Elżbieta Baumgartner
Czy senior uzyska kredyt hipoteczny
Tak, pożyczkodawcy oferują kredyty hipoteczne dla seniorów. Udzielając kredytu hipotecznego, pożyczkodawcy biorą pod uwagę wiele czynników, aby zdecydować, czy pożyczkobiorca się kwalifikuje — ale wiek nie jest jednym z nich. Ustawa Equal Credit Opportunity Act zakazuje dyskryminacji wnioskodawcy o kredyt ze względu na wiek (wraz z rasą, religią, pochodzeniem narodowym, płcią i stanem cywilnym).
Oczywiście, pożyczkodawcy mogą pytać o wiek we wnioskach o kredyt hipoteczny, ale tylko w celu zebrania danych demograficznych, zgodnie z ustawą Home Mortgage Disclosure Act (HMDA). Informacje te powinny być poufne i nie mogą być wykorzystywane jako kryterium zatwierdzania lub odrzucania wniosku.
W Polsce jest inaczej
Podam jako ciekawostkę, że w odróżnieniu od Ameryki, w Polsce stosowane są limity wiekowe i emeryt ma mniejsze szanse na pożyczkę. Polskie banki stawiają pułap wieku, do kiedy pożyczka ma być spłacona. W większości banków limit ten wynosi 70 lub 75 lat. Limit ten ma stanowić dla banku swego rodzaju zabezpieczenie, że kredytobiorca za życia ureguluje całe swoje zadłużenie. Dlatego osoby będące już na emeryturze muszą być przygotowane na znacznie krótszy termin spłaty zobowiązania. Na przykład, 60-latek ma szansę na pożyczkę hipoteczną w Polsce, ale tylko na 10 lat. Im starszy emeryt, tym krótszy okres finansowania może uzyskać i tym większe spłacać miesięczne raty. W Stanach taka praktyka jest zabroniona.
Czy seniorom jest trudniej?
Pomimo przepisów zakazujących dyskryminacji wiekowej, seniorom może nie być łatwo zakwalifikować się do pożyczki hipotecznej. Badania Banku Rezerw Federalnych w Filadelfii wykazały związek między wskaźnikiem odrzucenia wniosków o kredyt hipoteczny a wiekiem pożyczkobiorcy. Powodem odmowy banków bywa nie dyskryminacja wiekowa, lecz fakt, że seniorów nie stać na spłatę i utrzymanie domu.
Niezależnie od wieku, senior musi spełnić warunki stawiane przez pożyczkodawcę, jak każdy inny klient.
Co liczy się jako dochód
Pożyczkodawcy biorą pod uwagę wynagrodzenie za pracę, dochód z działalności gospodarczej na własny rachunek, napiwki. Liczą się również alimenty i płatności na rzecz dzieci, zasiłki dla bezrobotnych, emerytury, pensje zakładowe i dochód z inwestycji.
Emeryt może mieć uskładany znaczny portfel inwestycyjny czy inne nieruchomości i realizować zyski kapitałowe, dywidendy, dystrybucje, odsetki, czynsze. Niektórzy robią regularne wypłaty z kont emerytalnych 401(k), IRA czy Keogh. Aby dochód z inwestycji czy z kont emerytalnych mógł zostać uwzględniony do zakwalifikowania cię do pożyczki, musisz przedstawić zeznania podatkowe za dwa lata. Jeśli korzystasz już z planu 401(k) lub innego źródła dochodu emerytalnego, musisz wykazać, że będziesz otrzymywać ten dochód w przyszłości.
Dochód nie podlegający opodatkowaniu, taki jak nieopodatkowane odsetki, obligacje municypalne, czy annuity, może zostać uwzględniony w wysokości o 15 do 25 procent wyższej, aby pomóc ci zakwalifikować się do pożyczki. Podobnie traktowane są przez banki świadczenia Social Security, jeżeli nie płacisz od nich podatku. Jak widać, dla banku dochód niepodlegający opodatkowaniu (tax free) jest wart więcej niż opodatkowany.
Jak zakwalifikować się do kredytu hipotecznego na emeryturze
Kiedy seniorzy ubiegają się o kredyt hipoteczny, banki biorą pod uwagę te same kryteria finansowe, co w przypadku każdego innego pożyczkobiorcy, w tym historię kredytową, wskaźnik zadłużenia do dochodu (debt to income – DTI), dochód i stan majątkowy. Wieku uwzględniać im nie wolno.
Współczynnik DTI (debt to income). Oblicz swój współczynnik DTI, korzystając z następującego wzoru:
DTI = Miesięczne spłaty pożyczki hipotecznej i innego zadłużenia plus koszt utrzymania domu (podatki od nieruchomości, ubezpieczenie domu i ubezpieczenie pożyczki hipotecznej) / miesięczny dochód brutto x 100.
Niektórzy pożyczkodawcy dopuszczają współczynnik DTI na poziomie 50 procent, ale większość woli, abyś wydawał mniej niż 45 procent swojego miesięcznego dochodu na spłaty zadłużenia, w tym kredytu hipotecznego, oraz podatków od nieruchomości i ubezpieczenie domu.
Punktacja kredytowa – im jest wyższa tym możesz dostać od banku niższe oprocentowanie pożyczki i tym łatwiej się do pożyczki zakwalifikujesz. Jeżeli jest ona niższa od 640 punktów (na 900 możliwych), to pożyczki hipotecznej nie dostaniesz wcale. Możesz sprawdzić swój wynik kredytowy bezpłatnie na witrynie AnnualCreditReport.com.
Aktywa (assets). Senior ze znacznymi majątkiem dostanie pożyczkę łatwiej. Jeżeli masz niewielką emeryturę albo nieregularny przychód, ale znaczne oszczędności i inwestycje, bank może udzielić ci pożyczki zwanej asset depletion loan. Jest to pożyczka, jak każda inna, z tym tylko, że do obliczenia przychodu bank uwzględni twoje płynne aktywa. Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) ubezpiecza nawet takie pożyczki. Na sieci szukaj “ Fannie Mae Asset Depletion Income”.
Kredyt hipoteczny razem z córką czy synem
Rodzice czasem starają się pomóc dzieciom w zakupie pierwszego domu przez dopisanie swego nazwiska do wniosku pożyczkowego, bo bank dodaje wtedy przychód rodziców do dochodu córki czy syna. Rodzice stają się wtedy współwłaścicielami domu. Uwaga: Jeżeli kiedyś będą się starać o pomoc społeczną, to jej nie dostaną, bo na papierze będą bogaci. Miejskie mieszkanie też zostanie im odmówione, bo rodzice już dom mają.
Z drugiej strony, jeżeli to rodzice kupują dom, a nie kwalifikują się do pożyczki i proszą np. syna o figurowanie na wniosku o pożyczkę, to trzeba pamiętać, że ryzykują stratę dachu nad głową w razie rozwodu czy bankructwa syna. Więcej przeczytasz w “Podręczniku ochrony majątkowej”.
Czy powinieneś wziąć kredyt hipoteczny na emeryturze?
U progu emerytury najlepiej pospłacać długi, a nie zaciągać kolejne, bo niebawem twój przychód spadnie, albo nie będzie tak przewidywalny jak kiedyś. Wykorzystanie oszczędności emerytalnych do spłaty kredytu hipotecznego może utrudnić komfortowe życie na emeryturze i pokrycie kosztów, takich jak rachunki medyczne czy opieka w późnym wieku.
Pamiętaj też, że ani ty ani twój małżonek nie jesteście nieśmiertelni. Co się stanie, gdy jedno z was umrze i czy wdowa/wdowiec da radę utrzymać dom i kontynuować spłatę kredytu? Czy macie ubezpieczenie na życie tak znaczne, że umożliwi spłatę pożyczki? Jeśli odpowiedź jest przecząca, to znaczny kredyt hipoteczny na emeryturze nie jest mądrą decyzją finansową.
Jednak zaciągnięcie niewielkiego kredytu może być dobrym posunięciem dla tych, którzy mogą sobie pozwolić na kupno domu za gotówkę, albo którzy chcą zamienić swój dom na mniejszy, tańszy w utrzymaniu. Oprócz mniejszej pożyczki rozważ krótszą— powiedzmy 15-letnią zamiast 30-letniej. Twoje miesięczne raty będą wyższe, ale oprocentowanie niższe, a co najważniejsze – wyzbędziesz się długu będąc jeszcze w pełni sił.
Elżbieta Baumgartner
nie jest prawnikiem, a artykuł ten nie powinien być uważany za poradę prawną. Jest autorką wielu książek-poradników, m.in. „Jak chować pieniądze przed fiskusem”, „Jak kupić dom mądrze i nie przepłacić”, „Podręcznik właściciela domu”. Są one dostępne w D&Z House of Books, 5507 W. Belmont Ave. w Chicago, albo w wersji elektronicznej bezpośrednio od wydawcy, Poradnik Sukces, www.poradniksukces.com, tel. 1-718-224-3492.
www.poradniksukces.com
