Wypływamy na powierzchnię

Wśród noworocznych podsumowań i prognoz te związane z lokalnym rynkiem nieruchomości dotyczą praktycznie każdego z nas. Kupić, sprzedać, wynająć? O chicagowskim rynku nieruchomości z Tomaszem Dorantem, licencjonowanym specjalistą od pożyczek hipotecznych, rozmawia Grzegorz Dziedzic.

Grzegorz Dziedzic: Jaki był upływający rok dla rynku nieruchomości w Chicago?

Tomasz Dorant: 2015 był rokiem, który podkreślił istniejącą już stabilizację na rynku nieruchomości. Trend spokojnego wzrostu, który pojawił się w ostatnich latach, został ugruntowany. Ceny domów i mieszkań wzrastają, oczywiście w pewnych rejonach szybciej, w innych wolniej, ale wciąż rosną.

To obecnie rynek sprzedającego czy kupującego?

– Rynek nieruchomości jest w zasadzie dobry i dla jednych, i dla drugich. Duże znaczenie ma tutaj pora roku. Wiosną na rynku pojawia się dużo nieruchomości, wielu jest też chętnych do kupowania, w związku z czym powstaje konkurencja pomiędzy kupującymi, którzy gotowi są podbijać cenę atrakcyjnych domów i mieszkań. Okres zimowy jest bardziej „senny” – obserwujemy mniej wystawionych na sprzedaż nieruchomości i mniej kupujących, więc i konkurencja jest mniejsza. A to oznacza, że szanse na wynegocjowanie korzystnej dla kupującego ceny wzrastają.

Opłaca się kupować domy zimą?

– Jak najbardziej. Jeśli już znajdziemy atrakcyjną nieruchomość, możemy mieć pewność, że nie będzie zbyt wielu chętnych, by ją nabyć. Sam większość swoich nieruchomości kupowałem w okresie zimowym lub wczesną wiosną i zawsze dobrze na tym wychodziłem.

Czy przypadkiem nie istnieje coś w rodzaju przesądu, że nie powinno się kupować domu zimą?

– To nie przesąd, ale rzeczywiście zainteresowanie kupujących zimą spada. Raz, że mamy święta Bożego Narodzenia, bardziej jesteśmy pochłonięci kupowaniem gwiazdkowych prezentów niż nieruchomości. Druga sprawa to pogoda, jest zimno, pada śnieg, nikomu nie chce się jeździć i oglądać oferowanych domów, a tym bardziej się przeprowadzać. Trawniki pokryte śniegiem, rok szkolny w pełni. W końcu, na początku każdego roku płacimy podatki. Dopiero kiedy minie okres podatkowy, rozpoczyna się sezon obrotu nieruchomościami. Często ludzie zaczynają szukać nieruchomości po otrzymaniu sporego zwrotu podatkowego.

I robi się cieplej.

– Zgadza się, jeśli znajdziemy dom powiedzmy w marcu, możemy przypuszczać, że przeprowadzimy się do niego w maju, kiedy pogoda sprzyjać będzie przeprowadzkom. Problem w tym, że praktycznie nikt nie lubi zimowych przeprowadzek, wobec czego wiosną na rynek rusza armia kupujących. Większość ludzi wydaje się nie zdawać sobie z tego sprawy.

W przeciwieństwie do sprzedających.

– Oczywiście. Korzystniej jest wystawić nieruchomość na wiosnę. Można się spodziewać, że sprzeda się szybciej i za lepszą cenę. Co ciekawe, oprocentowanie kredytów podlega analogicznym zmianom. Zimą są trochę niższe, wiosną, kiedy rynek się ożywia, wzrasta oprocentowanie pożyczek. Nieznacznie, ale jednak.

Ostatni raport Illinois Association of Realtors wskazuje, że ceny rzeczywiście wzrosły, ale spadła liczba transakcji. Domy sprzedają się po wyższych cenach, ale jest ich mniej niż rok temu. Dlaczego spada liczba nieruchomości? To wina pory roku?

– Spadła liczba nieruchomości sprzedawanych przez banki, tzw. foreclosures. Ten rynek zaczyna się kurczyć. Nadal przybywa nieruchomości przejętych przez banki, ale nie w takim wymiarze jak w latach ubiegłych.

Porozmawiajmy o cenach nieruchomości kupionych na fali boomu budowlanego z początku wieku. Wielu Polaków kupiło wtedy nieruchomości, których ceny, po wybuchu recesji, drastycznie spadły. Czy jest szansa, że ceny ich domów i mieszkań przekroczą poziom zaciągniętych pożyczek? Że właściciele wyjdą w końcu na swoje?

– Taka szansa istnieje, ale to kwestia czasu i okolicy, w której nieruchomość jest położona. Pamiętajmy, że w momencie podpisania umowy kredytowej zobowiązujemy się do spłacenia zaciągniętej pożyczki. Możemy renegocjować jej warunki, korzystać z rządowych programów refinansowania i obniżania oprocentowania, ale suma pozostanie, niestety, bez zmian. Pozostaje liczyć, że wartość naszego domu dogoni sumę naszej pożyczki. Takie przypadki widzę coraz częściej, coraz więcej ludzi, którzy jeszcze 2-3 lata temu byli „pod wodą”, wypłynęło na powierzchnię. Coraz częściej udaje się taki dom sprzedać z zyskiem.

Czy ci, którzy w czasie kryzysu zdecydowali się na oddanie nieruchomości bankowi, powinni żałować tej decyzji?

– Niekoniecznie, istnieją przecież programy pożyczkowe, które już 2-3 lata po utracie nieruchomości pozwalają na zakup kolejnej. Bardzo trudno spłaca się pożyczkę, jeśli jej wysokość znacznie przekracza wartość domu. Czujemy się wtedy oszukani.

Czy chicagowski rynek nieruchomości można określić mianem „stabilny”?

– Rynek nieruchomości w Chicago od wielu lat uważany jest za najbardziej stabilny w Stanach Zjednoczonych, a inwestycje w nieruchomości – za najbezpieczniejsze. Historia pokazuje, że rynki na wschodzie i zachodzie kraju, od Kalifornii po Nowy Jork, przeżywały perturbacje, a Chicago zachowywało stabilność. Aż do kryzysu z 2008 roku, który dotknął wszystkich.

To był szok dla milionów właścicieli nieruchomości. Kryzys minął, ale pozostawił w nas poczucie zagrożenia. Boimy się, że sytuacja może się powtórzyć.

– Mechanizmy finansowe, które wywołały kryzys, zostały usunięte. Nie ma już pożyczek typu subprime, czy bez sprawdzania dochodów. Kryzys nam nie grozi, ale ludzie rzeczywiście stracili poczucie bezpieczeństwa. Odnosi się to do wszelkiego rodzaju inwestycji: w papiery wartościowe, złoto, srebro, czy cokolwiek innego. Nie mamy pewności, że będziemy na tych inwestycjach zarabiać. Na ich tle własny dom wciąż wydaje się inwestycją najbezpieczniejszą. Plusów posiadania domu jest bardzo wiele, wspomnijmy choćby ulgi podatkowe dla właścicieli lub zyski z potencjalnego wynajmu.

Skoro o wynajmie mowa, czy to prawda, że bardziej opłaca się obecnie kupić nieruchomość niż wynajmować mieszkanie?

– Jeśli kupimy mieszkanie identyczne jak to, które wynajmujemy, nasze płatności zmaleją. Czynsze wzrosły w ostatnich latach i wciąż wzrastają. Ponadto wynajmując, nie korzystamy z ulg podatkowych przysługujących właścicielom nieruchomości. Tracimy podwójnie.

Wciąż jednak można usłyszeć głosy, że kupno nieruchomości to szalenie trudny proces, wymagający od kupującego znacznego wkładu finansowego i przejścia przez biurokratyczną „drogę przez mękę”.

– Nie jest to aż tak trudne. Oczywiście w porównaniu z sytuacją sprzed kryzysu, kiedy do uzyskania kredytu wystarczało prawo jazdy i „chęć szczera”, wymagania kredytodawców wzrosły. Teraz wróciliśmy do okresu przypominającego lata 80. ubiegłego wieku. Musimy wykazać się dobrą historią kredytową, stałym zatrudnieniem, itd. Z szaleństwa i absurdu powróciliśmy do normalności.

Konkretnie: ile punktów oceniających naszą historię kredytową musimy mieć, żeby myśleć o kupnie nieruchomości?

– Wystarczy nawet 580 punktów. Istnieją banki, które udzielą nam kredytu, oczywiście na niezbyt dogodnych dla nas warunkach. Przeciętna punktacja kredytowa pozwalająca na uzyskanie pożyczki FHA zaczyna się od 620 punktów, przyzwoitą konwencjonalną pożyczkę dostaniemy powyżej 660 punktów. Historia kredytowa nie jest w naszych czasach wielką przeszkodą w uzyskaniu pożyczki na zakup nieruchomości.

A co jest taką przeszkodą?

– Nieudokumentowane dochody, zwłaszcza w naszym polonijnym środowisku wiele osób pracuje na warunkach samozatrudnienia. Osoby takie, pomimo dość wysokich zarobków, nie są w stanie ich udokumentować. A bankowi wszystko trzeba przedstawić „na papierze”. Zanim zdecydujemy się na kupno domu czy mieszkania, warto zatem pomyśleć o własnym zatrudnieniu w sposób długofalowy. Warto zmienić strukturę swojego zatrudnienia, inaczej się rozliczać. Pamiętajmy, że przy staraniach o pożyczkę musimy przedstawić rozliczenia podatkowe z ostatnich dwóch lat. Generalnie na długo przed kupnem należy przyjąć plan działania, a zacząć od konsultacji ze specjalistą, który taki plan pomoże nam stworzyć.

Załóżmy, że chcę kupić mój pierwszy dom w perspektywie dwóch lat. Od czego powinienem zacząć?

– Od wizyty w biurze takim jak moje, koniecznie przynosząc rozliczenia podatkowe za ostatnie dwa lata. Ja je przejrzę, sprawdzę historię kredytową i wspólnie ułożymy plan działania. Określimy przedział cenowy nieruchomości. Przede wszystkim ustalimy na co cię stać i na jakiej wysokości pożyczkę możesz liczyć. Następnie w punktach ustalimy strategię i kolejność działań. Może być też tak, że jesteś od razu gotowy do kupna.

We wspomnianym wyżej raporcie czytamy, że skróciła się średnia długość transakcji kupna-sprzedaży. Z czego to wynika?

– Banki usprawniły swoją działalność. Zaraz po kryzysie nowe przepisy zdezorganizowały pracę instytucji finansowych i transakcje trwały miesiącami. Ostatnio znowu wprowadzono nowe przepisy, więc w najbliższym czasie proces transakcji znowu stanie się trochę dłuższy niż obecne średnie 67 dni.

Czego zatem możemy spodziewać się na rynku nieruchomości w 2016 roku?

– Stabilności i delikatnego, rozsądnego wzrostu cen. Nie spodziewam się żadnych gwałtownych zmian. Rynek budowlany ruszył i nabiera rozpędu, powstają nowe osiedla, deweloperzy budują nowe domy. Nieruchomości na rynku zaczyna brakować, a popyt na nie wzrasta. Nowe domy i mieszkania, pomimo cen wyższych niż z rynku wtórnego, cieszą się dużym zainteresowaniem kupujących. Zaczynamy się nie bać, że stracimy, nabieramy pewności siebie. Wiele osób jest niejako „pchniętych” do kupna poprzez rosnące ceny wynajmu.

Jak na tę stabilność reaguje rynek pożyczek hipotecznych?

– W ciągu całego 2015 r. procenty utrzymywały się na stałym poziomie, wahania były minimalne. Sytuacja jest bardzo stabilna, nawet niedawna podwyżka tzw. prime rate (podstawowej stopy procentowej – przyp. red.) właściwie nie wpłynęła na oprocentowanie pożyczek hipotecznych, choć zwykle taka podwyżka się na nim odbijała.

Warto w 2016 r. postarać się o własne cztery kąty? Kupujemy?

– Kupujemy. I zarabiamy, bo obecnie własny dom to znowu najpewniejsza inwestycja. A rynek jest bezpieczny.

Dziękuję za rozmowę.