Sergiusz “Sergio”
Pomimo turbulencji ekonomicznych, nieruchomości pozostają najbardziej rentownym sposobem inwestowania i zarobku.
Cykl felietonów na łamach “Dziennika Związkowego” rozpoczęliśmy od wypunktowania powodów, dla których rynek nieruchomości cieszył się tak ogromnym zainteresowaniem w czasie pandemii. Jednym z owych powodów było rekordowe zainteresowanie inwestorów, którzy zachęcani niskim oprocentowaniem, stanowili prawie jedna trzecia wszystkich kupujących. Pomimo wzrostu oprocentowania, zainteresowanie inwestycjami w real estate nie spowalnia. Może i dlatego, że real estate to jeden z najbardziej pewnych i rentownych sposobów zarabiania pieniędzy. Stabilność, jaką oferują nieruchomości, szczególnie widoczne jest w tym roku, gdy od jego początku amerykańska giełda mieni się na czerwono (czytaj: notuje straty)
Jeśli chodzi o inwestycje w nieruchomości wyróżniamy trzy podstawowe rodzaje: 1. Inwestycje w mieszkania lub domy na wynajem 2. Deweloperka i Rehab Flip (inwestycje w nowe budownictwo czy remonty w celu obrotu i zarobku) 3. Inwestycje w fundusze powiernicze obracające nieruchomościami. Kupując na giełdzie akcje Real Estate Investment Trust – w skrócie REIT, możemy stać się właścicielami (odpowiednio do ilości posiadanych akcji) np sieci shopping malls, biur, fast-foodów czy ikonicznych budynków takich, jak Willis Tower. My jednak skoncentrujemy się na dwóch najbardziej popularnych sposobach inwestycji: zostaniu “landlordem” lub “fliperem”
Zdecydowanie najbardziej popularnym sposobem inwestowania w nieruchomości w USA jest wynajem w celu zarobku. Wielu z moich klientów owymi “Landlords” zostaje z przypadku lub konieczności: po tym jak kupiliśmy nieruchomość, postanawiamy kupić kolejną, a że obecną można wynajmować (dotyczy to budynków z komitetem osiedlowym czyli association), zostaliśmy najemcami wynajmującym lokatorom stare cztery kąty. To najbardziej rozległa grupa inwestorów, w której największe grono to małżonkowie, którym amerykański fiskus oferuje preferencyjne traktowanie i odliczenia – detali udzieli Państwu wasz księgowy.
Druga grupę stanowią osoby intencjonalnie inwestujące w wynajem – czy to na lokalnym rynku, czy to na odległość: w słonecznych stanach czy innym kraju lub z innego kraju jak Polska. Kupujemy pojedyncze mieszkania, domy wolnostojące czy budynki apartamentowe.
Wybierając rodzaj inwestycji warto przemyśleć, gdzie kupujemy “rental”: wielu z moich klientów za pierwszy “rental” wybiera nieruchomość w słonecznym stanie, na przykład na Florydzie, ponieważ z nią wiąże swoją przyszłość. Wybierając nieruchomość w słonecznym stanie, po pierwsze, wybierzmy pośrednika nieruchomości, który dobrze zna teren i “community”, które nam sprzedaje. Po drugie, sprawdźmy wszystkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości w danym stanie: koszty mediów, ubezpieczeń i podatków specyficznych dla danego regionu czy osiedla. Po trzecie, upewnijmy się, że ów pośrednik poleci nam kogoś do zarządzania nieruchomością. W przeciwnym razie możemy stać się tzw. frequent flyers na trasie np. Chicago-Tampa tylko po to, aby naszym lokatorom zreperować toaletę czy wymienić filtry w air condition – co kosztować nas będzie przynajmniej cały dochód z “rentala” jak nie wiecej. O nieruchomościach w słonecznych stanach pisałem w poprzednich felietonach i zachęcamy państwa do lektury.
Najchętniej inwestujemy jednak lokalnie: w pojedyncze mieszkania, popularne “dwójki” i “trójki” czy całe budynki apartamentowe (od 6 do 12 mieszkań). Pomijając fakt, że na rynku nadal panuje niedobór budynków inwestycyjnych, wybierając inwestycję lokalną kierujmy się kryteriami, podobnymi do inwestycji w słonecznych stanach. Jak wygląda kondycja finansowa osiedla? Jeśli procent mieszkań oddanych pod inwestycje większy jest niż tych zamieszkałych przez właścicieli – sytuacja association może stać się niestabilna. Upewnijmy się, że możemy podnajmować mieszkanie, bo niektóre associations ograniczają często możliwość najmu, zezwalając np. ostatniemu właścicielowi, ale nowemu już nie. Upewnijmy się, czy Association nie jest stroną pozwu sądowego lub czy nie są nałożone na nie kary administracyjnej przez miasto, powiat czy stan. Oprócz tego (w przypadku domu wolnostojącego to jedyne uwarunkowanie) najważniejszym czynnikiem jest stopa zwrotu inwestycji. Podliczmy koszta zakupu nieruchomości (ratę kredytu: podstawę + odsetki) plus ubezpieczenie i podatki od nieruchomości. Osoby inwestujące w mieszkania do tego równania doliczyć muszą kwotę miesięcznego Assessment. Całość nie powinna przekraczać 70% kwoty miesięcznego czynszu. Do naszych wyliczeń doliczyć musimy także naprawy (ok 5% rocznie ) oraz vacancy – czyli brak najmu (konserwatywne podejście to vacancy na poziomie 10%). To daje w sumie koszt na poziomie 85% miesięcznego czynszu. Wszystko powyżej owego progu oznaczać może wątpliwy zwrot z naszej inwestycji – chyba, że naszym celem jest wyłącznie spłacanie kredytu zaciągniętego na zakup. Doświadczony pośrednik nieruchomości znajdzie wam ofertę zakupu z czynszem gwarantującym rentowność, a także dobierze lokatora. Tu apeluję o zatrudnianie do procesu najmu pośredników nieruchomości, którzy przeprowadzają drobiazgowe sprawdzanie historii kryminalnej i kredytowej potencjalnych najemców. Jako obecny “Landlord” na przedmieściach i były prezydent Homeowners Association w jednej z dzielnic Chicago mam w zakresie “trudnych” lokatorów duże doświadczenie i zalecam ostrożność w selekcji naszego lokatora. Porozmawiajmy o Państwa planach inwestycyjnych.
Druga grupa inwestorów stanowią Flippers i Developers. Ta druga grupa znana jest z Polski, gdzie 90%+ nowych domów na rynku to nowe “developments.” W USA – nie tylko za sprawą telewizyjnych programów na kanale HGTV – dużą popularnością cieszą się Rehab & Flip czyli remont nieruchomości i jej sprzedaż z zyskiem. Wybierając nieruchomosc pod “Flip” po pierwsze zatrudnijmy doświadczonego w tym segmencie agenta, ktory “odrobi zadanie domowe” i dokonana drobiazgowej analizy okolicy oraz potencjalnego zysku z nieruchomości (tzw. upside). Największą popularnością cieszą się uznane dzielnice czy miasteczka, z dobrymi szkołami, parkami i dogodną komunikacją. Segment “flip” przeżywa obecnie ciężkie czasy: wysokie ceny nieruchomości wraz z kosztami materiałów sprawiają, że zysk zostaje pomniejszony o inflację, ale o rentowności bardziej niż koniunktura na rynku decyduje lokalizacja i potencjał naszej inwestycji. Zapraszam do współpracy obecnych i przyszłych “flipperów”.
Sergiusz “Sergio” Zgrzębski
pośrednik handlu nieruchomościami/przedsiębiorca prowadzący działalność pod szyldem franczyzy Keller Williams Premiere Properties, Real Estate Coach (instruktor w branży nieruchomości) w EtoP Group zrzeszającej 1200+ agentów KW w 5 biurach na zachodnich przedmieściach Chicago. Tytuł Top Agent 2018-2022 oraz złota nagroda za reprezentowanie sprzedających za 2021 rok od Keller Williams International.Ur. 12.15.1980 w Gdyni w Polsce. Absolwent Wyższej Szkoły Dziennikarskiej im M. Wańkowicza na kierunku dziennikarstwo prasowe (Licencjat) oraz Columbia College Chicago na kierunku Produkcja Telewizyjna w specjalizacji reżyseria TV (Bachelor).Dziennikarz radiowy i telewizyjny przez lata związany z Polvision TV, laureat nagrody Better Business Bureau Diogenes Award for Excellence in Media.“Public servant” czyli sługa publiczny i kandydat w lokalnych wyborach. W przeszłości wiceprezes Bensenville Community Public Library.www.sergiosellschicago.comtel. (630) 935-6135
