Panie, kiedy ten kryzys?

Panie, kiedy ten kryzys? To najczęściej zadawane ostatnio pytanie ma w sobie element “self-fulfilling prophecy” czyli samospełniającej się przepowiedni, do czego przyczyniamy się my sami. Rynek nieruchomości zmienia się, ale do kryzysu z końca pierwszej dekady tego wieku jeszcze nam daleko.

Nie ma dwóch zdań, że podniesienie przez Bank Rezerw Federalnych oprocentowania, aby zahamować inflację, cieniem rzuciło się na rynek nieruchomości. “Realtorzy” w całym kraju widzą spowolnienie obrotów na poziomie 16% od marca do kwietnia, sprzedający widzą większą konkurencję, dłuższe “Market times” czyli czas, ile oferta spędza na rynku oraz ceny sprzedaży. Te od marca nieustannie zmierzają do poziomu, w którym nieruchomość sprzedaje się za cenę, za którą zostają wystawione. Z jednej strony można powiedzieć, że sytuacja wraca do normy jednak, aby wysnuć takie wnioski najpierw przyznać trzeba otwarcie, że ostatnie dwa, pandemiczne lata nie były w mieszkalnictwie latami “normalnymi”. Na łamach “Dziennika Związkowego” prezentowałem przyczyny pandemicznego boomu w Real Estate: niskie oprocentowanie, pełno gotówki w obrocie, kupowanie “jakby, co dopadło”, ilość transakcji dokonywanych przez inwestorów, dobre dane ekonomiczne i milenialsi jako największa grupa kupujących nieruchomości. Z tego krajobrazu w kilka miesięcy zmieniło się oprocentowanie, pogorszyły dane ekonomiczne, a z dnia na dzień z rynku kupującego znika coraz więcej ulubionych milenialsów. 

Problem w tym, że o ile podnoszenie oprocentowania “wychłodzi” rozgrzaną amerykańską ekonomię, zrobi to we wszystkich sektorach z wyjątkiem Real Estate. A to dlatego, że nie zaadresowany został główny powód zastanego stanu rzeczy w mieszkalnictwie: low inventory czyli niski poziom inwentarza. To właśnie ów niski poziom inwentarza stanowi najlepszą gwarancję i zabezpieczenie przed powtórką sytuacji z 2008 roku. Liczby mówią same za siebie: w kryzys 2008-2011 wchodziliśmy  z 3.5 milionami nieruchomości na sprzedaż w całych Stanach Zjednoczonych. W pandemię koronawirusa weszliśmy z inwentarzem rzędu 900 tysięcy, a o  masowym programie budowy mieszkań ani o chociażby znaczącym wzroście pozwoleń na budowę nowych domów jakos nie slychac stąd poprawy sytuacji nie należy się w najbliższym czasie spodziewać..To sprawia, że regiony dotknięte umiarkowanym wzrostem cen wciąż liczyć mogą na wzrosty wartości domow . W przypadku Chicago ekonomiści Zillow przewidują od 7 do 12% chodzi tak naprawde o wszystkim decyduje popyt i konkurencja na rynku.

To właśnie owa konkurencja sprawia, iż w tym sezonie zamiast usiłować sprzedaż metodą By Owner warto oddać sprawy w ręce doświadczonego agenta, który pomimo wyzwań stojących przed nim na rynku i rosnącej konkurencji będzie w stanie wywolać wojnę cen w nadziei uzyskania jak najlepszej ceny. Dla kupujących nadchodzące lato to przede wszystkim coraz większy wybór, w czasie gdy banki powoli wypuszczają na rynek foreclosures czyli domy, które nie obierane były podczas pandemii, a teraz procesowane są ich sprawy przed sądami, a także kreatywne  metody radzenia sobie przez pożyczkodawców z konkurencją na rynku: pożyczki ze zmiennym oprocentowaniem czy wykup za gotówkę. 

​​Jak już informowaliśmy rynek nieruchomosci w Chicago – jak i większości amerykańskich miat i stanów – wszedł w fazę “Shift” czyli zmiany z ekstremalnego rynku sprzedającego w stronę bardziej zbalansowanego. Przypomnijmy, że rynek sprzedającego to od 1 do 5 miesięcy inwentarza na rynku (co oznacza, że jeśli żadna nowa oferta nie pojawi się na rynku to wszystkie wyprzedane zostaną w X miesięcy). Rynek zbalansowany to 5-6 miesięcy zapasu ofert podczas gdy rynek kupującego to 6+ inwentarza.

Podczas pandemii wiele z miasteczek aglomeracji Chicago miało zapasu ofert na 2-3 tygodnie (!) jednak w miarę podnoszenia oprocentowania i inflacji, która zjada pieniądze i oszczędności, ów rynek zmieni się w Chicago na zbalansowany, a może i rynek kupującego (to prognoza bardziej prawdopodobna dla słonecznych stanów, gdzie ceny wzrosły nawet 100% w porównaniu z przedpandemicznym czasem).

W Chicago shift oznacza drastycznie malejącą “affordability” czyli to, na ile stać nas kredytu oraz “availability” czyli kto może zakwalifikować się na pożyczkę.

W czasach rosnących oprocentowań i kosztów coraz więcej transakcji jest unieważnionych, gdyż kupujący przestaje się kwalifikować na pożyczkę. Prym wiodą tu właśnie milenialsi.

 I choć zmierzamy w stronę bardziej zbalansowanego, “normalnego” rynku, problem braku wystarczającej ilości domów (brakuje nam 4.5 miliona nieruchomości) utrzymywał się będzie jeszcze w najbliższych latach i nie zmieni tego nawet przekroczenie przez mortgage rates historycznej średniej: 7%.

Sergiusz “Sergio” Zgrzębski

pośrednik handlu nieruchomościami/przedsiębiorca prowadzący działalność pod szyldem franczyzy Keller Williams Premiere Properties, Real Estate Coach (instruktor w branży nieruchomości) w EtoP Group zrzeszającej 1200+ agentów KW w 5 biurach na zachodnich przedmieściach Chicago. Tytuł Top Agent 2018-2022 oraz złota nagroda za reprezentowanie sprzedających za 2021 rok od Keller Williams International.Ur. 12.15.1980 w Gdyni w Polsce. Absolwent Wyższej Szkoły Dziennikarskiej im M. Wańkowicza na kierunku dziennikarstwo prasowe (Licencjat) oraz Columbia College Chicago na kierunku Produkcja Telewizyjna w specjalizacji reżyseria TV (Bachelor).Dziennikarz radiowy i telewizyjny przez lata związany z Polvision TV, laureat nagrody Better Business Bureau Diogenes Award for Excellence in Media.“Public servant” czyli sługa publiczny i kandydat w lokalnych wyborach. W przeszłości wiceprezes Bensenville Community Public Library.www.sergiosellschicago.comtel. (630) 935-6135