise, dodając iż nie spodziewa się ona drastycznego spadku wartości, ale sprzedający muszą skorygować swe oczekiwania. Kluczem do zrozumienia obecnej sytuacji są następujące dane: między styczniem 2021 a styczniem 2022 średnie oprocentowanie 30-letniej pożyczki wzrosła z 2.74% do 3.45%. W tym samym czasie średnia cena domu wzrosła o 19.9% (z $271,650 do $325,667). W styczniu ubiegłego roku kupujący typowy amerykański dom z 20% wkladem wlasnym płacił miesięcznie $885 (podstawa & odsetki). W styczniu tego roku owa rata kredytu wzrosła o 31% do $1,162. Typowa rata kredytu w styczniu 2022 była najwyższa w historii, pobijając poprzedni rekord ustanowiony w lipcu 2006 roku, kiedy to rata kredytu wynosiła $1,118 miesięcznie. Miesięczna rata kredytu typowego domu wzrosła w ostatnim roku o 31% – to największy jednoroczny wzrost od przynajmniej 22 lat. Poprzedni jednoroczny rekord wzrostu kosztu pożyczki ustanowiony został w grudniu 2013 r., kiedy ceny nieruchomości zaczęły odbijać się po zapaści ekonomicznej 2008 r. i oprocentowanie pożyczek wynosiło 4.46%.
Powyższe kalkulacje są bardzo konserwatywne i autorzy raportu przyznają, że w wielu rynkach w kraju miesięczne raty kredytu są o wiele wyższe. A to dlatego, że sugerowany przez ekspertów wkład własny na poziomie 20% jest w rzeczywistości często o wiele mniejszy. 59% z kupujących w ostatnim roku zapłaciło mniej niż 20% wkładu własnego – wynika z wydanego w 2021 r. Zillow Consumer Housing Trends Report. Kredytobiorcy z niższym wkładem własnym mają naturalnie wyższe podstawy kredytu, a co za tym idzie – płacą więcej w odsetkach.
Warto też pamiętać, że obecna sytuacja na rynku nieruchomości wywołana jest głównie przez samych nabywców, którzy zachęceni pozornymi oszczędnościami, a nawet uwarunkowaniami politycznymi czy fiskalnymi, przypuścili istny szturm na miasteczka południowo-zachodniej Florydy, windując ceny nieruchomości do niebotycznych rozmiarów. Decydując się na wyprowadzkę do Słonecznego Stanu warto dokładnie policzyć koszty, bo okazać się może, iż przeprowadzka w poszukiwaniu pozornych oszczędności będzie w istocie rozwiązaniem droższym, ponieważ Floryda podnosi podatki od nieruchomości i ubezpieczenia, aby sprostać napływowi ludności i sprawiając, że ostatnim czynnikiem, który rośnie są płace. Do tego dołożyć należy zmiany klimatyczne, które coraz bardziej dotykają stanów amerykańskiego południa, powodując milionowe straty dobytku, a także często utratę zdrowia czy życia, czego przykładem mogą być ostatnie powodzie w Kentucky, czy upały z pożarami w zachodnich stanach.Teraz, zgodnie z zasada “What comes up, must come down” tych samych właścicieli budynków czeka rozczarowanie podczas, gdy wartość ich budynków topnieje.
W końcu, rozmowa o aprecjacji nieruchomości nie może odbywać bez zaznaczenia jednej istotnej kwestii, o której wszyscy właściciele domów “bogaci w wartość swoich czterech ścian” (z ang. Equity rich) wydają się zapominać: ze wzrostem wartości naszej nieruchomości idą wzrostu podatków od niej. Stąd pośrednicy nieruchomości w całym kraju z uwagą obserwują rynki jak ten w New Port czy Tampie, gdzie napływ ludności poważnie rzuca się na sektor publiczny, który zmuszony jest świadczyć usługi dla szybko rosnącej populacji. W takich sytuacjach jedynym wyjściem z sytuacji jest podniesienie podatków od nieruchomości. Na to rownież przygotować się muszą wszyscy ci, którzy z zadowoleniem zacierali w ostatnich latach ręce patrząc, jak Zestimate ich domu idzie do góry.
Rynek nieruchomości w lecie 2022 roku to również znacznie dłuższy czas na rynku: domy w stanie Nowy Jork na rynku spędzają średnio 130 dni, zanim wpłynie oferta na nie i sprzedaż zostanie skonsumowana. Tak wynika z raportu przygotowanego przez internetowy bank Tangerine.ca. Podobne wydłużenie czasu na rynku obserwujemy także w regionie Chicago, gdzie średni czas na rynku w lipcu wynosi 45 dni.
Ekonomiści i pośrednicy nieruchomości zgodnym chórem mówią, że choć rynek ostudził się i kształtem przypomina obecnie ten z 2019 r., to o krachu na rynku nieruchomości nie może być mowy. Nawet jeśli USA oficjalnie wejdzie w recesję, to o krachu na rynku w stylu wielkiej recesji lat 2008-2010 nie może być mowy, poniewaz główne czynniki ekonomii są zupełnie inne niż wtedy: większość z właścicieli domów ma wystarczający zapas spłaconego kredytu (equity) w swoich domach, niski poziom długów oraz bezrobocie jest na historycznie niskim poziomie. Podniesienie oprocentowania może zmienić ostatnią z owych statystyk, ale nie zmieni fundamentalnego problemu napędzającego wzrost cen nieruchomości: w całym kraju brakuje ich obecnie 5 milionów na wszystkich szukających nowego dachu nad głową. Z takim popytem sprzedający mogą spać spokojnie.
Sergiusz “Sergio” Zgrzębski
pośrednik handlu nieruchomościami/przedsiębiorca prowadzący działalność pod szyldem franczyzy Keller Williams Premiere Properties, Real Estate Coach (instruktor w branży nieruchomości) w EtoP Group zrzeszającej 1200+ agentów KW w 5 biurach na zachodnich przedmieściach Chicago. Tytuł Top Agent 2018-2022 oraz złota nagroda za reprezentowanie sprzedających za 2021 rok od Keller Williams International.Ur. 12.15.1980 w Gdyni w Polsce. Absolwent Wyższej Szkoły Dziennikarskiej im M. Wańkowicza na kierunku dziennikarstwo prasowe (Licencjat) oraz Columbia College Chicago na kierunku Produkcja Telewizyjna w specjalizacji reżyseria TV (Bachelor).Dziennikarz radiowy i telewizyjny przez lata związany z Polvision TV, laureat nagrody Better Business Bureau Diogenes Award for Excellence in Media.“Public servant” czyli sługa publiczny i kandydat w lokalnych wyborach. W przeszłości wiceprezes Bensenville Community Public Library.www.sergiosellschicago.comtel. (630) 935-6135
