Recesja i okazja

Nie od dziś wiadomo, że największe okazje trafiają się w okresach kryzysu. W czasie, gdy ceny zarówno zakupu jak i najmu nieruchomości idą do góry, a giełda z dnia na dzień spala nasze oszczędności emerytalne, to być może warto pomyśleć o inwestycjach w nieruchomości?

W pierwszym tygodniu lipca cenowy median nieruchomości w regionie metropolitalnym Chicago wynosił $320,000 w porównaniu z $295,000 rok temu. W tym samym czasie średnia cena czynszu w regionie wzrosła z $1750 do $2000. Na pytanie, czy moim zdaniem rynek w Chicago czekają spadki cenowe odpowiadam zdecydowanie: nie, a to za sprawa zarowno popytu jak i umiarkowanych wzrostów cenowych. I to właśnie o “room for growth” chodzi – nie tylko ceny najmów idą do góry, ale też spodziewane jest, że ceny nieruchomości w Chicagoland zachowają tendencję wzrostową, daleko wyprzedzając oprocentowanie lokaty terminowej w banku. To właśnie ten Return on Investment sprawił, że inwestycje w nieruchomosci w USA stały się rekordowo popularne. Kupując na inwestycje osoby indywidualne, rodzinne fundusze powiernicze, duże fundusze hedgingowe czy inwestorzy instytucjonalni – myśl: twoje plany emerytalne. To z kolei sprawia, że na rynku panuje chroniczny niedobór jednostek mieszkalnych, co z kolei winduje ich ceny – i tak w kółko. Stąd inwestycje w nieruchomości pozostaną doskonałym sposobem zarówno oszczędzania i pomnażania swoich dochodów jeszcze latami. Inwestycje w nieruchomosci polecamy wszystkim, którzy zgromadzili kapitał na jesień życia i zamiast wsadzić wszystko na giełdę, pragną zdywersyfikować swoje fundusze emerytalne, lub tym szukającym pomysłu na własną działalność gospodarczą, która będzie kluczem do finansowego komfortu – jakkolwiek pojmowanego i definiowanego. 

Inwestować możemy w mieszkania, domy jednorodzinne czy bliźniaki, popularne 3-ki czy 4-ki lub w nieruchomości wielorodzinne (zazwyczaj 6,12,18 mieszkań) lub w nieruchomości komercyjne. Ogromnym powodzeniem cieszą się najmniejsze pomieszczenia magazynowe (do 5000 sqF), budynki użytku mieszkalnego: sklep(y)  na dole, mieszkania górze czy nieruchomości specjalne (warsztaty samochodowe, stacje benzynowe czy myjnie samochodowe) lub dzierżawa ziemi (np. pod stację benzynową, Dunkin Donuts itd) 

Jeśli lubimy kontakt z ludźmi i rozwiązywanie problemów budynku warto rozważyć zostanie „landlordem” nieruchomości rezydencjalnej. Warto rozpocząć od jednego mieszkania i w miarę zdobywania doświadczenia powiększać portfolio. Jeśli wolimy bardziej pasywne zarządzanie aktywami, wybierzmy nieruchomość komercyjna, szczególnie jeśli posiadamy doświadczenie zawodowe w danej branży. Pamiętajmy, że w każdym ze scenariuszy zatrudnić możemy Property Management Company czyli zarządcę, który będzie zajmował się nieruchomością – oczywiście za wynagrodzeniem. W ten sposób możemy zostać „landlordem” w każdym z 50 stanów Ameryki, choć nie należy się łudzić, że najlepszą rentowność osiągniemy tylko wtedy, gdy sami dokładamy swojego „ogródka.”

Jak wybrać najlepszą inwestycję? Przede wszystkim gwarantować ona musi określoną stopę zwrotu (6% będące absolutnym minimum, preferowane 7+), a także spełniać indywidualne preferencje inwestora (jak lokacja, kondycja budynku, stopień zaangażowania, obciążenia podatkowe i zoning, czyli plan zagospodarowania przestrzennego).

Zanim zdecydujemy się na złożenie oferty, przede wszystkim przestudiujemy comps (comparables – nieruchomości do porównania) oraz raport przygotowany przez naszego doradcę ds. nieruchomości. Następnie idziemy o krok dalej: udajemy się na posiedzenie rady miasta czy komisji zagospodarowania przestrzennego, aby poznać plany administracji na przyszłość – często całościowy plan rozwoju 

W regionie Chicago wiele się w tym zakresie zmienia: miasto Chicago (na czele z polonijnymi dzielnicami) ulega gentryfikacji, a pozostali mieszkający w nich rodacy często bezwiednie, siedzą na pokładach gotówki w ich kamienicy. Warto szczególnie teraz, gdy korekta na rynku, zainteresować się, ile wart jest obecnie nasz dom. 

Na przedmieściach rewolucje wywołują centra logistyczne, których deweloperzy wykupują najbardziej pożądane miasteczka oraz gigantyczne projekty infrastrukturalne na czele z planowaną autostradą 380 – na miejscu obecnych ulic York i Green w Bensenville, która otworzy dojazd do lotniska O’Hare z zachodu po raz pierwszy w historii, po spięciu węzła komunikacyjnego z autostradami 390 i 90. To całkowicie zmieni krajobraz komercyjny regionu O’Hare, a co za tym idzie, niewątpliwie wpłynie na jakość życia w miasteczkach już teraz narażonych na nieustannie powiększający się ruch (cargo) na lotnisku O’Hare. To z kolei napędzać będzie migrację i wymianę zarówno właścicieli, jak i najemców zarówno komercyjnych i indywidualnych. Suma sumarum: tak zwanych business opportunities w regionie Chicago było, jest i bedzie w przyszłości dla każdego. 

Ostatnim elementem układanki jest negatywna prognoza ekonomiczna (tak – jesteśmy oficjalnie w recesji i na horyzoncie pojawia się słowo depresja), a z drugiej strony rosnące podatki. Warto bowiem pamiętać, że za wzrostem wartości nieruchomości pójdą także podatki. Zauważyło to już bardzo wielu właścicieli komercyjnych, którzy obecny „downturn” biorą za najbardziej odpowiedni moment na zamknięcie operacji. Dlatego, na zachodnich przedmieściach Chicago, gdzie koncentruję swoją praktykę w zakresie sprzedaży jest praktycznie wszystko: stacje benzynowe (1.3 mln), całe pasaże handlowe (ok 4 mln), uznane restauracje (4-5 mln),  a także całe portfolia budynków apartamentowych (portfolio 17 mieszkań w 3 budynkach na terenie Bensenville i Addison to wydatek rzędu $1,950,000, 6-tka w Palatine to $650,000).

To, na jakich nieruchomościach się skoncentrujemy, w głównie zależeć będzie od tego jaką taktykę obierzemy i jaki jest cel naszej przygody z inwestycjami. 45 minut konsultacji z doświadczonym doradcą ds.nieruchomości wnieść może wiele perspektywy i cennych informacji, a działać warto choćby dlatego, że prognozowany wzrost na poziomie 5% w tym roku w przypadku nieruchomości za milion dolarów to $50,000 czyli nieco mniej niż obecna średnia zarobków w USA wynosząca $56,310,  co w przeliczeniu daje godzinową stawkę $20.17.  A więc jeśli nawet nie przekonuje nas perspektywa pasywnego zarobku na poziomie średniej krajowej pensji, to niech motywuje nas następujący paradygmat: każda godzina braku naszego działania kosztuje nas $20.17.  

Sergiusz “Sergio” Zgrzębski

pośrednik handlu nieruchomościami/przedsiębiorca prowadzący działalność pod szyldem franczyzy Keller Williams Premiere Properties, Real Estate Coach (instruktor w branży nieruchomości) w EtoP Group zrzeszającej 1200+ agentów KW w 5 biurach na zachodnich przedmieściach Chicago. Tytuł Top Agent 2018-2022 oraz złota nagroda za reprezentowanie sprzedających za 2021 rok od Keller Williams International.Ur. 12.15.1980 w Gdyni w Polsce. Absolwent Wyższej Szkoły Dziennikarskiej im M. Wańkowicza na kierunku dziennikarstwo prasowe (Licencjat) oraz Columbia College Chicago na kierunku Produkcja Telewizyjna w specjalizacji reżyseria TV (Bachelor).Dziennikarz radiowy i telewizyjny przez lata związany z Polvision TV, laureat nagrody Better Business Bureau Diogenes Award for Excellence in Media.“Public servant” czyli sługa publiczny i kandydat w lokalnych wyborach. W przeszłości wiceprezes Bensenville Community Public Library.www.sergiosellschicago.comtel. (630) 935-6135