Elżbieta Baumgartner
Raport z 2024 r. opracowany przez Wspólne Centrum Studiów nad Mieszkalnictwem Uniwersytetu Harvarda wykazał, że ponad 40 proc. właścicieli domów powyżej 64. roku życia miało kredyt hipoteczny na emeryturze. Trend ten się nasila. Według federalnego badania finansów konsumenckich (Survey of Consumer Finances), w 2022 r. aż jedna czwarta Amerykanów w wieku 75 lat i starszych spłacała ciągle kredyt hipoteczny, podczas gdy w 1995 r. odsetek ten wynosił zaledwie 5 proc.
Co grozi zapożyczonymStarsze osoby obarczone znaczną pożyczką hipoteczną mogą po przejściu na emeryturę nie mieć dosyć pieniędzy na utrzymanie oraz spłatę hipoteki.
Praca po przejściu na emeryturę. Wielu emerytów przekonuje się, że skromne świadczenia Social Security nie starczają im na życie. Są zmuszeni wrócić do pracy, a wtedy tracą część świadczeń (jeżeli nie osiągnęli jeszcze pełnego wieku emerytalnego), albo wpadają w szpony Urzędu Podatkowego.
Czerpanie z oszczędności. Wielu seniorów obarczonych długami musi przedwcześnie sięgać do rezerw finansowych, by łatać dziury w domowym budżecie. Najwięcej oszczędności przeciętny Amerykanin ma na koncie emerytalnym 401(k) albo IRA. Ale kwoty wypłacane z kont emerytalnych obłożone są podatkiem dochodowym, który dodatkowo zwiększa koszt obsługi pożyczki hipotecznej. Ponadto, niewiele pieniędzy zostanie na czarną godzinę i późną starość, gdy pieniędzy potrzeba najbardziej.
Kiedy warto przedpłacićOceń swoją obecną sytuację finansową. Chociaż wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego pozwala zaoszczędzić pieniądze w dłuższej perspektywie, może mieć wpływ na twój bieżący budżet. Oto pytania, na które powinieneś znaleźć odpowiedź:
Czy masz wystarczający dochód dyskrecjonalny, aby szybciej spłacić kredyt hipoteczny? Przedpłata kredytu hipotecznego wymaga dodatkowej gotówki w budżecie.
Czy posiadasz fundusz awaryjny, zapewniający rodzinie bezpieczeństwo na wypadek utraty pracy czy nagłych awaryjnych wydatków? Większość ekspertów finansowych zaleca posiadanie równowartości od trzech do sześciu miesięcy kosztów utrzymania na koncie oszczędnościowym.
Czy oprocentowanie twojego kredytu hipotecznego jest niższe niż bieżąca rentowność bankowych instrumentów oszczędnościowych? Powiedzmy, że obecnie możesz zarobić ok. 5 proc. na certyfikatach depozytowych. Jeśli masz stały kredyt hipoteczny o niższym oprocentowaniu (jak wielu właścicieli domów, którzy kupili swoje domy w dekadzie poprzedzającej rok 2022 r.), zainwestowanie gotówki da ci większy zwrot niż wykorzystanie jej do spłaty kredytu hipotecznego.
Czy masz inne długi z wyższymi stopami procentowymi? Jeśli masz np. zadłużenie na karcie kredytowej z oprocentowaniem wyższym niż stopa procentowa kredytu hipotecznego, to spłać tę kartę w pierwszej kolejności.
Jak spłacić pożyczkę szybciejPożyczkę hipoteczną można przedpłacić na różne sposoby:
· w jednej kwocie (jeżeli masz więcej luźnych pieniędzy);
· co dwa tygodnie (biweekly mortgage), co polega na tym, że co dwa tygodnie spłaca się połowę miesięcznej raty, a w rezultacie płaci się 13 rat w ciągu roku. Biweekly mortgage może być zaaranżowany bezpośrednio przez bank lub przez specjalną firmę, która pobiera za tę usługę opłatę w wysokości kilkuset dolarów;
· restrukturyzacja kredytu (mortgage recasting) ma miejsce, gdy dokonasz jednorazowej większej płatności na poczet kapitału pożyczki. Następnie bank reamortyzuje twój kredyt hipoteczny z nowym (niższym) saldem. Twoja stopa procentowa i okres spłaty pozostają takie same, ale możesz obniżyć swoje miesięczne płatności, ponieważ spadł twój kapitał;
· przez okazjonalne lub regularne dodatkowe dopłaty do rat hipotecznych, jeżeli pozwala na to budżet i przepisy banku.
Warto porozmawiać ze swoim bankiem, by dowiedzieć się, jakie strategie są tam dostępne.
Jak przedpłata działaPrzypuśćmy, że zaciągnęliśmy 200 000 dol. pożyczki na 30 lat 6 procent. Rata wtedy wynosi 1200 dol. miesięcznie. Jeżeli dodamy zaledwie 50 dol. do każdej raty, to spłacimy pożyczkę w 27 lat i oszczędzimy 17 529 dol. Dodatkowa przedpłata dwustu dolarów miesięcznie skróci spłatę hipoteki do 23 lat i oszczędzi nam 52 863 dol. Dodatkowe 500 dol. miesięcznie sprawi, że pozbędziemy się długu w ciągu 18 lat, czyli o 12 lat wcześniej oraz oszczędzimy prawie 90 000 dol.
Pomocna jest witryna Bankrate.com, która ma Mortgage Payoff Calculator (https://www.bankrate.com/mortgages/mortgage-loan-payoff-calculator). Wpisz tam informacje o swojej pożyczce (kwotę, wysokość rat, termin, oprocentowanie), jaką zamierzasz przedpłacać, a zobaczysz korzyści.
Uwaga: Nie myl przedpłaty z przefinansowaniem (refinancing). Przefinansowanie polega na spłacie dotychczasowej pożyczki i zaciągnięciu nowej, na nowych warunkach. Zapłacisz za drugi closing i zaczniejsz pożyczkę spłacać od początku.
Wady i zalety przedpłaty pożyczkiNa papierze przedpłata hipoteki wygląda znakomicie. Niestety, dla niektórych ma ona poważne minusy:
· Wyzbędziesz się gotówki i mieć będziesz mniej na oszczędzanie, inwestowanie lub inne cele finansowe.
· Twoje środki będą zamrożone w domu, gdzie nie są tak łatwo dostępne.
· Jeżeli przedtem korzystałeś z podatkowego odpisu odsetek kredytu hipotecznego (niewielu podatników może), to teraz tracisz tę możliwość.
· Niektóre finansowe instytucje wymierzają kary za przedpłatę pożyczki. Dowiedz się w swoim banku.
Oto plusy przedpłaty:
· Zaoszczędzisz znaczne pieniądze na odsetkach (patrz powyżej).
· Szybciej pozbędziesz się prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego (PMI), jeśli aktualnie za nie płacisz, a jest to spora oszczędność.
· Szybciej zbudujesz kapitał w swoim domu (equity).
· Zmniejszysz stosunek zadłużenia do dochodu (Debt to Income – DTI), co może poprawić twoją wierzytelność kredytową i ułatwić uzyskanie innych kredytów.
· Wcześniej zakończysz spłatę kredytu hipotecznego i będziesz miał niższy koszt utrzymania, co jest szczególnie ważne na emeryturze.
Elżbieta Baumgartner
nie jest prawnikiem, a artykuł ten nie powinien być uważany za poradę prawną. Jest autorką wielu książek-poradników, m.in. „Jak chować pieniądze przed fiskusem”, „Jak kupić dom mądrze i nie przepłacić”, „Podręcznik właściciela domu”. Są one dostępne w D&Z House of Books, 5507 W. Belmont Ave. w Chicago, albo w wersji elektronicznej bezpośrednio od wydawcy, Poradnik Sukces, www.poradniksukces.com, tel. 1-718-224-3492.www.poradniksukces.com
