Elżbieta Baumgartner
Uzyskanie apostille to tylko jeden z kroków na drodze do przepisania nieruchomości. Ażeby to uczynić, należy w Polsce sporządzić umowę darowizny między darczyńcą a obdarowanym w formie aktu notarialnego. Żeby uniknąć konieczności podróży do Polski, pan Tomasz może wyznaczyć pełnomocnika, który w Polsce podpisze umowę darowizny w jego imieniu. Dokument pełnomocnictwa ma być podpisany w obecności amerykańskiego notariusza i opatrzony klauzulą apostille. Darowiznę należy zgłosić do polskiego urzędu skarbowego, żeby uiścić ewentualne należne podatki od darowizny. Pomówmy o tym dokładniej.
Co to jest apostil
Odpowiedź: Ażeby dokument pełnomocnictwa przygotowany w Stanach mógł być uznany w Polsce, powinien być opatrzony apostilem. Apostil (apostille) to poświadczenie autentyczności dokumentu sporządzonego w jednym państwie (np. pełnomocnictwa, tłumaczenia przysięgłego lub odpisu aktu stanu cywilnego) umożliwiające legalne użycie go w innym państwie. Poświadczenie to wydawane jest przez właściwy organ państwa, z którego dokument pochodzi, a w USA przez Departament Stanu albo Finansów danego stanu. Apostil potwierdza ważność licencji notariusza albo autentyczność aktów stanu cywilnego (metryki urodzenia, zawarcia małżeństwa, rozwodu itp.). Apostil ma format pieczęci albo certyfikatu, który dołącza się do poświadczonego dokumentu. W Nowym Jorku kosztuje 10 dol., a w Illinois 2 dol. za stronę. Notariusz może uzyskać dla klienta apostil w uprawnionym urzędzie stanowym. Można też uczynić to samemu.
Więcej informacji jest w sieci: https://www.usa.gov/authenticate-us-document. Również w internetowej przeszukiwarce można wpisać „apostille” oraz nazwę swego stanu.
Rola konsulatu
W sprawach dotyczących nieruchomości konsulat polski nam nie pomoże.
Konsul nie sporządzi aktu notarialnego, ani nie może poświadczyć własnoręczności podpisu pod treścią pełnomocnictwa do sprzedaży/nabycia/darowizny nieruchomości (gruntowej, budynkowej, mieszkaniowej, itp.). Przeniesienie własności nieruchomości następuje w formie szczególnej (tj. aktu notarialnego), a pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie, a więc winno być sporządzone przez miejscowego amerykańskiego notariusza (notary public) i opatrzone pieczęcią Apostille.
Jak przekazać działkę
„Przepisanie” nieruchomości (działki, pola, mieszkania, domu) odbywa się drogą darowizny. Kwestie związane z umową darowizny w Polsce reguluje art. 890 kodeksu cywilnego, a darowizny nieruchomości również art. 158 kodeksu cywilnego, który przewiduje, że umowa darowizny nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Umowa między darczyńcą (mamą pana Tomasza) a obdarowanym (czyli panem Tomaszem) ma być podpisana przez obydwie strony oraz odpowiednio zarejestrowana w Polsce. Na koszt tej operacji składa się taksa notarialna, podatek VAT od taksy według stawki 23 proc., opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej wraz z wynagrodzeniem dla notariusza za przesłanie do sądu wniosku o dokonanie wpisu, oraz ewentualny podatek od spadków i darowizn (darowizna na rzecz syna, jak i innych krewnych z I grupy podatkowej jest zwolniona od podatku).
Pozyskanie działki drogą darowizny może pan załatwić osobiście w Polsce albo na odległość ze Stanów Zjednoczonych.
W Polsce
Umowa darowizny nieruchomości może być spisana tylko w Polsce. Powodem jest fakt, że każde rozporządzenie przenoszące tytuł własności nieruchomości, ażeby było ważne w świetle prawa polskiego, musi być w formie aktu notarialnego sporządzonego i zarejestrowanego przez polskiego notariusza na terytorium Polski.
Może pan pojechać do Polski, by na miejscu załatwić formalności. Przed podróżą radzę dowiedzieć się dokładnie u polskiego notariusza, jakie dokumenty będą potrzebne w pana przypadku. Niezbędne bywają odpisy aktów urodzenia stron, numer Pesel obdarowanego, odpis z Ksiąg Wieczystych nieruchomości, wypis z rejestru gruntów i budynków oraz dokument wskazujący na sposób nabycia nieruchomości przez dotychczasowego właściciela. Warto przygotować te dokumenty zawczasu.
Ze Stanów Zjednoczonych
Będąc w Stanach Zjednoczonych można udzielić komuś pełnomocnictwa do przyjęcia darowizny w naszym imieniu bez konieczności wyjazdu do Polski. Wyznaczony pełnomocnik stanie za nas do aktu notarialnego, czyli nabędzie czy sprzeda za nas nieruchomość w Polsce.
Pełnomocnictwo do sprzedaży, zakupu, darowizny, zamiany nieruchomości położonej w Polsce ma spełniać wymogi prawa polskiego i być uwierzytelnione przez notariusza. Pełnomocnictwo do przyjęcia darowizny sporządzi każdy polski czy polonijny prawnik. Najlepiej poprosić o wzór pełnomocnictwa polskiego notariusza, którego zamierzamy nająć w celu sporządzenia dla nas aktu notarialnego darowizny.
Podatki
Należy pamiętać, iż fakt otrzymania darowizny nieruchomości umiejscowionej w Polsce trzeba zgłosić do właściwego polskiego urzędu skarbowego. Pan Tomasz mieszka w Stanach, ale działka jest zlokalizowana w Polsce, mama mieszka w Polsce, więc obowiązek raportowy i podatkowy w Polsce istnieje. W sytuacji, gdy przekazanie darowizny wymaga sporządzenia aktu notarialnego, zgłoszenia dokonuje notariusz.
Darowizny są obłożone w Polsce podatkiem od spadków i darowizn, który waha się od 3 do 20 proc., zależnie od wartości darowizny i od pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym. Zwolnione z podatku w Polsce są tylko darowizny między najbliższą rodziną będącą w I grupie podatkowej, pod warunkiem zgłoszenia darowizny w przeciągu 6 miesięcy na druku SD Z2. Natomiast osoby zobowiązane do zapłaty podatku na złożenie deklaracji i opłatę podatku mają tylko miesiąc, licząc od daty otrzymania darowizny lub przyjęcia spadku.
W Stanach natomiast osoba obdarowana płacić podatków ani zgłaszać darowizny nigdzie nie musi. Wyjątkiem są tylko darowizny zza granicy przekraczające 100,000 dol. w danym roku, które trzeba raportować do IRS. W książce pt. „Jak chować pieniądze przed fiskusem” wyjaśniam dokładnie obowiązki podatkowe i raportowe, jakie istnieją w Polsce i w Stanach.
