Czy ciągle odpiszesz koszt pożyczki hipotecznej za rok 2018?

Reforma podatkowa wniesiona ustawą Tax Cut and Jobs Act powoduje, że za rok 2018 będziemy rozliczać się inaczej. Zmiany odczują szczególnie właściciele domów. Jeżeli należysz do nich, ten artykuł jest dla ciebie. Kogo dotyczą zmiany Właściciel domu, w którym mieszka sam (nie wynajmuje go lokatorom), może odjąć od podstawy podatkowej koszt pożyczki hipotecznej, koszt pożyczki pod zastaw domu (ang. home equity loan), koszt ubezpieczenia PMI (ang. primary mortgage insurance) oraz podatki od nieruchomości. Rozliczenia dokonuje się na formularzu Schedule A, Itemized Deductions. Jeżeli twoje wyliczone odpisy są większe od standardowego, to one pomniejszają twój dochód podlegający opodatkowaniu. I tu jest szkopuł. Reforma podatkowa zlikwidowała zwolnienie osobiste (personal exemption), a podwyższyła odpis standardowy (ang. standard deduction) do 12 tys. dol. na osobę. W roku 2017 standardowy odpis dla małżeństwa rozliczającego się razem wynosił 12,7 tys. dol. Jeżeli ta para wydała na przykład 11 tys. dol. na odsetki od pożyczki hipotecznej, 6 tys. dol. na podatki od nieruchomości plus tysiąc dolarów na darowizny dla organizacji charytatywnych (w sumie 18 tys. dol.), to w minionym roku mogła odpisać dodatkowo 5,3 tys. dol. (w sumie pełne 18 tys. dol.). W roku 2018 odpis standardowy tego małżeństwa wyniesie 24 tys. dol. dol. (więcej dla seniorów), więc małżeństwo zyska, bo odpisze o 6 tys. dol. więcej, z tym tylko, że skorzysta z odpisu standardowego, bo ten wyliczany (ang. itemized) jest niższy. IRS podaje, że 25 proc. amerykańskich podatników nie będzie mogło wyliczać odpisów, więc nie skorzysta z odpisów dla właścicieli domu. Mimo to, zyskają podatnicy mieszkający w tańszych okolicach. Odsetki pożyczki hipotecznej Właściciele domów, którzy wyliczają swoje odpisy (ang. itemize), w poprzednich latach mogli odjąć od dochodu odsetki pożyczki hipotecznej wartej do miliona dolarów. Do tego dochodziła pożyczka pod zastaw domu (ang. home equity loan) do 100 tys. dol. Dla właścicieli, którzy nabyli dom po 31 grudnia 2017 roku, górna granica pożyczki hipotecznej spada do 750 tys. dol., a odsetki od home equity loan zupełnie nie są odpisywane (wyjątki są opisane dalej). Ponadto, pożyczka, od której odsetki są odpisywane, nie może przekroczyć kosztu domu. Odsetki od pożyczki na budowę (ang. construction loan) można odpisać (ang. tax-deductible) od momentu rozpoczęcia budowy. Właściciele domów kupionych wcześniej zachowują prawo do poprzedniego hojniejszego odpisu. Zapoznaj się z IRS Publication 936, Home Mortgage Interest Deduction. Koszt pożyczki pod zastaw domu Do roku 2017 odpisem były odsetki od kosztów pożyczki pod zastaw domu (ang. home equity loan, w skrócie HEL), czyli pożyczki zaciągniętej pod zastaw domu do wysokości 100 tys. dol. Uzyskane środki mogłeś wydać na dowolny cel: na samochód, nowy biznes, studia dzieci, wakacje, czy spłatę długów, a odsetki odpisywać od dochodu. Teraz jest trochę inaczej. Od 1 stycznia 2018 roku koszt pożyczki pod zastaw domu też może być odpisem, ale tylko wtedy, gdy: – środki wydasz na naprawę albo ulepszenie domu oraz – suma pożyczki hipotecznej (ang. mortgage) oraz pożyczki pod zastaw domu (HEL) nie przekraczają 750 tys. dol. Powodem jest fakt, że przepisy mówią, że limit 750 tys. dol. dostosowany jest do sumy pożyczek, które użyte zostały na ,,zakup, budowę albo znaczące ulepszenie głównego albo drugiego domu podatnika (,,to buy, build or substantially improve the taxpayer’s main home and second home”). Ubezpieczenie pożyczki hipotecznej Private mortgage insurance (PMI) – to ubezpieczenie, jakie właściciele domów muszą wykupić i opłacać, jeżeli pożyczyli w banku więcej niż 80 proc. wartości domu. PMI ubezpiecza bank na wypadek niewypłacalności klienta, a kosztuje od 0,5 do 1 proc. salda pożyczki hipotecznej. Już kilka razy odpis kosztu PMI miał być zniesiony, ale Kongres przedłużał ten przywilej. To samo stało się teraz i reforma przedłużyła odpis na rok 2018. Przykład: Powiedzmy, że odsetki twojej pożyczki hipotecznej wynoszą w roku dziesięć tysięcy dolarów, a PMI dwa tysiące. Wtedy masz do odpisu 12 tys. dol. Podatki stanowe i lokalne W przeszłości mogłeś odpisać od dochodu lokalne i stanowe podatki dochodowe, od nieruchomości czy sprzedaży (ang. state and local taxes w skrócie SALT), niezależnie od tego, ile one wyniosły. Nowe przepisy zezwalają odpisać na SALT tylko do 10 tys. dol., co będzie ciosem dla osób mieszkających w drogich rejonach kraju albo mających duże rezydencje. Najbardziej ucierpią mieszkańcy stanu Nowy Jork (gdzie przeciętne podatki SALT wynoszą ponad 22 tys. dol.,), Connecticut (prawie 20 tys. dol.), Kalifornia (18,5 tys. dol.), New Jersey (17,9 tys. dol.), Washington DC (16,5 tys. dol.), Illinois (12,5 tys. dol.). Wniosek Reforma podatkowa wniosła więcej zmian niż te omówione powyżej. Opisałam je w tekstach pt. „Zmiany w podatkach w 2018 roku” oraz ,,Utracone odpisy podatkowe”, które można znaleźć w archiwalnych numerach Dziennika oraz w sieci. Kto zyska, a kto straci z powodu nowelizacji przepisów podatkowych? Dla wszystkich podwyższona została kwota wolna od podatków, ale właściciele domów w drogich części kraju nie mają powodów do radości. Elżbieta Baumgartner jest autorką wielu poradników, między innymi książek pt. „Jak szczędzać na podatkach”, „Amerykańskie emerytury”, „Jak chować pieniądze przed fiskusem”, „Jak inwestować w fundusze powiernicze” i wielu innych. Są one dostępne w D&Z House of Books, albo bezpośrednio od wydawcy: Poradnik Sukces, 255 Park Lane, Douglaston, NY 11363, tel. 1-718-224-3492, www.poradniksukces.com     fot.123RF Stock Photos