Sergiusz “Sergio”
Na łamach „Dziennika Związkowego” omawiamy przyczyny, dla których rynek nieruchomości przeżywał w dobie pandemii historyczny boom. Po stopach procentowych, gotówce w obrocie, exodusie na przedmieścia, zjawisku “Fear of missing out” i rekordowym zainteresowaniu pokolenia milenialsów, o wyjątkowości rynku w dobie pandemii świadczą też dobre dane ekonomiczne, z którymi USA weszły w dobę pandemii koronawirusa.
Pomimo wyzwań związanych z pandemią amerykańska ekonomia notuje wyniki pozwalające na jedno stwierdzenie: na rynku mieszkaniowym nie ma mowy o powtórce z kryzysu lat 2008-2010.
W swojej praktyce pośrednika nieruchomości jednym z najczęściej spotykanych pytań jest:„No to kiedy kryzys?”. Częściej niż pytanie, na ustach naszych konsumentów pojawia się wręcz stwierdzenie, że kryzys nastąpić ma zaraz, za chwilę.
Tutaj chciałbym uspokoić: o powtórce kryzysu pożyczek hipotecznych i masowego odbierania domów z roku 2008 nie ma mowy. Dzisiejsze realia rynkowe są zupełnie inne.
Choć po dwóch latach pandemii, podczas których na podstawie programów ochronnych banki nie procesowały wniosków o odbieranie domów, na rynku pojawia się coraz więcej „foreclosures”, ich pojawienie się nie nosi znamion systemowego załamania się rynku.
Ale od początku: niezależnie od poglądów politycznych czy personalnych opinii, faktem jest, że amerykańska ekonomia była i jest dominującą ekonomią świata, która prężnie idzie do przodu pomimo wszelkich przeciwności. Obrazuje to grafika prezentująca dochód krajowy brutto, który po 2000 r. spadł jedynie w trakcie kryzysu mieszkaniowego końca pierwszej dekady oraz chwilowo, w 2020 roku po ogłoszeniu lockdowns. Jednak amerykańska ekonomia szybko odbiła się napędzana konsumpcją towarów (zazwyczaj 70% amerykańskiej ekonomii to sektor usług – podczas pandemii nastąpił zwrot ku konsumpcji dóbr, stąd problemy z łańcuchem dostaw).
Poza GDP kolejnym wskaźnikiem jest poziom inwentarza – by mówić o zbilansowanym jego poziomie, na rynku musi być dostępny inwentarz na około 6 miesięcy. Oznacza to, że w sytuacji gdy żadna nowa nieruchomość nie wejdzie na rynek, wszystkie oferty wyprzedane zostaną w sześć miesięcy. Wszystko powyżej sześciu miesięcy to rynek kupującego, mniej niż 4-5 miesięcy to rynek sprzedającego. W 2008 roku poziom inwentarza osiągnął 10,4 miesiąca. 2021 rok zakończyliśmy ze średnią krajową 2,3 miesiąca, a faktycznie w wielu miejscowościach – tak w regionie Chicago, jaki i na innych rynkach – poziom inwentarza oscylował w granicach 1-2 miesięcy. To drastycznie niski poziom i mocny rynek sprzedającego.
Poziom inwentarza śledzony jest przez ceny nieruchomości – i tak w latach 2006-2011 ich średni poziom wynosił -4,5%, podczas gdy średnia z ostatnich dwóch lat to +11,67%.
Do tego należy dodać Equity – w kryzysie z 2008 r. większość Amerykanów miało domy pospłacane w mniej niż 20%. Obecnie ponad 50% amerykańskich właścicieli nieruchomości ma domy spłacone przynajmniej w 50%.
Wszystko to wskazuje na „zdrowe” podstawy rynku, choć nie sposób zauważyć znaków ostrzegawczych. W październiku ubiegłego roku ranking osiągalności cenowej domów “Housing Affordability Index” spadł do najniższego poziomu od 2008 roku.
Na rynku zaczynają się pojawiać kreatywne instrumenty finansowe (zwane teraz non-conforming loans w odróżnieniu od subprime loans – nazewnictwa kojarzonego z kryzysem 2008 r.), a także pożyczki hipoteczne bez sprawdzania dochodu czy kredyty 40-letnie. To wszystko pokazuje, że branża kredytowa widzi na horyzoncie chmury i stara się ułatwić dostęp do kredytu.
Czy owe chmury przerodzą się w cyklon czy przejdą obok – czas pokaże. Dane ekonomiczne wskazują bardziej na przelotne opady (czytaj: korektę rynku) niż na poważny system pogodowy (czytaj: kryzys).
Sergiusz “Sergio” Zgrzębski
pośrednik handlu nieruchomościami/przedsiębiorca prowadzący działalność pod szyldem franczyzy Keller Williams Premiere Properties, Real Estate Coach (instruktor w branży nieruchomości) w EtoP Group zrzeszającej 1200+ agentów KW w 5 biurach na zachodnich przedmieściach Chicago. Tytuł Top Agent 2018-2022 oraz złota nagroda za reprezentowanie sprzedających za 2021 rok od Keller Williams International.Ur. 12.15.1980 w Gdyni w Polsce. Absolwent Wyższej Szkoły Dziennikarskiej im M. Wańkowicza na kierunku dziennikarstwo prasowe (Licencjat) oraz Columbia College Chicago na kierunku Produkcja Telewizyjna w specjalizacji reżyseria TV (Bachelor).Dziennikarz radiowy i telewizyjny przez lata związany z Polvision TV, laureat nagrody Better Business Bureau Diogenes Award for Excellence in Media.“Public servant” czyli sługa publiczny i kandydat w lokalnych wyborach. W przeszłości wiceprezes Bensenville Community Public Library.www.sergiosellschicago.comtel. (630) 935-6135
