Sergiusz “Sergio”
Średnia cena nieruchomości osiągnęła w maju rekordowe $400,000, w tym samym czasie wyskość raty nowego kredytu hipotecznego wzrosła w Chicago aż o 37%. W rezultacie tych obu czynników, dostępność cenowa domów spadła do najniższego poziomu od 15 lat.
Średnia cena nieruchomości na rynku wtórnym osiagnela w maju $400,000 po raz pierwszy w historii podczas, gdy inwentarz dostępnych na sprzedaż nieruchomości spadł w maju czwarty miesiąc z rzędu. W tym samym okresie ilość dostępnych domów i mieszkań na rynku wzrosła 12,6% w rozliczeniu miesięcznym i osiągnęła w maju 1,160,000 jednostek mieszkalnych. Jak pamiętamy z poprzednich felietonów, w pandemię koronawirusa USA wkraczały z sumą 940 tysięcy domów na sprzedaż, stąd prawie 1,200,000 domów na rynku w maju to optymistyczny znak dla kupujących, którzy choć za kredyt będą musieli zapłacić więcej, to przynajmniej mają większy wybór. Nagły wzrost ilości dostępnego inwentarza wskazuje także, że podniesienie stóp procentowych przynosi efekty w postaci dłuższego czasu, jaki nieruchomości pozostają na rynku.
Całkowita ilość sprzedanych domów spadła o 3,4% od kwietnia do sezonowo skorygowanego poziomu 5,41 mln w maju. W zestawieniu rocznym sprzedaż w maju spadła o 8,6% z poziomu 5,92 miliona transakcji w May 2021 roku. W tym samym czasie mediana cen wszystkich typów domów w maju wyniosła $407.600, co stanowi wzrost o 14,8% w porównaniu z 2021 rokiem. Jak informuje Lawrence Yun – naczelny ekonomista Krajowego Stowarzyszenia Pośredników Nieruchomości (NAR) “tempo sprzedaży nieruchomości praktycznie powróciło do poziomu z roku 2019 — sprzed pandemii — po dwóch latach zwariowanych sprzedaży. Co więcej, ilość sprzedanych mieszkań dorównała ilości sprzedanych domów jednorodzinnych, co pozwala przypuszczać, że po fali wyprowadzek na przedmieścia, centra wielkomiejskie powracają, a sprzedaż tamże powróciła praktycznie do pre-pandemicznych poziomów. “.
Ponadto, podaż z popytem powracają w stronę bardziej zbalansowanego rynku. W kwietniu w całym kraju zapasu inwentarza było na 2,6 miesiąca, co stanowi wzrost z 2,2 w marcu. W maju nieruchomości spędzały na średnio 16 dni, co stanowi spadek z 17 dni w kwietniu i maju roku ubiegłego. Ogółem, 88% domów w maju pozostawało na rynku mniej niz miesiac. Główny ekonomista NAR przewiduje dalsze spadki sprzedaży napędzane gwałtownymi podwyżkami oprocentowania. To właśnie to, na ile wartości domu nas stać oraz ile wyniesie nasza miesięczna rata kredytu jest głównym czynnikiem spowalniającym sprzedaż.
W Chicago rata kredytu na nieruchomość zakupiona w maju wzrosła o 37% w porównaniu z ubiegłym rokiem. W tym samym czasie osiągalność cenowa domów jest najniższa od 2007 roku. (Osiągalność cenowa mierzona jest stosunkiem całkowitej kwoty raty kredytu z odsetkami, ubezpieczeniem i podatkami w odniesieniu do miesięcznego wynagrodzenia) Jak wynika z najnowszego raportu Zillow, drastyczny spadek osiągalności cenowej hamuje popyt, wzrost cenowy i sprzedaż, co przekłada się na większy inwentarz dostępnych nieruchomości na sprzedaż.
Na początku czerwca oprocentowanie 30-letniej pożyczki hipotecznej wyniosło 5.78%, co sprawia, iż średnia cena miesięcznej raty kredytu wzrosła do $2,127 co stanowi wzrost o 51% w porównaniu z rokiem ubiegłym. Średnia miesięczna rata kredytu typowego domu w okolicach Chicago wynosiła w ubiegłym tygodniu $1,983 co stanowi wzrost o 37,1% w porównaniu z majem 2021. I choć ilość inwentarza “odbija się od dna” z lutego br., pozostaje ona 50% mniejsza niż poziom z 2019 roku.W Chicago wspominane wyżej w kontekście ogólnonarodowym “affordability” wygląda równie niepokojąco i najgorzej od 15 lat: dane z kwietnia wskazują iż rata kredytu hipotecznego zabiera 28% miesięcznej pensji.
Statystyczny dom w Chicago jest wart obecnie $309,940, to wzrost o 14,6% w porównaniu z ub. rokiem. I choć ceny najmu również idą do góry, to rosnące koszty kredytów hipotecznych sprawiają, że w wielu miejscach wynajem pozostaje dobrą alternatywą. Jak informuje Zillow, rata kredytu jest wyższa od miesięcznego najmu w 45 z 50 amerykańskich metropolii. W 2019 mortgage przewyższał rent w 22 z 50 rynków.
Jak dodaje Zillow, zwalnia też aprecjacja czyli tempo wzrostu wartości zaczyna topnieć po rekordzie cenowym za ostatnie 13 miesięcy, jednak zarówno ekonomiści jak i specjaliści rynku nieruchomości zapewniają: o krachu nieruchomości i spadku cen nie może być mowy, a to za sprawa niedoboru na rynku: w całym kraju brakuje nam obecnie 5,5 miliona domów.
Co zrobić powinny osoby noszące się z zamiarem sprzedaży? Wystawić na rynek niezwłocznie, aby pod kontraktem znaleźć się najpóźniej do końca lipca. 15 lipca to w kalendarzu nieruchomości początek przysłowiowego “sezonu ogórkowego”. Rodziny powinny znaleźć się “pod kontraktem” do tej daty, aby zarejestrować swoje pociechy w nowych szkołach. Kupującym zalecamy udanie się na zakupy właśnie w takim sezonie ogórkowym, gdy na rynku górują zmotywowani sprzedający. Warto już teraz udać się po pożyczkę i zablokować jej oprocentowanie bo – według ekspertów – stopy procentowe rosnąć będą do poziomu 7-8%. Zapraszam po listę zaufanych pożyczkodawców, którzy doradzą najbardziej odpowiedni program pożyczkowy.
Sergiusz “Sergio” Zgrzębski
pośrednik handlu nieruchomościami/przedsiębiorca prowadzący działalność pod szyldem franczyzy Keller Williams Premiere Properties, Real Estate Coach (instruktor w branży nieruchomości) w EtoP Group zrzeszającej 1200+ agentów KW w 5 biurach na zachodnich przedmieściach Chicago. Tytuł Top Agent 2018-2022 oraz złota nagroda za reprezentowanie sprzedających za 2021 rok od Keller Williams International.Ur. 12.15.1980 w Gdyni w Polsce. Absolwent Wyższej Szkoły Dziennikarskiej im M. Wańkowicza na kierunku dziennikarstwo prasowe (Licencjat) oraz Columbia College Chicago na kierunku Produkcja Telewizyjna w specjalizacji reżyseria TV (Bachelor).Dziennikarz radiowy i telewizyjny przez lata związany z Polvision TV, laureat nagrody Better Business Bureau Diogenes Award for Excellence in Media.“Public servant” czyli sługa publiczny i kandydat w lokalnych wyborach. W przeszłości wiceprezes Bensenville Community Public Library.www.sergiosellschicago.comtel. (630) 935-6135
