Sędzia Kenneth Wright o sądzie ds. eksmisji: Trudny czas dla gospodarzy

Sędzia E. Kenneth Wright jest przewodniczącym (presiding judge) sądu First Municipal District – Pierwszego Dystryktu Miejskiego Sądu Okręgowego Powiatu Cook – obejmującego geograficzny region miasta Chicago. Pochodzi z Arkansas. Ukończył prawo na Uniwersytecie Northwestern w 1977 r. Jest sędzią od prawie 30 lat. Od początku jest związany z First Municipal District – najpierw z sekcją ds. ruchu drogowego, później wstępnych przesłuchań ws. poważnych przestępstw, ds. długów konsumenckich i wydziałem kuratorskim. Jest aktywny również poza sądem, m.in. organizuje seminaria, na których omawiane są sprawy, z którymi najczęściej spotykają się w sądzie mieszkańcy Chicago.

Joanna Marszałek: Panie Sędzio, jesteśmy w budynku Daley Center, który jest siedzibą Pierwszego Dystryktu Miejskiego Sądu Okręgowego Powiatu Cook – First Municipal District. Jakie sprawy są tutaj rozpatrywane?

Sędzia Kenneth Wright: Ten sąd rozpatruje sprawy z zakresu prawa cywilnego dotyczące odszkodowań na sumę poniżej 30 tys. dol. Mamy tu między innymi sekcję dotyczącą eksmisji (Eviction Section), mieszkalnictwa (Housing Section), ruchu drogowego (Traffic Section), długu konsumenckiego (Consumer Debt Section) i inne. First Municipal District obejmuje także tzw. sądy miejskie, poza tym budynkiem, gdzie wysłuchiwane są sprawy dotyczące wykroczeń oraz gdzie odbywają się wstępne przesłuchania w sprawach poważnych przestępstw (felony).

Jako przewodniczący Pierwszego Dystryktu Miejskiego jest Pan szefem ponad 80 sędziów. Czy Pan Sędzia również sam wysłuchuje spraw? Jeżeli tak, to jakich?

– Od czasu do czasu wysłuchuję wszystkich różnego rodzaju spraw. Mam własne posiedzenie wcześnie rano, o 8 am i o 5 pm. Mam również skonsolidowane posiedzenia, w którym są te same strony i podobne kwestie, aby w ten sposób zaoszczędzić wszystkim czas. Podczas tych posiedzeń sprawy rozwiązywane są w ciągu jednego dnia, bez konieczności powrotu stron do sądu i w wielu przypadkach konieczności zwalniania się ludzi z pracy.

Ma Pan Sędzia za sobą imponującą karierę sędziowską. Co najbardziej Pan lubi w byciu sędzią?

– Lubię kontakt z ludźmi, pomaganie i załatwianie spraw. Choć od czasów pandemii wiele spraw odbywa się przez Zoom, który już z nami zostanie, moim zdaniem młodzi prawnicy dużo tracą nie przychodząc do sądu na żywo. Nic nie zastąpi kontaktu twarzą w twarz. Bycie sędzią to ciężka praca. Ludzie, którzy tu przychodzą, zwłaszcza ci reprezentujący sami siebie, czują strach, który zamienia się w złość, a następnie przestają ufać całemu systemowi. Staram się wyjaśnić im proces przed jego rozpoczęciem. Często nie chcą słuchać. Zachęcam strony do samodzielnego rozwiązania sporu i tłumaczę, że gdy raz podejmę decyzję, to jest ona wiążąca. Próbuję wyjaśnić, że słowa bez dowodów to nic innego jak opowiedziana mi historia. Regularnie organizuję seminaria z udziałem prawników, którzy odpowiadają na pytania dotyczące najczęściej zgłaszanych spraw, jak długi konsumenckie czy eksmisje.

Panie Sędzio, porozmawiajmy więc o eksmisjach. Według skarbnik Marii Pappas, w posiadaniu Polaków jest największa ilość nieruchomości w powiecie Cook. Do naszej redakcji wpływa dużo pytań, zarówno od gospodarzy, jak i od lokatorów. Od czego zaczyna się postępowanie sądowe w sprawie eksmisji?

– Każda sprawa zgłoszona w sądzie ds. eksmisji – dotycząca nieruchomości rezydencyjnych  – przechodzi najpierw przez salę ERP. To skrót od Early Resolution Program – programu wczesnego rozstrzygania sporów. Jeżeli strony wypracują między sobą rozwiązanie, sąd umorzy ich sprawę bez uszczerbku dla żadnej z nich.

Z jakimi kosztami musi liczyć się gospodarz, który chce założyć sprawę sądową przeciw lokatorowi, z którym ma problemy?

– Samo złożenie wniosku w biurze sekretarza sądu okręgowego powiatu Cook (Clerk of the Circuit Court of Cook County) to koszt rzędu kilkuset dolarów. Następnie są koszty związane z doręczeniem pozwu przez biuro szeryfa. Podejrzewam, że minimum, które musi zapłacić gospodarz, który złożył pozew sądowy, ma reprezentację prawnika i chce doprowadzić do eksmisji, to dwa tysiące dolarów.

A co jeśli chodzi o ramy czasowe tego procesu?

– Powiedziałbym, że jeżeli w przypadku trudnej sprawy między gospodarzem a lokatorem gospodarz musi się liczyć się z utratą trzech miesięcy czynszu plus to, co już stracił, zanim rozpoczął sprawę.

W jaki sposób gospodarze mogą uniknąć kłopotliwych lokatorów, a lokatorzy – kłopotliwych gospodarzy i w rezultacie uniknąć skomplikowanego i kosztownego procesu sądowego?

– W przypadku gospodarzy – w znalezieniu dobrych lokatorów pomoże sprawdzenie ich przeszłości. W chwili oddawania mieszkania pod wynajem warto zrobić zdjęcia, a nawet nagranie wideo, w którym pokazujemy lokatorowi mieszkanie gotowe do użytku. Lokator podpisuje, że przejmuje mieszkanie ze sprawną toaletą, wodą, prądem. To zapobiegnie przyszłym nieporozumieniom i zarzutom lokatora, że coś od początku nie działało. To znacznie łatwiejsze niż udowadnianie później, że owszem, działało.

Czy takie zdjęcia czy nagrania pomagają później w rozstrzyganiu sporów na sali sądowej?

– Tak, zawsze pomagają. Poza tym umowy leasingowe są lepsze niż wynajmowanie z miesiąca na miesiąc. Dopuszczanie częściowych płatności też nie jest dobrym pomysłem, a gospodarz zawsze powinien wypisać paragon za otrzymany czynsz.

Jakie opcje ma gospodarz, którego lokator płaci na czas, ale hałasuje, niszczy mieszkanie lub podejrzewamy, że odbywa się w nim podejrzana aktywność?

–  Podpisując umowę leasingową, warto konkretnie sprecyzować, co rozumiemy przez podejrzaną aktywność. Podobnie jest ze zwierzakami domowymi. Większość ludzi przez „pets” ma na myśli psa czy kota. A co z wężem, który wymknął się właścicielowi i przedostał z jednego mieszkania do drugiego? Gdy sam byłem gospodarzem, w umowie leasingowej w zakazie zwierząt domowych wyliczałem: ptaki, węże, jaszczurki, psy, koty i inne. Nawet jeśli gospodarz chce być przyjazny wobec psów i kotów, warto określić swoje warunki, wymogi i oczekiwania. Wprowadzanie do umowy oczywistych rzeczy może wydawać się bezsensowne, ale lepiej to zrobić i wymagać podpisu lokatora niż potem wysłuchiwać, że lokator nie wiedział o tym czy o tamtym. Skoro ktoś coś podpisał, to z pewnością wiedział.

Czy można powiedzieć ogólnie, że pozbycie się kłopotliwego lokatora z mieszkania w Chicago nie jest łatwe?

– Bycie dziś gospodarzem nie jest łatwe. W czasie pandemii wynajmowanie stało się mniej opłacalne. Gubernator wprowadził przepisy sprzyjające lokatorom, aby zapobiegać rozprzestrzenianiu się pandemii, ale moim zdaniem nie wziął pod rozwagę ciężaru, jaki poniosą gospodarze, którzy musieli kontynuować spłacanie pożyczek hipotecznych, podatków od nieruchomości i innych kosztów, mimo braku środków. Niektórzy stracili nawet swoje nieruchomości.

Gospodarze najczęściej skarżą się na niepłacenie czynszu. A na co najczęściej skarżą się lokatorzy?

– Zgodnie z miejskim rozporządzeniem dotyczącym gospodarzy i lokatorów (Residential Landlord Tenant Ordinance, RLTO), gospodarze muszą oddzielić pieniądze za kaucję i trzymać je na oddzielnym koncie. Jeżeli tego nie zrobią, lokatorzy mogą ich zaskarżyć. Wielu prawników się tym zajmuje, bo łatwo to udowodnić. Niektórzy gospodarze wzięli się na sposób i w miejsce kaucji zabezpieczającej żądają czynszu za dwa miesiące z góry. Lokatorzy czasem skarżą się też, że nie otrzymali reguł i zasad związanych z wynajmem. Jeżeli lokator wstrzymuje płatność czynszu, ponieważ gospodarz nie dokonuje niezbędnych napraw, lokator musi to oświadczyć na piśmie i doręczyć gospodarzowi. Trzeba dać gospodarzowi szansę na naprawienie danego problemu.

Jak uniknąć błędów w umowach o wynajem?

– Nie da się całkowicie uniknąć błędów, można je tylko zminimalizować. Zawsze ktoś będzie doszukiwał się niejasności w tym, co zostało powiedziane lub napisane. Moim zdaniem przed wynajmem lokatorzy też powinni spróbować dowiedzieć się, jacy są gospodarze, czego można się po nich spodziewać. Z reguły nie zawracają sobie tym głowy, ponieważ zależy im na szybkim znalezieniu miejsca zamieszkania.

Imigranci często nie lubią chodzić do sądu, stresuje ich myśl o procesowaniu się.

– Wiele problemów często może być rozwiązanych z pomocą mediatora, niższym kosztem i poza sądem. Dlatego warto umieścić w umowie leasingowej klauzulę mediacyjną. Mówi ona, że w razie sporu strony muszą najpierw przejść mediację. Każda ze stron może wybrać swojego mediatora lub może być on wspólny. Każda strona ponosi też koszty mediacji.

A kiedy już przyjdzie do wizyty w sądzie, jak zrobić dobre wrażenie?

– Ubrać się odpowiednio, bo do sądu przychodzimy przecież załatwić ważną sprawę. Dobrze jest wypunktować sobie, co ma zostać powiedziane. Trzeba jasno przedstawić problem, podać daty i fakty. Kiedy należał się czynsz, kiedy doręczyliśmy zawiadomienie, kto je doręczył.  Czasami lokator będzie próbował się wyprzeć, że nie otrzymał zawiadomienia. Dla sądu jest pomocne, gdy druga strona potrafi opisać element odzieży, który miał na sobie lokator danego dnia. Jaka jest suma, którą jest nam winny lokator, kiedy złożyliśmy pozew, czy chcemy, aby dana osoba uregulowała zaległości i wyprowadziła się, bo sytuacja powtórzyła się już kilka razy, albo czy może zostać, jeżeli będzie płacić na czas? Musimy znać odpowiedzi na wszystkie te pytania.

Czy petenci przychodzący do sądu wciąż mogą liczyć na pomoc tłumacza?

– Tak, oczywiście, ale należy wcześniej zgłosić, że będziemy potrzebować tłumacza. Niestety sądy obecnie cierpią na brak pracowników: brakuje nam sędziów, szeryfów, sprawozdawców sądowych, tłumaczy i innych.

Panie Sędzio, dziękuję za rozmowę.

Rozmawiała: Joanna Marszałek
[email protected]

Sąd okręgowy powiatu Cook jest jednym z największych jednolitych systemów sądowych nie tylko w kraju, ale na całym świecie. Obsługuje ponad 5 mln osób rocznie. Co roku zakładanych jest tu 1,2 mln spraw, które obsługuje około czterystu sędziów. Wszystkie sądy procesowe skonsolidowane są pod przewodnictwem sędziego Timothy C. Evansa. Nadzoruje on również i koordynuje administracyjną pracę sądów oraz mianuje sędziów przewodniczących wszystkich wydziałów. Dla celów administracyjnych sąd okręgowy podzielony jest na dziesięć wydziałów i sześć regionów geograficznych.