Inwestycje

Odcinek 7

Obok długoterminowych inwestycji na Wall Street nieruchomości są najbardziej skutecznym sposobem pomnażania kapitału. Wiedzą o tym inwestorzy indywidualni i międzynarodowi, a także Warren Buffett i inni na Wall Street. Jeszcze nigdy w Ameryce nie było tak dużej ilości transakcji kupna nieruchomości w celu inwestycji. 

Na łamach “Dziennika Związkowego” omawiamy przyczyny, dla których rynek nieruchomości przeżywał w dobie pandemii historyczny boom. Dzisiejszy odcinek “Inwestycje” kończy cykl, w którym prezentowaliśmy owe przyczyny: niskie oprocentowania, nadmiar gotówki w obrocie, exodus na przedmieścia, “Fear of Missing out”, rekordowe zakupy milenialsów oraz dobre dane ekonomiczne, z którymi USA weszły w dobę pandemii koronawirusa. Ostatnim z czynników wpływających na rynek nieruchomości, który w dobie pandemii rozgrzany był do czerwoności, jest rekordowe zainteresowanie inwestorów. Jeszcze nigdy w Ameryce nie było tak dużej ilości transakcji kupna nieruchomości w celu inwestycji.

Sytuacja na rynku jest zgoła inna od tej z 2008 roku, gdy banki odbierały nieruchomości, by następnie po dłuższym okresie sprzedawać je nowym nabywcom lub wynajmować – często tym samym domownikom, którym wcześniej je odbierano. Z badań przeprowadzanych w latach 2010-2015 przez fundusze inwestycyjne wynikało, że jedną z najlepszych metod pomnażania kapitału jest inwestowanie w domy jednorodzinne na rynkach takich jak region metropolitalny Chicago. Od oficjalnego zakończenia kryzysu nieruchomości (ca. 2011) w regionie Chicago widzimy bezprecedensowy wysyp transakcji, w których nabywcą jest inwestor giełdowy. Ironiczny wydaje się fakt, że w wyniku badań rynkowych za lata 2015-2020, w obliczu aprecjacji wartości domów, te same badania wykazały, że dobrym rozwiązaniem dla inwestycji jest sprzedaż części portfolio. Pozwólcie Państwo, że przetłumaczę: 1. Banki dały pożyczki, których kupujący nie był w stanie spłacić, bo otrzymał je bez sprawdzania dochodów 2. Bank odebrał ową nieruchomość, jednak zaproponował wynajem jej temu samemu domownikowi 3. Po 7 latach, gdy raport kredytowy tego domownika polepszył się po procesie “foreclosure” bank sprzedaje mu jego nieruchomość (oczywiście po nowej cenie). Czysty zysk dla banku. Do tego doliczyć można kolejną transakcją w dobie pandemii: domownik nie płacił przez rok za nieruchomość, a na końcu bank “uratował” go dobrą wiadomością, że jego “equity” wzrosło ponad to, co domownik jest winny i przefinansowuje na nowych warunkach.

Od początku pandemii nie procedowano foreclosures (czyli nie odbierano domów ze względu na moratorium), a wcześniej procedowane były one w rekordowym czasie. Oczywiście nie wszędzie. Powiat Cook w pandemiczny lockdown wszedł z bagażem pięciu tysięcy eksmisji do wykonania – wiele z nich na skutek odebrania w drodze foreclosures. Powodem rekordowo szybkiego odbierania domów jest właśnie rekordowe zainteresowanie nimi inwestorów oraz fakt, że banki nie chcą mieć tych nieruchomości na swoich kontach.

Istnieją jeszcze dwie grupy inwestorów instytucjonalnych. To Real Estate Investment Trusts (REIT), czyli fundusze inwestycyjne, za pomocą których zainwestujemy w takie budynki jak Willis Tower czy nasz ulubiony mall.

Kolejnym rodzajem inwestora jest ten najbardziej odpowiedzialny za kolosalne wzrosty wartości –  spółka giełdowa sektora technologii mieszkaniowej – Zillow czy Redfin.

To właśnie spółki jak Zillow z jego programami iBuyer czy Zillow Offers sprawił, że sprzedający są w stanie otrzymać od technologicznego behemota ofertę gotówkową, a ten następnie odświeży nieruchomość na sprzedaż z zyskiem. Do tego Zillow i inni używali algorytmów. Jednak w listopadzie 2021, po trzech latach działalności, iBuyer Zillow ogłosił zakończenie programów, gdyż algorytmy regularnie popełniały błędy. Na jednym z kluczowych rynków w Phoenix, AZ w październiku ubiegłego roku 9 na 10 domów kupionych przez Zillow w formule iBuyer sprzedanych zostało poniżej ceny rynkowej. Zakończenie przez Zillow programu skupu i “flipu” domów nie zniechęciło jednak konkurencji. Na rynku wciąż operują Opendoor, Redfin czy Offerpad, dodatkowo przyczyniając się do braku inwentarza.

Ostatnie dwie grupy inwestorów to zagraniczni oraz lokalni drobni inwestorzy. Jeśli chodzi o zagranicznych inwestorów, to w Ameryce wyróżnić można kilka państw, których obywatele przodują w zakupach. To Chiny, Rosja, Kanada i Brazylia. Na marginesie – ciekawe, jak regulatorzy rynku nieruchomości zamierzają rozwiązać kwestie kolosalnych rosyjskich inwestycji w amerykańskie Real Estate: od penthouse’ów w Trump Towers przez nowojorską “Małą Odessę”, do ogromnych połaci majętnych dzielnic Florydy.

Jeśli chodzi o drobnych inwestorów (tzw. mom & pop operations), to ostatnie lata były rekordowe pod względem ich aktywności. Zachęceni niskim oprocentowaniem kupowaliśmy zarówno indywidualne mieszkania, jak i całe budynki oraz domy jednorodzinne w takich destynacjach, jak wspomniane już Phoenix czy miasta Florydy.

Konkurencja na rynku inwestycyjnym wymaga, aby drobni inwestorzy wyposażeni byli w najnowsze dane oraz opinie profesjonalisty, który doradzi i zaproponuje najlepszą formę inwestycji. Tylko w ten sposób będziemy skutecznie konkurować z tymi, którzy – analizując dane rynkowe – wiedzą, że real estate to najlepsza forma pomnażania kapitału.

Sergiusz “Sergio” Zgrzębski

pośrednik handlu nieruchomościami/przedsiębiorca prowadzący działalność pod szyldem franczyzy Keller Williams Premiere Properties, Real Estate Coach (instruktor w branży nieruchomości) w EtoP Group zrzeszającej 1200+ agentów KW w 5 biurach na zachodnich przedmieściach Chicago. Tytuł Top Agent 2018-2022 oraz złota nagroda za reprezentowanie sprzedających za 2021 rok od Keller Williams International.Ur. 12.15.1980 w Gdyni w Polsce. Absolwent Wyższej Szkoły Dziennikarskiej im M. Wańkowicza na kierunku dziennikarstwo prasowe (Licencjat) oraz Columbia College Chicago na kierunku Produkcja Telewizyjna w specjalizacji reżyseria TV (Bachelor).Dziennikarz radiowy i telewizyjny przez lata związany z Polvision TV, laureat nagrody Better Business Bureau Diogenes Award for Excellence in Media.“Public servant” czyli sługa publiczny i kandydat w lokalnych wyborach. W przeszłości wiceprezes Bensenville Community Public Library.www.sergiosellschicago.comtel. (630) 935-6135