Wiosenny sezon sprzedaży coraz bliżej

Styczniowy raport z bezrobocia zszokował: zamiast spodziewanych 180 tysięcy miejsc pracy amerykańska gospodarka dodała rekordowe 570 tysięcy. Oznacza to, że bank rezerw federalnych z pewnością nie poprzestanie na ośmiu podwyżkach oprocentowania, a to oznacza dalsze boleści na rynku nieruchomości. W Chicago rynek ten rozpędza się na wiosenny sezon sprzedaży.

Zamiast spodziewanych 180 tysięcy amerykańska gospodarka dodała rekordowe 570 tysięcy miejsc pracy. Oznacza to, że bank rezerw federalnych z pewnością nie poprzestanie na ośmiu podwyżkach oprocentowania, a to oznacza dalsze spowolnienie rynku nieruchomości poprzez podnoszenie kosztów obsługi kredytu.

Jak już wiele razy wspominaliśmy na łamach „Dziennika Związkowego”, żyjemy w bardzo dziwnych czasach, w których rekordowo dobre wyniki amerykańskiej ekonomii nie są powodem do zadowolenia, lecz obaw związanych z odpowiedzią systemu finansowego. Zgodnie z zapowiedzią podczas lutowego spotkania, Rezerwa Federalna podniesie stopę podstawowa na 4,5% do 4,75%. I choć podwyżka wyniosła 0,25%, więc mniej niż poprzedniczki, podstawowa stopa kredytowa na poziomie 5% to obok pożyczek hipotecznych także droższe pożyczki biznesowe czy prywatne, a także samochody oraz karty kredytowe.

Co ciekawe, rynek pożyczek hipotecznych na podwyżkę oprocentowania przez Fed   zareagował… chwilowo obniżając oprocentowania. Sami pożyczkodawcy oferują szereg rozwiązań pomagających kupującym – jak pomoc w pierwszej wpłacie (nawet do 25 tys. dol.), programy bez weryfikacji dochodów i popularne „buydowns”, w których wykupujemy niższe oprocentowanie jednorazową sumą zapłaconą na closingu.

Generalnie rynek nieruchomości w Chicago przyspiesza, a niski poziom ofert na rynku sprawia, że wielu sprzedających otrzymuje wiele ofert na swoje domy i to w różnych przedziałach cenowych. Jak już informowaliśmy na łamach „Dziennika Związkowego”, region Midwestu najłagodniej przechodzi korektę rynkową, a w wielu pożądanych dzielnicach aglomeracji Chicago panuje atmosfera „business as usual”, czyli nie obserwuje się żadnych znacznych zmian.

A więc jeśli bezrobocie na niskim poziomie oznacza, że więcej ludzi doświadcza stabilizacji materialnej, oprocentowanie pożyczek w granicach 5-6% to dalej poniżej historycznej średniej wynoszącej 7,80%, a inwentarz jest ograniczony. Zapowiada się zatem dobry sezon wiosennych sprzedaży.

Przygotowując się do sprzedaży domu, najważniejsze jest oszacowanie naszych opcji: Co dalej, gdy go już sprzedamy? To wyzwanie, o którym na łamach „Dziennika Związkowego” pisaliśmy jako o „złotych kajdankach”: powszechnie uważa się, że wielu mieszkańców ma kredyty udzielone na zbyt dobrych warunkach, by rozważać kolejny zakup na dwa razy wyższej stopie procentowej. Jednak tu zastosowanie ma przysłowie stosowane przez Realtorów: „You marry the house and date the rate”, czyli: zakup nieruchomości jest ważną decyzją dokonywaną raz, zaś oprocentowanie kredytu możemy zmieniać w zależności od okoliczności finansowych.

Każda sytuacja jest inna i to, czy sprzedając obecną posiadłość napotkamy na trudności w zakupie kolejnej zależy w dużej mierze od naszych oczekiwań. Miasta, w których ceny nieruchomości wystrzeliły w górę w czasie pandemii obecnie przechodzą znaczną korektę: San Diego, Phoenix czy Austin. Rozważając przeprowadzkę do jednego z tych miast warto obserwować teraz rynek w oczekiwaniu na okazję.

Wyjątkiem od zasady korekty rynkowej „What goes up must come down” jest stan Floryda, do którego bez ustanku przybywa coraz więcej spragnionych słońca i pozornie niższych kosztów życia. Tam popyt nie maleje, a deweloperzy z trudem nadążają z tempem realizacji nowych projektów.

Kupno nieruchomości w innym kraju, jak w Polsce eliminuje często problem z brakiem inwentarza. Chroniczne braki w mieszkalnictwie są przede wszystkim domeną Stanów Zjednoczonych, gdzie przez lata nie inwestowano w mechanizmy wspierania sektora budowlanego, a także samych potencjalnych „homeowners”, w tym tych o ograniczonych dochodach.

Jeśli rozważamy powrót do Polski, możemy sprzedać nieruchomość z zastrzeżeniem wynajmu na kilka miesięcy, co pozwoli nam środki ze sprzedaży przeznaczyć na zakup własnego „eM” nad Wisłą. Przygotowując przeprowadzkę zadbajmy o spedycję (ceny kontenerów spadły po szaleństwie cenowym pierwszych lat pandemii), a także o porozumienie się z amerykańskim Social Security Administration i polskim ZUS-em.

Najczęstszym kierunkiem naszych wyprowadzek jest najbliższe otoczenie aglomeracji Chicago. Na początku pandemii największym zainteresowaniem uciekających z miasta cieszył się powiat DuPage, by wejść w korektę rynkową jako pierwszy i jako pierwszy z niej wyjść. Dziś inwentarz w DuPage County spadł poniżej 4 tygodni, co klasyfikujemy jako Extreme Seller’s Market.

Szukając kolejnej nieruchomości sprawdźmy nasze oczekiwania, a także przeszukajmy z naszym agentem inwentarz w sieci Private Listing Network – to pula nieruchomości „widocznych” dla pośredników, lecz niedostępnych dla ogółu społeczeństwa. Gdy nie widzimy wystarczającej ilości ofert, poszerzamy poszukiwania: czy to jeśli chodzi o teren, rodzaj nieruchomości czy przedział cenowy. Pamiętajmy, że 10 tys. dol. różnicy w cenie może otworzyć drogę do wymarzonej nieruchomości za kilkanaście dolarów więcej miesięcznej raty.

Pamiętajmy o New Construction, czyli deweloperskich nowych budynkach. W czasach gdy ceny materiałów i robocizny są wysokie, zamiast remontu właśnie zakupionego domu może warto sobie sprawić nieco droższy, ale wykończony?

Podsumowując, pomimo wyzwań związanych z inflacją, ekonomia wydaje się daleka od widma recesji, amerykańskie mieszkalnictwo ma się dobrze, a w Chicago nawet bardzo dobrze. W przygotowaniu do wiosennego sezonu kupna i sprzedaży domów zatrudnijmy doświadczonego pośrednika nieruchomości, który pomoże zinterpretować rynek, poszukać okazji i sprawić, że skomplikowana z pozoru transakcja sprzedaży, a następnie kupna w innym stanie czy kraju – będzie bezproblemowa.

Sergiusz “Sergio” Zgrzębski

pośrednik handlu nieruchomościami/przedsiębiorca prowadzący działalność pod szyldem franczyzy Keller Williams Premiere Properties, Real Estate Coach (instruktor w branży nieruchomości) w EtoP Group zrzeszającej 1200+ agentów KW w 5 biurach na zachodnich przedmieściach Chicago. Tytuł Top Agent 2018-2022 oraz złota nagroda za reprezentowanie sprzedających za 2021 rok od Keller Williams International.Ur. 12.15.1980 w Gdyni w Polsce. Absolwent Wyższej Szkoły Dziennikarskiej im M. Wańkowicza na kierunku dziennikarstwo prasowe (Licencjat) oraz Columbia College Chicago na kierunku Produkcja Telewizyjna w specjalizacji reżyseria TV (Bachelor).Dziennikarz radiowy i telewizyjny przez lata związany z Polvision TV, laureat nagrody Better Business Bureau Diogenes Award for Excellence in Media.“Public servant” czyli sługa publiczny i kandydat w lokalnych wyborach. W przeszłości wiceprezes Bensenville Community Public Library.www.sergiosellschicago.comtel. (630) 935-6135