Niezależnie czy kupujesz, sprzedajesz, czy inwestujesz na rynku nieruchomości, wszystko sprowadza się do lokalizacji.
Wybranie właściwej lokalizacji oznacza, że znajdziesz się w sytuacji posiadania własności, której wartość będzie wzrastać szybciej w porównaniu z nieruchomościami położonymi mniej atrakcyjnie. Może to oznaczać, że sprzedasz ją szybciej i za większą kwotę pieniędzy. Świetna lokalizacja pozwoli ci zażądać większej kwoty czynszu w przypadku, gdy będziesz ją wynajmował. Gdy jednak dokonasz złego wyboru, to problemy, które napotkasz, przyprawiać cię będą o ból głowy. Pamiętaj o tym! Często mówię osobom kupującym domy, że rzecz nie polega jedynie na tym, gdzie w mieście czy na przedmieściach dokonujesz wyboru kupna nieruchomości (jest to najważniejsze), lub nawet, którą dzielnicę wybierasz (to rzecz drugorzędna).
Rynek nieruchomości jest tak silnie związany z lokalizacją, że ogromny wpływ na różnicę we wzroście ceny w ciągu długiego czasu ma nie tylko dana okolica, ale także konkretne miejsce, w którym nieruchomość jest położona. Lokalizacja nie jest zagadnieniem dotyczącym wyłącznie położenia na mapie miasta czy też konkretnego przedmieścia. Dotyczy także usytuowania wysokościowego, jak przekonała się już o tym większość właścicieli kondominiów. Dla przykładu, w przypadku kupowania mieszkania w budynku, znaczenie ma widok z okna. W istocie jest on aż tak ważny, że w przypadku mieszkania posiadającego “najlepszy widok”, może być ono warte od 10 do 20 proc. więcej niż w przypadku mieszkania z widokiem uznawanym za najgorszy w budynku czy też na osiedlu.
W przypadku mieszkań w wieżowcach, widok z większej wysokości ceniony jest zazwyczaj bardziej niż widok z wysokości mniejszej. Kiedy deweloperzy wyceniają mieszkania w nowych budynkach, piętra niższe są tańsze niż mieszkania położone na wyższych piętrach. Mieszkania zlokalizowane na samej górze, tzw. penthouse, są jednocześnie najdroższe. Mówiąc ogólnie, najtańsze nieruchomości w wysokich budynkach znajdują się na niższych piętrach, z najmniej interesującym widokiem z okien. Kondominia położone na najwyższym piętrze w budynku zawsze są najdroższe, a jeśli widok z okien jest atrakcyjny (np. nad jeziorem Michigan czy w centrum Chicago), to z reguły dopłacić trzeba tzw. premię do ceny dochodzącą często do kilkudziesięciu tysięcy dolarów.
Jest rzeczą oczywistą, że jeżeli ktoś naprawdę chce zamieszkać w konkretnej części miasta lub na wybranym przedmieściu, a nie stać go na najlepszy dom w najlepszej części tego obszaru, to pozostaje opcja zmniejszenia nieco swoich oczekiwań dotyczących standardu poszukiwanego domu czy mieszkania lub wybrania mniej atrakcyjnej części danej okolicy. Często nabywcy kupujący swój pierwszy dom podejmują decyzję kompromisową będącą wypadkową ich możliwości finansowych. Można wybrać mniej pożądane położenie w najlepszym obszarze, albo można po prostu podjąć decyzję o kupnie najmniejszego, wymagającego gruntownego remontu domu położonego w najlepszej z dostępnych okolic. W ten sposób można spokojnie budować wartość swojej nieruchomości (tzw. equity), inwestując rozważnie i zgodnie z tym, co dzieje się w okolicy, unikając tzw. overinvestment, czyli przeinwestowania.
Jeśli dokonaliśmy właściwego wyboru lokalizacji na swoją inwestycję, to spokojnie możemy dom remontować i wprowadzać w nim udoskonalenia. Każdy zainwestowany dolar zwróci nam się wielokrotnie. Proszę pamiętać, najważniejszą rzeczą, jaką należy zrobić przed złożeniem oferty kupna jakiejkolwiek nieruchomości, jest dokładne zbadanie okolicy, szczególnie, kiedy jej po prostu nie znamy. Należy poświęcić czas na spacery i przejażdżki samochodowe po tej okolicy. Dobrze jest wstąpić do kilku lokalnych sklepów, do lokalnej biblioteki, można też po prostu wejść do lokalnego komisariatu policji i poprosić o informacje na temat przestępczości. Należy jechać samochodem w czasie, w którym dojeżdża się do pracy i kiedy się wraca do domu, aby poznać wszystkie te uwarunkowania przed podjęciem decyzji o kupnie domu.
Mając już wybrany konkretny dom, należy upewnić się, że przyszli sąsiedzi dbają o swoją własność. Pomocne jest złożenie wizyty w miejscowym wydziale architektury (building & zoning), by dowiedzieć się czegoś o lokalnych przepisach budowlanych, wymaganiach stawianych aplikantom składającym wnioski o pozwolenia budowlane, szczególnie wtedy, kiedy planujemy na przykład wybudowanie drugiego piętra domu, którego kupno bierzemy poważnie pod uwagę. Każdy dom można wyremontować, przebudować, rozbudować, nawet całkowicie rozebrać i wybudować nowy dom w jego miejsce. Jedyna rzecz, której zmiana jest niemożliwa, to… lokalizacja parceli ziemi, na której dom stoi.
Kluczem do sukcesu w inwestowaniu w nieruchomości to trzy słowa, które należy zapamiętać na zawsze – lokalizacja, lokalizacja i… lokalizacja!
Tom Dudzinski
broker zarządzający, sprzedaje nieruchomości od 1990 roku, własne biuro prowadzi od 2001 roku. Zdobywca wielu nagród i wyróżnień, autor licznych publikacji, autor cotygodniowego radiowego magazynu Posiadłość, członek Chicago Association of REALTORS®, Illinois Association of REALTORS® oraz National Association of REALTORS®.
fot. Pexels.com
Ewa Malcher
