Kto się boi powtórki z  roku 2008?

Miasta takie, jak San Jose czy San Diego w Kalifornii, Austin w Texasie czy Phoenix w Arizonie zobaczą w tym i przyszłym roku powtórkę z 2008 roku, jeśli chodzi o spadek cen nieruchomości – opublikowane w mijającym tygodniu doroczne opracowanie banku inwestycyjnego Goldman Sachs nie pozostawiają pola do interpretacji. Od kilku dni trwa debata: “Jak źle może być i czy oby bankierzy z GS nie przesadzają”.

Miasta takie, jak San Jose czy San Diego w Kalifornii, Austin w Texasie czy Phoenix w Arizonie zobaczą w  tym i przyszłym roku powtórkę z 2008 roku, jeśli chodzi o spadek cen nieruchomości – pisze Goldman Sachs w dorocznym raporcie do inwestorów. W czasie gdy oprocentowanie pożyczek hipotecznych wzrosło ponad 200% w rezultacie siedmiu podwyżek stopy podstawowej przez amerykański bank centralny, ceny nieruchomości w wielu częściach kraju zaczęły spadać. Jak przeczytać można w raporcie, trend kontynuowany będzie przez cały 2023 rok i część 2024. Pesymistyczna prognoza jednego z największych banków inwestycyjnych świata wynika poniekąd z faktu, iż w obecnym momencie dziejowym doprawdy trudno przewidzieć jest jednoznacznie scenariusz, wedle którego rozegra się globalna ekonomia w tym i przyszłym roku. Czynniki takie jak wojna Rosji w Ukrainie czy powiązany z tym kryzys energetyczny wstawiają w dość nieskomplikowane równanie ekonomiczne elementy niewiadomej. 

Stąd znani z zapobiegliwości bankierzy decydują się na zaprezentowanie najbardziej katastroficznej wizji, aby w wypadku lepszego wyniku jedynie skorygować owe prognozy. Pomyłka w niedoszacowaniu wpływu the Great Inflation of 2022 na korektę rynkową w nieruchomościach byłaby dla reputacji GS druzgocąca. I tak, w nocie do klientów z początku stycznia Goldman Sachs prognozuje, iż cztery amerykańskie miasta: San Jose, California; Austin, Texas; Phoenix, Arizona; and San Diego, California, zobaczyć mogą spadki cen nieruchomości na poziomie 25%. 15 lat temu w czasie Wielkiej Recesji 2008 ceny nieruchomości w całym kraju spadły o ok. 27% . “ Z naszej prognozy wynika, że oprocentowanie pozostanie na wyższym poziomie dłużej niż pierwotnie zakładano, z oprocentowaniem 10-letnich obligacji osiągającym szczytowe wartości w 3 kwartale 2023 r. W rezultacie, podnosimy nasze prognozy dotyczące oprocentowania 30-letniej pożyczki do 6.5% pod koniec 2023 (co wyższe jest o .30% od poprzednich założeń” czytamy w oświadczeniu Goldman Sachs. 

Oprocentowanie pożyczek hipotecznych wzrosło z 3% do 6% w ciągu 2022 — początkując coś co, ekonomiści uznają za najwiekszą korektę cenowa od czasu II wojny światowej. “Na poziomie ogólnonarodowym spadki będą na tyle niewielkie, by zapobiec szeroko zakrojonemu kryzysowi rynku pożyczek hipotecznych. Na dzień dzisiejszy ryzyko masowych foreclosures w całym kraju jest bardzo ograniczone. Inaczej sytuacja przedstawia się w ujęciu regionalnym: rynki metropolitalne w południowej Kaliforni czy południowo-zachodnich stanach zmagać się będą z największą korektą cenowa – nawet o 25%, co oznaczac może kłopoty ze spłacaniem hipotek udzielonych w latach  2021-2022. Zdaniem Goldman Sachs największe kłopoty będą miały miasta, które najbardziej zdrożały za pandemii, odklejając się niejako od ogólnonarodowych realiów. 

W tym samym czasie, bank przewiduje, że w regionach jak Północny i Południowy Wschód i Środkowy Zachód korekta  będzie łagodniejsza. Jak już wielokrotnie informowaliśmy na łamach Dziennika Związkowego, w regionie Chicago, podobnie jak w Nowym Jorku czy Baltimore, ceny nieruchomości trzymają się na, iż w 2023 roku ceny nieruchomości w Chicago opadną o 1.8%, w Nowym Jorku o 0.3%, ponieważ w czasie pandemii ich wzrost był umiarkowany. Ważna jest jednak perspektywa: ceny nieruchomości zależą od szeregu czynników: polityki monetarnej i oprocentowania – co obecnie steruje cenami nieruchomości, ale także stanowe prawo, infrastruktura i przemysł, szkolnictwo i potencjalny kapitał ludzki. Podobnie, jak w skali kraju wychodzenie z pandemii rozkłada się w skali kraju nierównomiernie, podobnie też nie wszędzie w regionie Chicago ceny w tym roku opadną i nie koniecznie o 1.8%, w wielu popularnych wśród Polonii dzielnicach nieruchomości sprzedają się “na pniu” z wieloma ofertami, notujac wzrosty cen od ubieglego roku. W powiecie DuPage, w którym reprezentuję najwięcej osób, sprzedaliśmy w ostatnich dwóch tygodniach najwięcej nieruchomości od początku spowolnienia w lecie 2022, a poziom nieruchomości pod kontraktem sięgnąć 15%, co oznacza, iż na rynku pozostało mniej niż miesiąc inwentarza. Warto przypomnieć, iż zero do trzech miesięcy zapasu nieruchomości na rynku to definicja rynku sprzedającego. Dodać muszę, że to właśnie powiat DuPage ze wszystkich “collar counties” spadł z przysłowiowego “klifu”, jeśli chodzi o poziom sprzedaży jako pierwszy i teraz jako pierwszy z dołka wychodzi.  

Warto zasięgnąć porady doświadczonego pośrednika nieruchomości, który poradzi w konkretnej sytuacji i pomoże zinterpretować rynek. Najważniejsze jest pamiętać, że – podobnie jak średnia temperatura w USA wynosi 63 stopnie Fahrenheita, a pogoda na południu USA nijak się ma do tej na północy – prognozy gospodarcze często również są “uśrednione” i ujednolicone na poziomie ogólnonarodowym, by w ujęciu regionalnym czy indywidualnym wyglądać już zupełnie inaczej. O kierunku działania najlepiej zdecydować może indywidualna konsultacja z “realtorem” do której zapraszam.  

Sergiusz “Sergio” Zgrzębski

pośrednik handlu nieruchomościami/przedsiębiorca prowadzący działalność pod szyldem franczyzy Keller Williams Premiere Properties, Real Estate Coach (instruktor w branży nieruchomości) w EtoP Group zrzeszającej 1200+ agentów KW w 5 biurach na zachodnich przedmieściach Chicago. Tytuł Top Agent 2018-2022 oraz złota nagroda za reprezentowanie sprzedających za 2021 rok od Keller Williams International.Ur. 12.15.1980 w Gdyni w Polsce. Absolwent Wyższej Szkoły Dziennikarskiej im M. Wańkowicza na kierunku dziennikarstwo prasowe (Licencjat) oraz Columbia College Chicago na kierunku Produkcja Telewizyjna w specjalizacji reżyseria TV (Bachelor).Dziennikarz radiowy i telewizyjny przez lata związany z Polvision TV, laureat nagrody Better Business Bureau Diogenes Award for Excellence in Media.“Public servant” czyli sługa publiczny i kandydat w lokalnych wyborach. W przeszłości wiceprezes Bensenville Community Public Library.www.sergiosellschicago.comtel. (630) 935-6135