Nieruchomościowa karma czyli “What goes around, comes around…”

Na rynku w Ameryce sprzedanych będzie w tym roku nieco ponad 4 miliony domów po dwóch latach rekordowych sprzedaży na poziomie 7 milionów. Zdaniem części ekonomistów, największe spowolnienie od czasów II wojny światowej możemy mieć już za sobą, a spragnieni “dealów” potencjalni kupujący będą musieli zrewidować swoje oczekiwania, ponieważ z wyjątkiem kilku rynków – ceny nieruchomości idą nadal do góry.

Po kilku miesiącach spowolnienia spowodowanego siedmioma z rzędu podwyżkami oprocentowania, ekonomiści przewidują, iż amerykański rynek nieruchomości bliski jest dna, po którym wielu potencjalnych nabywców domów zdecyduje sie na powrot w poszukiwaniu wymarzonej nieruchomości w samym środku wiosennego sezonu zakupowego.Definiując owe dno przypomnijmy, iż nie chodzi tu o spadki cenowe. a o ilość sprzedawanych rocznie nieruchomości. W ciągu dwóch lat pandemii w Ameryce sprzedano prawie siedem milionów nieruchomości rocznie. W normalnym roku sprzedaje się ich około pięciu milionów. Spowolnienie spowodowane podwyżką oprocentowania sprawia, iż w tym roku w Stanach Zjednoczonych sprzedanych zostanie nieco ponad cztery miliony domów. Coraz więcej wskazuje również na to, iż korekta cenowa, na którą liczyło tak wielu – jak i ulga od wyższych kosztów oprocentowania pożyczek – nie nadejdzie tak szybko. Bank inwestycyjny Goldman Sachs skorygował właśnie szacunki, co do ewentualnej korekty cenowej, z 10% do 6% pod koniec stycznia. Zillow raportuje nieznaczne wzrosty cenowe od początku roku i przewiduje, iż 2023 r. zakończy się na plusie. Po rekordowych dwóch latach sprzedaży, Krajowe Zrzeszenie Pośredników Nieruchomości (NAR) przewiduje, iż w tym roku sprzedanych zostanie najwyższej 4.8 miliona domów, a w tym samym czasie oprocentowanie pożyczek hipotecznych, po tym jak praktycznie wzrosło dwukrotnie od połowy 2021 do 7.4% na początku lutego.

Zamiast głębokiej korekty cenowej na modlę kryzysu z 2008 r., do czynienia mamy z sytuacją, w której zarówno kupujący i sprzedający są przekonani, iż nie warto obecnie wchodzić na rynek: inwentarz pozostaje bardzo niski, a kupujący chcieliby widzieć powrót cen z 2019 roku. Z drugiej strony – sprzedający z pożyczkami oprocentowanymi tak nisko, że zważywszy na to, ile równowartości mają w swych domach – sprzedaż nie ma większego sensu. To zjawisko, o którym w poprzednich felietonach mówiliśmy jako “Golden Handcuffs” – sytuacja zbyt dobra, by jej zmiana miała sens.

Póki co, w większości miast sprzedający są górą, a najmniejsza nawet zwyżka popytu utrzymuje wzrost cenowy. 2023 rok przynosi nam mieszankę stabilizacji cenowej z korektami w niektórych regionalnych rynkach, nieznacznych spadków oprocentowania z kolejną podwyżką w planach oraz rosnącymi płacami, które stanowić mogą antidotum dla kompletnej stagnacji w mieszkalnictwie. Eksperci przewidują, iż affordability – czyli dostępność cenowa – poprawi się w tym roku, jednak zdaniem wielu przekroczyła już ona poziom, w którym zakup domu jest osiągalny dla przeciętnie zarabiającej rodziny. Ekonomiści alarmują, że coraz częściej, by stać było nas na zakup nieruchomości, dwie osoby muszą zarabiać w domu rocznie przynajmniej $100,000.Dlaczego ceny nieruchomości nie spadają tak, jak miało to miejsce w 2008 roku? Ponieważ rynek nie jest zalewany falą nowo wystawianych na sprzedaż nieruchomości, a braki w inwentarzu często są chroniczne, jak np. w powiecie DuPage na zachodnich przedmieściach Chicago, gdzie gdyby wstrzymać wystawianie na sprzedaż nowych domów już dziś, wszystkie z nich sprzedane zostałyby w nieco ponad trzy tygodnie. A to głębokie terytorium rynku sprzedającego.Ponadto, obfitujące w kapitał banki nie muszą – pod napięciem wysokiego odsetka domów odbieranych niewypłacalnym właścicielom – upłynniać tych domów na bieżąco. Na rynku wciąż odbierane są domy, czy to w procesie foreclosure czy aukcji, jednak banki będące ich właścicielami decydują się trzymać owe nieruchomości w swoim portfolio licząc na zarobek w postaci rosnących cen. Podobnie, sami właściciele nieruchomości są w stosunkowo dobrej sytuacji: ponad połowa z amerykańskich domów pospłacana jest w połowie, co kontrastuje z sytuacją po roku 2006, gdzie ponad 6 milionów domów warte było mniej niż pożyczki na ich zakup. Obecnie w podobnej sytuacji znajduje się zaledwie 0.7% wszystkich pożyczek hipotecznych. W końcu same pożyczki: około 85% obecnych pożyczek na rynku posiada oprocentowanie niższe niż 5%, co sprawia iż ich właściciele niechętnie myślą o zamianie obecnie nieruchomości na droższą i drożej oprocentowaną.

Wszystkie powyższe dane wskazują na to, iż niski poziom inwentarza pozostanie tematem przewodnim tego roku. Jeśli dodać do tego kłopoty z dostępnością cenową, która praktycznie spadła o połowę – nic dziwnego, że rynek zwalnia. Dla kontrastu w czasie kryzysu finansowego 2008 r. owa affordability, czyli dostępność cenowa, zwiększyła się dwukrotnie z załamaniem cen i spadkiem oprocentowania osiągając historycznie wysoki poziom, który utrzymał się praktycznie przez następne 15 lat. Pytanie, ile potrwa spowolnienie? Choć według zasady “What goes around, comes around” powinniśmy jeszcze kiedyś zobaczyć malejące odsetki. A póki co, kto musi się przeprowadzić, ten musi….

Sergiusz “Sergio” Zgrzębski

pośrednik handlu nieruchomościami/przedsiębiorca prowadzący działalność pod szyldem franczyzy Keller Williams Premiere Properties, Real Estate Coach (instruktor w branży nieruchomości) w EtoP Group zrzeszającej 1200+ agentów KW w 5 biurach na zachodnich przedmieściach Chicago. Tytuł Top Agent 2018-2022 oraz złota nagroda za reprezentowanie sprzedających za 2021 rok od Keller Williams International.Ur. 12.15.1980 w Gdyni w Polsce. Absolwent Wyższej Szkoły Dziennikarskiej im M. Wańkowicza na kierunku dziennikarstwo prasowe (Licencjat) oraz Columbia College Chicago na kierunku Produkcja Telewizyjna w specjalizacji reżyseria TV (Bachelor).Dziennikarz radiowy i telewizyjny przez lata związany z Polvision TV, laureat nagrody Better Business Bureau Diogenes Award for Excellence in Media.“Public servant” czyli sługa publiczny i kandydat w lokalnych wyborach. W przeszłości wiceprezes Bensenville Community Public Library.www.sergiosellschicago.comtel. (630) 935-6135