Elżbieta Baumgartner
Pani Maria z Nowego Jorku napisała: “Bardzo proszę o poradę w następującej sprawie. Mój syn chce kupić dom, ale ceny poszły w górę, a jego oficjalne dochody nie pozwalają na zaciągnięcie w miarę taniego kredytu, natomiast moje zarobki są nienajgorsze. Czy mogłabym kupić dom jako współwłasność z synem? Jest tylko pytanie: Jak i kiedy mogłabym zrzec się tej współwłasności na rzecz syna i jakie są tego koszty? A może lepszym rozwiązaniem byłoby poręczenie pożyczki?”
Jak pomóc synowiPrzed laty banki udzielały pożyczek bez weryfikacji dochodu (no income verification), ale robią to coraz niechętniej. Nazywane pożyczkami stated income, czyli z oświadczeniem dochodu, albo no-documentation loans, bywają udzielane zamożnym osobom, często samozatrudnionym osobom, których przychód bardzo się waha z roku na rok. Bank nie sprawdza podanej wysokości przychodu klienta, ale tylko fakt jego zatrudnienia i spodziewa się znakomitej historii kredytowej i dużej wpłaty własnej. Jeżeli synowi brakuje funduszy, pożyczki takiej nie dostanie.
Jeżeli dochody syna są zbyt małe, to pewnie nie jest go stać na nabycie domu. Powinien oszczędzić więcej pieniędzy na początkową wpłatę. Jeżeli kochający rodzice chcą pomóc, to są dwie drogi wyjścia: mogą dom kupić razem z synem, albo poręczyć mu pożyczkę. Obydwa rozwiązania mają swoje wady.
Kiedy poręczaćPoręczanie pożyczek hipotecznych praktykowane jest coraz częściej, bo wysokie ceny domów i rosnące stopy procentowe utrudniają przeciętnie zarabiającym ludziom otrzymanie kredytu. Coraz więcej pożyczek bywa poręczonych przez żyranta (co-signer).
Poręczyciel (żyrant) jest osobą, która gwarantuje spłatę pożyczki i oferuje swoje zasoby, jako dodatkowe poręczenie, którego bankowi brakuje. W odróżnieniu od współ-kredytobiorcy (co-borrower), poręczyciel (co-signer) nie ma udziału we własności domu.
Poręczenie kredytu nie jest zwykłą formalnością, lecz poważnym zobowiązaniem, które może kosztować bardzo drogo. Jeżeli pożyczkobiorca nie będzie w stanie spłacić pożyczki (lub nie zechce), to jako poręczyciele, będziemy odpowiedzialni nie tylko za swoją część (np. połowę) lecz za całość długu. Mało tego. Będziemy musieli zwrócić bankowi wszelkie kary, zaległe odsetki i koszty, jakie bank poniósł podczas procedury ściągania należności. Ponadto opieszałe spłacanie rat przez pożyczkobiorcę lub jego uchylanie się przed spłatą zostanie odnotowane negatywnie w naszej historii kredytowej. Trzeba też pamiętać, że nasze zobowiązanie osłabi naszą własną zdolność pożyczkową.
Wynika z tego, że możemy sporo zapłacić za nasze dobre serce.
Banki żyją z udzielania pożyczek. Jeżeli komuś nie chcą udzielić kredytu, mają ku temu dobry powód. Domagając się poręczenia długu, przenoszą na żyranta odpowiedzialność, której same nie chcą ponieść. I wiedzą, co robią. The Federal Trade Commission podaje, że aż dwie piąte dłużników przerzuca ciężar spłaty pożyczki na poręczycieli.
Jak ustrzec się przed kłopotemPo pierwsze, zastanów się, czy daną osobę naprawdę stać na spłatę długu. Fachowcy od kredytów mówią, że spłata zadłużenia nie powinna przekraczać 20% dochodu, a spłata pożyczki hipotecznej wraz z podatkami od nieruchomości – 35%. Jeżeli ktoś porywa się z motyką na słońce, to ostudź jego zamiary.
Po drugie, przeczytaj uważnie wszystkie bankowe dokumenty zanim cokolwiek podpiszesz. Federal Trade Commission nakazuje bankowi, by na piśmie wyjaśnił zobowiązania żyranta. Dowiedz się dokładnie, za co będziesz odpowiedzialny w przypadku niewypłacalności dłużnika oraz kiedy i jak będziesz poinformowany o jego uchylaniu się od spłat. Bywa tak, że żyrant nie od banku dowiaduje się o problemie, ale od poborcy długów, gdy kary urosły do dużych sum i jego historia kredytowa jest popsuta. Federal Trade Commission podaje więcej informacji, https://consumer.ftc.gov/articles/cosigning-loan-faqs.
Kiedy poręczyciel może się wycofaćNie tak szybko. Jeżeli podpiszesz co-signer’s notice, pozostaniesz żyrantem na cały czas spłaty kredytu, co w przypadku hipoteki wynosi 15, 20 albo 30 lat.
Niekiedy umowa pożyczkowa zezwala na zwolnienie poręczyciela po określonym czasie nienagannej spłaty kredytu, gdy dochód i stan posiadania pożyczkodawcy odpowiednio się podniósł. Poręczyciel musi złożyć wniosek oraz uiścić wymaganą opłatę (release fee).
Czasem jedynym wyjściem jest przefinansowanie pożyczki, czyli jej spłacenie i powtórne jej zaciągnięcie już bez twego udziału, jako poręczyciela. Oczywiście, właściciel domu musi mieć zadowalającą historię kredytową oraz odpowiednio wysoki przychód.
Wspólny zakup domuRodzice czasami starają się, jak pani Maria, dopomóc dzieciom w uzyskaniu pożyczki hipotecznej poprzez dopisanie swoich nazwisk do tytułu własności, bo bank uwzględnia ich dochody i stan majątkowy. Współwłasność wydaje się czasem dobrym pomysłem na zredukowanie podatków, bo rodzice, jako współwłaściciele, mogą odjąć od podatków swoją część kosztu obsługi pożyczki i podatków od nieruchomości. Ale wad takiego układu nie brakuje.
Gdyby pani Maria kiedyś chciała ubiegać się o pomoc społeczną, to jej nie dostanie, bo jest właścicielką nieruchomości, w której nie mieszka. Gdyby syn wdał się w kłopoty, to wierzyciele mogliby nałożyć na wspólny dom prawo zastawu na hipotece, by zabezpieczyć swoje wierzytelności. A po śmierci Marii dom przejdzie bezpośrednio na syna, niezależnie od tego, że w testamencie Maria zleciła podział majątku po równo pomiędzy trójkę swoich dzieci.
Zniesienie współwłasnościPani Maria pyta, jak wygląda kwestia zniesienia współwłasności.
Współwłaściciel nie może zdjąć swego nazwiska z tytułu własności domu tak długo, jak jest na nim kredyt hipoteczny. Bank domaga się całkowitej spłaty pożyczki i zaciągnięcia nowej, na nazwisko pozostałego właściciela. A to jest kosztowne. W stanie Nowy Jork, na przykład, przekazanie tytułu własności pociąga za sobą podatek (transfer tax) w wysokości 0.4 proc. wartości domu plus 1 proc., jeżeli jest wart powyżej miliona. Miasto Nowy Jork pobiera oprócz tego od 1 do 2.9 proc. w zależności od rodzaju nieruchomości i jej wartości. Jeżeli zaciągasz nową pożyczkę hipoteczną, to w mieście Nowy Jork obowiązuje tzw. mortgage recording tax w wysokości od 1.8 do 2.55 proc.
Z tych powodów nie warto tworzyć fikcyjnej współwłasności nieruchomości.
Elżbieta Baumgartner
jest autorką wielu poradników, między innymi książek pt. „Jak oszczędzać na podatkach”, „Amerykańskie emerytury”, „Jak chować pieniądze przed fiskusem”, „Jak inwestować w fundusze powiernicze” i wielu innych. Są one dostępne w D&Z House of Books, albo bezpośrednio od wydawcy: Poradnik Sukces, 255 Park Lane, Douglaston, NY 11363, tel. 1-718-224-3492www.poradniksukces.com
